當(dāng)心！買(mǎi)價(jià)格低得不可思議二手房有風(fēng)險(xiǎn)

    很多人覺(jué)得南京房?jī)r(jià)高，在南京買(mǎi)不起房。近期小王卻在主城找到一套超低價(jià)房源：89平方米的三房42萬(wàn)元，僅4494元/平方米，居然比浦口、六合還低。這套房位于城南西善橋的西善花苑，相比附近新房11500元/平方米的報(bào)價(jià)，這個(gè)價(jià)格低得不可思議！

　　房主廉價(jià)賣(mài)“房票”

　　前幾天，小王在某網(wǎng)站上看到這樣一個(gè)帖子：“出售一套85平方米拆遷安置的經(jīng)濟(jì)適用房，價(jià)格四十萬(wàn)，2013年8月拿房。”南京還有這么便宜的房子？這種房子能買(mǎi)嗎？帶著疑問(wèn)他聯(lián)系了發(fā)帖的房主。房主說(shuō)，他們家房子拆遷后，一共得到了兩套拆遷安置房，因?yàn)榧庇缅X(qián)所以出售其中的一套。房子位于城南西善橋的西善花苑，屬于經(jīng)濟(jì)適用房，拿房滿(mǎn)五年后就可以上市交易，能辦兩證能過(guò)戶(hù)?，F(xiàn)在出售的實(shí)際上是房票，2013年8月就可以拿到房子，買(mǎi)房人可以先入住，到時(shí)間他會(huì)配合過(guò)戶(hù)。

　　小王非常心動(dòng)，但他很快在網(wǎng)上看到有中介出售類(lèi)似的房子，西善花苑89平方米的三房報(bào)價(jià)42萬(wàn)元，中介保證說(shuō)能過(guò)戶(hù)。“你放心，這房子絕對(duì)能過(guò)戶(hù)。”該中介向他介紹了一種債務(wù)抵押的方式，即購(gòu)房款作為房主向買(mǎi)房人的借款，房主將房子抵押給買(mǎi)房人，然后找律師操作，直接出具一份法院的判決書(shū)，這套房就屬于買(mǎi)房人了。該中介稱(chēng)，會(huì)找律師幫忙簽合同，確保交易萬(wàn)無(wú)一失，買(mǎi)房人需付2萬(wàn)元“打點(diǎn)”。

　　記者以買(mǎi)房人身份聯(lián)系了這家名為永旗房產(chǎn)的中介，一位姓楊的經(jīng)紀(jì)人說(shuō)，通過(guò)這種方式已成功交易多套這樣的房子。她強(qiáng)調(diào)說(shuō)，只有這個(gè)時(shí)候買(mǎi)才會(huì)這么便宜，如果滿(mǎn)五年以后正常交易，房?jī)r(jià)就會(huì)貴很多。隨后，記者查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，有不少西善花苑的經(jīng)濟(jì)適用房在出售，單價(jià)4000多元到6000多元。有的寫(xiě)著即將滿(mǎn)五年，有的寫(xiě)著兩年或者三年后拿證，實(shí)際上都是未滿(mǎn)五年的經(jīng)濟(jì)適用房。還有4000多元/平方米價(jià)格特別低的，則是房主還沒(méi)拿到房子的。而附近春江新城滿(mǎn)五年的經(jīng)濟(jì)適用房，報(bào)價(jià)則大多在10000元/平方米左右。據(jù)了解，有不少買(mǎi)房人因?yàn)榉績(jī)r(jià)便宜，私下購(gòu)買(mǎi)未滿(mǎn)五年的經(jīng)濟(jì)適用房。

　　買(mǎi)房人面臨三重風(fēng)險(xiǎn)

　　如此低的房?jī)r(jià)無(wú)疑十分誘人，但是購(gòu)買(mǎi)這樣的房子安全嗎？真的能確保順利過(guò)戶(hù)嗎？南京市住房制度改革辦公室相關(guān)人員介紹，南京經(jīng)濟(jì)適用房要上市交易的，必須購(gòu)房發(fā)票滿(mǎn)五年，而且要符合上市交易條件，如房主或配偶有第二套產(chǎn)權(quán)住房，符合上市條件的，經(jīng)審核后，取得“南京市經(jīng)濟(jì)適用住房(上市)確認(rèn)書(shū)”，才能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)?！赌暇┙?jīng)濟(jì)適用房上市管理辦法》規(guī)定，如果未滿(mǎn)5年要轉(zhuǎn)讓的，由市住房保障辦公室按原供應(yīng)價(jià)格予以回購(gòu)。此外，只有集體土地上被拆遷農(nóng)民所取得的經(jīng)濟(jì)適用住房，在出售時(shí)不需交納差價(jià)。其他經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)滿(mǎn)5年上市的，政府將收取其轉(zhuǎn)讓溢價(jià)的50%，作為南京市保障住房的建設(shè)資金。

　　“雖然從法律角度合同有效，但是購(gòu)買(mǎi)未滿(mǎn)五年經(jīng)濟(jì)適用房后，存在合同無(wú)法履行，無(wú)法過(guò)戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)。”江蘇東恒律師事務(wù)所律師魏東說(shuō)，最近有一個(gè)案例正在打官司，房主之前出售了一套城南未滿(mǎn)五年的經(jīng)濟(jì)適用房，現(xiàn)在因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲了不配合過(guò)戶(hù)，要求買(mǎi)房人另外再付40萬(wàn)元房款。購(gòu)買(mǎi)未滿(mǎn)五年經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)生糾紛的案例非常多，特別要注意的是，由于房子屬于保障房性質(zhì)，出售經(jīng)濟(jì)適用房的房主或者配偶必須有第二套房居住，否則房子根本無(wú)法過(guò)戶(hù)，即使真正有法院出具的判決書(shū)，也可能出現(xiàn)無(wú)法履行的情況。

　　專(zhuān)門(mén)從事經(jīng)濟(jì)適用房交易的著名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人陸維新指出，購(gòu)買(mǎi)未滿(mǎn)五年經(jīng)濟(jì)適用房存在“三重風(fēng)險(xiǎn)”，一是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橐獫M(mǎn)五年才能過(guò)戶(hù)，房?jī)r(jià)漲了后房主可能毀約；二是政策風(fēng)險(xiǎn)，違規(guī)出售經(jīng)濟(jì)適用房，按規(guī)定政府可以原價(jià)收回，此外還有特殊情況導(dǎo)致滿(mǎn)五年后也不能過(guò)戶(hù)；三是意外風(fēng)險(xiǎn)，如果房主出現(xiàn)意外，死亡或者失去民事能力，都無(wú)法配合完成過(guò)戶(hù)，從而引發(fā)更多的糾紛。

　　實(shí)用貼士

　　經(jīng)濟(jì)適用房交易

　　注意事項(xiàng)

　　1、購(gòu)房發(fā)票是否滿(mǎn)5年；

　　2、分辨產(chǎn)權(quán)來(lái)源：是否需要交納政府差價(jià)收益金(差價(jià)收益金怎么繳納)，確定由誰(shuí)來(lái)交納；

　　3、確認(rèn)該房屋是否符合上市交易條件(如房主或配偶有無(wú)第二套自己的產(chǎn)權(quán)住房)；

　　4、產(chǎn)權(quán)是否有糾紛；

　　5、在有“南京市經(jīng)濟(jì)適用住房(上市)確認(rèn)書(shū)”后再付首付款。