樓市特殊時(shí)期 陷10年未遇房產(chǎn)“收樓門(mén)”事件

收樓、收樓，又是收樓；問(wèn)題、問(wèn)題，又爆系列問(wèn)題……查看廣州樓盤(pán)近期業(yè)主論壇，“集體拒收樓”、“和開(kāi)發(fā)商打官司”、“到銷售現(xiàn)場(chǎng)抗議”的場(chǎng)面不斷出現(xiàn)，甚至連政府介入程度很深的限價(jià)房，也出現(xiàn)了業(yè)主拒收樓的局面。年年都出現(xiàn)的收樓問(wèn)題，在今年特殊市場(chǎng)時(shí)期，表現(xiàn)得更加普遍、激烈。

記者在采訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商對(duì)今年年底的收樓重視程度前所未有，部分大開(kāi)發(fā)商組織了全公司的骨干力量，投入到各個(gè)樓盤(pán)中解決收樓中出現(xiàn)的問(wèn)題。甚至有樓盤(pán)將年底收樓工作排在銷售的前面。

廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文將收樓和資金、銷售、瘦身裁員，并列為開(kāi)發(fā)商年底面臨的“四關(guān)”考驗(yàn)。更有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，前兩年大干快上、今年具體樓盤(pán)價(jià)格大幅下跌的雙重夾擊，使廣州陷入10年未遇的“收樓門(mén)”。

收樓出現(xiàn)兩大變化

多年以來(lái)，收樓就是一個(gè)難題，特別是在年底的主要收樓時(shí)節(jié)，每年都會(huì)爆發(fā)各種各樣的收樓問(wèn)題。有發(fā)展商分析廣州收樓問(wèn)題時(shí)指出：“廣州這種以精裝修交樓為主的市場(chǎng)，收樓的問(wèn)題就會(huì)更加突出。”

收樓問(wèn)題年年有，只是今年又出現(xiàn)了新的變化！

首先是買家方面，一是買家處理收樓問(wèn)題時(shí)的行動(dòng)更加一致。我們可以看到，限價(jià)房也好，金沙洲某開(kāi)發(fā)商的商品房也好，天河及天河?xùn)|知名開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)也好，海珠區(qū)的小型樓盤(pán)索麗苑也罷，買家無(wú)論是拒絕收樓、和開(kāi)發(fā)商打官司還是到樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)抗議，都是集體行動(dòng)。有遇到收樓問(wèn)題的業(yè)主在論壇里發(fā)帖表示，“我們要馬上選出代表，最好就是先選舉產(chǎn)生臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)，使我們有組織，有紀(jì)律，而不是一盤(pán)散沙，面對(duì)有支持的公司，我們只有齊心。”買家的集體行動(dòng)，更能引起開(kāi)發(fā)商的重視，收樓中出現(xiàn)的問(wèn)題也更加容易解決，就像業(yè)主在論壇上所說(shuō)的，是“多年來(lái)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)”。

其次，就是開(kāi)發(fā)商對(duì)收樓前所未有的重視。2006年-2007年房?jī)r(jià)瘋長(zhǎng)階段，房地產(chǎn)行業(yè)處于絕對(duì)的賣方市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商甚至以“你不喜歡可以退房”的口吻對(duì)待買家，根本不擔(dān)心收樓會(huì)有什么問(wèn)題。當(dāng)然，現(xiàn)在問(wèn)題有了根本性的改變。一些前兩年開(kāi)發(fā)、銷售住宅比較多的開(kāi)發(fā)商，除了一線的銷售人員外，幾乎組織了全公司的骨干人員，年底充實(shí)到各個(gè)樓盤(pán)去，希望能更順利地完成交樓。甚至有樓盤(pán)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人在和記者聊天時(shí)表示，老板現(xiàn)在交給他的頭等任務(wù)不是賣樓，而是保證按時(shí)完成交樓。

開(kāi)發(fā)商比往年更加重視交樓，主要是今年市場(chǎng)從賣方向買方轉(zhuǎn)變，買家消費(fèi)意欲降低，樓盤(pán)要投入重大人力、物力才能吸引到市民到場(chǎng)，如果現(xiàn)場(chǎng)有已買樓的業(yè)主抗議，無(wú)疑會(huì)使投入大打折扣。目前，這種狀況已經(jīng)有所體現(xiàn)：天河區(qū)某樓盤(pán)，在今年市場(chǎng)不好的情況下，前三季度在陽(yáng)光家緣上依然顯示成交了300多套單位。進(jìn)入第四季度，有業(yè)主因?yàn)槭諛菃?wèn)題到現(xiàn)場(chǎng)抗議，樓盤(pán)的銷售速度劇減，兩個(gè)多月時(shí)間只成交了9套單位。要避免大面積出現(xiàn)這種狀況，開(kāi)發(fā)商不得不重視收樓。

　　兩大原因?qū)е陆衲?ldquo;收樓門(mén)”

今年年底收樓的，有相當(dāng)部分是去年年中到年底這段時(shí)間賣出去的房子。當(dāng)時(shí)的樓價(jià)正處于快速上升階段，甚至就是“頂峰”。到了今年年底，一手住宅的整體均價(jià)比最高峰時(shí)回落了二成左右；具體到樓盤(pán)，有不少回落了三成或以上。例如番禺區(qū)的某樓盤(pán)，單是今年價(jià)格就出現(xiàn)了對(duì)折的狀況。正如趙卓文所說(shuō)，買了“貴價(jià)樓”的業(yè)主們，在確認(rèn)買的物業(yè)已經(jīng)縮水后，“上當(dāng)受騙”的感覺(jué)越來(lái)越重?？吹?ldquo;無(wú)良”的發(fā)展商越賣越便宜，自己成了“高價(jià)入市”的傻瓜，不滿的情緒最終在“收樓”時(shí)發(fā)作。

另一個(gè)讓買家“氣不打一處來(lái)”的是，他們買的貴價(jià)樓，質(zhì)量還是這幾年來(lái)比較差的。近兩年樓市快速增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商原先的開(kāi)發(fā)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上銷售速度，為了能造更多的樓、賣更多的房子，一些原先自己建造樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商，也將工程外包，一些開(kāi)發(fā)商則干脆以次充好，導(dǎo)致了樓盤(pán)整體質(zhì)量的下降。外墻出現(xiàn)裂縫這種比較嚴(yán)重的工程質(zhì)量問(wèn)題，今年也頻頻出現(xiàn)。正為買了高價(jià)樓而窩火的市民，“售樓”時(shí)又看到這樣的質(zhì)量，當(dāng)然會(huì)趁機(jī)發(fā)作。

■收樓故事

　拔河黃了收樓抗議

廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)從來(lái)不缺乏創(chuàng)意。日前就有針對(duì)業(yè)主發(fā)起的因收樓問(wèn)題準(zhǔn)備進(jìn)行的抗議，開(kāi)發(fā)商用拔河比賽給“黃了”的故事。以四兩撥千斤的拔河比賽來(lái)化解交樓中即將出現(xiàn)的“抗議”，誰(shuí)說(shuō)沒(méi)有創(chuàng)意？

故事是以一個(gè)樓盤(pán)收樓開(kāi)端。廣州西部某樓盤(pán)今年交樓，業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，房子地面不平整、陽(yáng)臺(tái)沒(méi)裝門(mén)……并且，買家還了解到，開(kāi)發(fā)商賣樓時(shí)的一些承諾，根本無(wú)法兌現(xiàn)。故事進(jìn)展也和一般收樓一樣，業(yè)主憤怒了，在業(yè)主論壇上發(fā)帖，準(zhǔn)備在周末到開(kāi)發(fā)商辦公的地方拉橫幅抗議。開(kāi)發(fā)商知道了這一消息后，老板給員工撂下了一句話，“我到時(shí)不要看到任何業(yè)主在辦公現(xiàn)場(chǎng)抗議”。該開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)一向以有創(chuàng)意取勝，在應(yīng)付業(yè)主的抗議上，也顯得非常有創(chuàng)意，故事也因此而顯得有所不同。

到了業(yè)主約定的周末。開(kāi)發(fā)商方面動(dòng)員了公司全體員工，早早就把辦公樓前的空地占了，員工分成幾撥，輪流上陣進(jìn)行拔河比賽，沒(méi)有上場(chǎng)的員工，則要大聲吶喊助威。等業(yè)主到了現(xiàn)場(chǎng)，根本就沒(méi)有看到可以拉橫幅的地方，喊口號(hào)的聲音也被開(kāi)發(fā)商員工的加油聲所掩蓋。原本情緒高昂的業(yè)主很快就泄了氣，根本沒(méi)有達(dá)到在論壇里所商量好的拉橫幅、喊口號(hào)抗議的目的。

這樣的花招確實(shí)達(dá)到了老板的要求，不過(guò)，這只是治標(biāo)而不治本的辦法，收樓問(wèn)題沒(méi)有得到根本的解決，并且會(huì)給業(yè)主很差的印象：開(kāi)發(fā)商根本無(wú)心解決收樓中出現(xiàn)的問(wèn)題，買賣雙方對(duì)立的情緒可能會(huì)升級(jí)，導(dǎo)致問(wèn)題更難解決。

　　■記者手記

不要讓收樓成“雙輸”局面

現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于比較微妙的階段。收樓問(wèn)題的爆發(fā)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出一定的兇險(xiǎn)現(xiàn)象，如果買賣雙方處理不慎，可能演變成“雙輸”局面。

對(duì)于收樓中出現(xiàn)的問(wèn)題，可能是慣性思維的原因，可能是資金的原因，又可能是根本就沒(méi)有誠(chéng)意的原因，開(kāi)發(fā)商在和業(yè)主接觸、溝通的過(guò)程中，溝通人員職位普遍不高，只是一個(gè)傳聲筒，真正可以作決定的職員或者老板很少到場(chǎng)。通過(guò)傳聲的溝通，一方面可能出現(xiàn)理解上的偏差，另一方面速度也會(huì)放緩，不利于問(wèn)題的解決。有些本來(lái)是收樓中的小問(wèn)題，最后可能因?yàn)闇贤ǖ脑蜓葑兂纱髥?wèn)題。而在業(yè)主方面，因?yàn)槭諛沁^(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題得不到解決，多數(shù)到樓盤(pán)的銷售現(xiàn)場(chǎng)去拉橫幅、喊口號(hào)，甚至到銷售中心去，見(jiàn)到有看樓者，就上前去說(shuō)開(kāi)發(fā)商的不誠(chéng)信，不要買開(kāi)發(fā)商的房子等等。買賣雙方對(duì)于如何解決收樓問(wèn)題，都沒(méi)有采取最正確有效的辦法，使收樓陷入僵局。

最后形成的局面可能是開(kāi)發(fā)商的房子越來(lái)越難賣，而消費(fèi)者則遲遲不能收樓。表面看來(lái)，好像是業(yè)主占有優(yōu)勢(shì)?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商資金緊張，耗不起賣不了樓的局面，買家遲一點(diǎn)收樓也沒(méi)所謂，反正還有開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交樓的賠償。這不過(guò)是理論上的結(jié)果。在目前階段，如果事情陷入這樣的僵局，可能會(huì)按照這樣的方向發(fā)展下去：開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘u不出房子，最后資金鏈斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)倒閉關(guān)門(mén)，樓盤(pán)也變成了爛尾樓。原先延遲的交樓，最后變成交不了樓，至于之后的房產(chǎn)證等，更不知要猴年馬月才能辦理。如果事情發(fā)展到這一地步，是“雙輸”的局面，根本沒(méi)有贏家。不要以為這是天方夜譚，海珠區(qū)已有樓盤(pán)業(yè)主擔(dān)心這樣的問(wèn)題了。

在目前市場(chǎng)狀況下，任何市場(chǎng)因素都可能成為“蝴蝶”。除了價(jià)格要實(shí)惠外，開(kāi)發(fā)商還要善待業(yè)主、善待買家，業(yè)主、買家的口耳相傳，其宣傳效應(yīng)堪比重金投入的廣告宣傳，才能在近期難以改變的市場(chǎng)蛋糕中爭(zhēng)得更多份額。對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，應(yīng)得的權(quán)益一定要爭(zhēng)取，但要采取合適的途徑和方法，而不是到銷售現(xiàn)場(chǎng)拉橫幅、趕看樓者這種“兩敗俱傷”的辦法。只有“雙贏”的市場(chǎng)才是健康的市場(chǎng)，才有發(fā)展的可持續(xù)性。