融創(chuàng)中國孫宏斌：合資公司不缺錢 未來將繼續(xù)拿地

　　當(dāng)綠城于6月22日和融創(chuàng)中國成立 “上海融創(chuàng)綠城控股有限公司”(以下簡稱融創(chuàng)綠城)，很多人都認(rèn)為這只是綠城賣項目還債的延續(xù)。

　　然而，故事沒有想象的那么簡單。僅一個月后，兩家的合資公司還未正式注冊，旗下的項目公司已在上海土地市場出手，以16.44億元的價格，溢價36.85%競得浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)一住宅地塊，成交樓板價為15054元/平方米。

　　在第二天融創(chuàng)和綠城聯(lián)合舉辦的新聞發(fā)布會上，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌透露，融創(chuàng)綠城在現(xiàn)有項目開發(fā)銷售完畢后，還會在長三角繼續(xù)拿地擴(kuò)張。這讓人有些吃驚。

　　值得一提的是，孫宏斌稱他將沿用綠城的原有團(tuán)隊和產(chǎn)品線，同時綠城的產(chǎn)品線將不會作太大調(diào)整。如果孫宏斌的計劃實(shí)現(xiàn)，那么受益者將不只是合資公司，還會是綠城集團(tuán)。當(dāng)然，融創(chuàng)也將得到巨大的回報。憑借綠城的品牌影響力，孫宏斌輕易征服了上海和蘇南這兩個夢想以久的市場。

　　和宋衛(wèi)平一樣自信

　　融創(chuàng)和綠城“聯(lián)姻”，也許并不是偶然。和綠城董事長宋衛(wèi)平一樣，孫宏斌也有著常人難比的自信。即便記者問及當(dāng)年順馳的種種問題，孫宏斌也能坦然自若地回答。

　　孫宏斌的自信，還表現(xiàn)在他對樓市的獨(dú)到見解。

　　在發(fā)布會上，有媒體記者不厭其煩地追問孫宏斌如何看待上海今年上半年房地產(chǎn)投資增速超過10%以上，以“逼迫”孫宏斌認(rèn)同目前樓市泡沫重起的觀點(diǎn)。但孫宏斌的回答是，“我從來不太看數(shù)據(jù)。”

　　孫宏斌研究的是市場供求關(guān)系。正因為著重研究供求關(guān)系，他才覺得萬柳地塊價格并不高。

　　7月10日，融創(chuàng)和中赫為爭奪北京萬柳地塊進(jìn)行了兩百輪 “貼身肉搏”，最終中赫以4.42萬元/平方米的樓板價拿下該地塊，創(chuàng)下了單價新紀(jì)錄。

　　孫宏斌說，很多投資者會擔(dān)心融創(chuàng)的負(fù)債率，但其實(shí)這一指標(biāo)所反映的風(fēng)險并不準(zhǔn)確，因為房地產(chǎn)的負(fù)債率由三部分構(gòu)成：一是銷售額，二是銀行借款，三是未支付的土地出讓金。如果銷售額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行借款和土地出讓金的總額，那么就不必?fù)?dān)心。

　　他說，真正比負(fù)債率更值得投資人擔(dān)心的是銷售額，如果銷售額偏低，即使負(fù)債率不高，也同樣會出現(xiàn)危機(jī)。他以綠城舉例表示，綠城的問題就是出在銷售額上，如果銷售很好，根本不會出現(xiàn)這樣的風(fēng)險。

　　孫宏斌甚至不懼被很多開發(fā)商視為“洪水猛獸”的信托工具。他說，融創(chuàng)未來會大量使用信托產(chǎn)品融資。他有信心，用一年時間還掉原本三年到期的信托債務(wù)。

　　也許正是因為孫宏斌的自信，融創(chuàng)在短短幾年迅速崛起，成為近年來發(fā)展最迅速的房地產(chǎn)公司，成為綠城又一個重要的合作伙伴。

　　合資公司將繼續(xù)拿地

　　在綠城和融創(chuàng)組成的合資公司中，雙方各持股50%，綠城將旗下9個項目注入到合資公司中，融創(chuàng)向綠城支付33.72億元作為本次合作的對價。

　　很多人認(rèn)為，兩者的合作，僅僅是賣家和買家的關(guān)系。然而，在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪，孫宏斌表示，合資公司的未來將不僅限于上述9個項目，合資公司還會繼續(xù)拿地。“未來5年間，這家公司的銷售額將達(dá)到500億~600億元，平均每年將達(dá)到100億元。”這一數(shù)額相當(dāng)于綠城去年銷售額的1/3。

　　這一目標(biāo)對上述合資公司是一項巨大的挑戰(zhàn)。綠城去年集團(tuán)的總銷售額只有352億元。而根據(jù)媒體此前報道，上述9個項目的總資產(chǎn)只有60多億元。

　　孫宏斌認(rèn)為，綠城的眾多項目價格不是太高，而是太低了。他說，綠城之前降價太多，無法提升購房者對綠城的信心。因此，綠城之后不但不會繼續(xù)降價，還要收緊優(yōu)惠，減少降價幅度。

　　要完成這樣的目標(biāo)，合資公司會變革綠城原來的產(chǎn)品線嗎？

　　孫宏斌的觀點(diǎn)是，只會對綠城的產(chǎn)品定位進(jìn)行調(diào)整，產(chǎn)品線不會有大的變動。他表示，“我們會堅持綠城的產(chǎn)品品質(zhì)，但要因地制宜。在北京和上海這樣的城市，要用最好的產(chǎn)品。”

　　與此同時，孫宏斌也承認(rèn)綠城的項目總價偏高、戶型偏大的問題。在媒體見面會上，他公布了下一步可能實(shí)施的計劃，即下調(diào)綠城項目的銷售總價，以擴(kuò)大產(chǎn)品客戶群的范圍。如綠城在上海的項目玉蘭花園就是有可能被下調(diào)總價的產(chǎn)品。該項目最初推出的產(chǎn)品不少總價都超過2000萬元。孫宏斌希望這個項目未來有更多總價低于1000萬元的產(chǎn)品。

　　中房信分析師薛建雄說，如果綠城玉蘭花園的總價控制在1000萬元以下，去化速度無疑會非?？臁ｋm然調(diào)整產(chǎn)品的戶型規(guī)格后，綠城需要克服一些產(chǎn)品缺陷，但方向卻是正確的。

　　正略鈞策管理咨詢副總裁薛迥文也認(rèn)為，保留綠城團(tuán)隊和產(chǎn)品線的做法，使合資公司無需經(jīng)過長時間的內(nèi)部整合，可以很快產(chǎn)生銷售業(yè)績。

　　“地價并沒有上漲”

　　在融創(chuàng)綠城以16.44億元拿下唐鎮(zhèn)地塊后，業(yè)內(nèi)隨即出現(xiàn)了一個疑問：錢由誰出？綠城還是融創(chuàng)？

　　“這個公司本身是有錢的，不存在綠城和融創(chuàng)誰出錢。”孫宏斌說，綠城9個項目的資產(chǎn)就值70億元，融創(chuàng)又給了綠城35億元，而后綠城又和融創(chuàng)一起追加了10多億元的投資。因此，這家公司并不缺錢。

　　至于唐鎮(zhèn)地塊的地價是否偏高，孫宏斌表示，“地價高不高，每家公司看法不太一樣。15000元(指樓板價)是我們能接受的心理價。”

　　對于土地市場，孫宏斌有著自己獨(dú)特的觀點(diǎn)。

　　他說，現(xiàn)在拍出高價位的都是零星的地塊，并不是整體價格走高，而是因為地塊是明星地塊。如北京的萬柳地塊所處的海淀地區(qū)，很多年都沒有新的地塊出讓。“負(fù)責(zé)土地出讓的人士私下說，萬柳地塊在什么時候都會是地王，因為位置太好。”

　　孫宏斌說，海淀地區(qū)的供求關(guān)系決定了萬柳地塊的價格低不了。和萬柳地塊一樣，唐鎮(zhèn)也是一個好的地塊。因為它地處直通浦東機(jī)場和迪斯尼的綠帶上，去上海哪里都方便。

　　展望未來，孫宏斌認(rèn)為今年下半年乃至以后的樓市政策不會有太大變化。今年下半年的市場，很有可能和去年上半年差不多。在這樣的情況下，土地市場和房地產(chǎn)市場都不會有迅速的反彈。

　　此前，孫宏斌的市場嗅覺一直被業(yè)內(nèi)認(rèn)為“靈敏度很高”。他此前在無錫綠城買的房子，單價不過一萬三四。如今要買同樣的房，價格是4萬元/平方米。2008年底，也是憑借靈敏的嗅覺，孫宏斌在土地市場上大賺了一把，為融創(chuàng)帶來了最近3年的“土地紅利”。

　　對宋衛(wèi)平來說，孫宏斌靈敏的市場嗅覺，會給綠城帶來不少的好處。此前，綠城因為不夠靈敏而沒少“吃虧”，常常在調(diào)控下處于被動。

　　不過，綠城和融創(chuàng)“聯(lián)姻”的結(jié)果，最終成就的也許不是宋衛(wèi)平，而是孫宏斌。孫宏斌說，即使在市場調(diào)控最艱難的時候，綠城也沒有降低品質(zhì)，這注定成就綠城的品牌。精明的孫宏斌，就是想利用綠城的品牌，迅速擴(kuò)大融創(chuàng)在高端住宅領(lǐng)域的影響力。