2008全國房地產(chǎn)市場價跌量縮 房市離底部尚遠

2008年，全國主要城市房地產(chǎn)市場價跌量縮，房地產(chǎn)業(yè)渡過了備受煎熬的一年。冬天真的來了，那么春天還遠嗎？也許真的還遠。

經(jīng)典的周期理論認為房地產(chǎn)處于周期底部應(yīng)該至少具備4個特征：第一，一些實力較差、抗風險能力較弱的開發(fā)商因資金債務(wù)等問題而宣告破產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)率也在逐漸增加。同時，由于房地產(chǎn)投資項目減少，使得房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)水平下降，失業(yè)人數(shù)增加，并進而帶動相關(guān)行業(yè)特別是建筑業(yè)失業(yè)人數(shù)增加。第二，房地產(chǎn)銷售價格和租金水平繼續(xù)維持跌勢，個別樓盤價格甚至跌破物業(yè)原值或建造成本。第三，伴隨房價的大幅下跌，房地產(chǎn)交易量進一步減少，空置率居高不下成為市場的普遍現(xiàn)象。第四，房地產(chǎn)糾紛大量出現(xiàn)。

從這些特征來看，2008年還不是中國房地產(chǎn)的底部：企業(yè)資金鏈普遍緊張，但破產(chǎn)的很少；房價雖然下跌，但是跌破建造成本者寥寥無幾；房地產(chǎn)糾紛時有報道，但遠非“大量出現(xiàn)”。

如果說2008年房地產(chǎn)波動影響了宏觀經(jīng)濟的增速，那么2009年，宏觀經(jīng)濟增速的下滑將影響房地產(chǎn)的需求，進而導致房地產(chǎn)市場繼續(xù)探底。這主要表現(xiàn)在兩個方面：第一，目前看不到哪個或哪幾個行業(yè)人員會成為購房的主導力量。

過去的10年，房地產(chǎn)銷售每上一個臺階，背后都有某些行業(yè)的高景氣度支撐。大型企事業(yè)單位取消福利分房和網(wǎng)絡(luò)高科技行業(yè)的蓬勃發(fā)展締造了2000年房地產(chǎn)行業(yè)的高景氣；鋼鐵、石化、電力、銀行、汽車“五朵金花”的高景氣引發(fā)了2003年證券市場的階段性行情，也創(chuàng)造了房地產(chǎn)03、04年的需求；而06年開始井噴的證券市場和國有銀行上市為代表的金融業(yè)大發(fā)展更是帶來了06、07年的房地產(chǎn)牛市。2008年第三季度，我國企業(yè)景氣指數(shù)回落了8.8個百分點，各行業(yè)除了采礦業(yè)維持在景氣高位之外，掉頭向下的趨勢比較明顯。沒有一個或幾個行業(yè)的崛起使得房地產(chǎn)需求爆發(fā)性增長。

第二，宏觀經(jīng)濟下滑帶來的收入增速下降影響居民的住房購買力。統(tǒng)計來看，與2007年相比，城鎮(zhèn)家庭人均收入和可支配收入增速都顯回落態(tài)勢。雖然2008年房價出現(xiàn)了下降，但是經(jīng)濟下滑帶來的收入增速下降還是會影響居民的購買能力。企業(yè)家信心反映整個社會對未來經(jīng)濟的預(yù)期，2008年9月，企業(yè)家信心指數(shù)全部掉頭向下。在這種對未來經(jīng)濟的悲觀預(yù)期下，居民購房意愿大幅降低。央行公布的2008年第三季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查情況顯示，未來3個月打算買房的居民人數(shù)占比為13.3%，分別比上季度和去年同期下降1.8和2.8個百分點，創(chuàng)1999年開始此項調(diào)查以來的最低水平。

另外，從供應(yīng)角度來看，同樣不容樂觀。如果說新開工面積是增加房地產(chǎn)行業(yè)的存貨，銷售面積的增加則相當于消化存貨，二者的差就是整個行業(yè)當年的庫存。統(tǒng)計來看，截止到2008年9月，房地產(chǎn)行業(yè)的庫存還在不斷增加，累計達到3.32億平方米，同比增長71.51%。供給在不斷增加，銷售面積同比下降了14.9%，全國范圍供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)尚需時日。