堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松：不能借口穩(wěn)增長而松調(diào)控

    如果現(xiàn)階段放松調(diào)控，重新走上過度依賴房地產(chǎn)拉動GDP的老路，短期內(nèi)可能會對經(jīng)濟增長起到刺激作用，長期看則無異于飲鴆止渴。持續(xù)這樣的發(fā)展模式，會導(dǎo)致實體經(jīng)濟不振，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整遲遲無法推進，對于經(jīng)濟的長期傷害遠大于短期拉動。

    樓市調(diào)控愈加艱難

    一些地方試圖放松調(diào)控的愿望十分強烈，市場正走向全面回暖

    “經(jīng)濟這么不景氣，肯定要靠房地產(chǎn)來救經(jīng)濟。就像前兩年金融危機時一樣，房地產(chǎn)調(diào)控不可能再那么嚴厲了。”

    “你沒看見各地都在放松調(diào)控嗎？估計限購也持續(xù)不了多久了。”

    “要買房得抓緊，房價一直在反彈，明年說不定又要暴漲。”

    ……

    最近，在售樓處、在二手房中介，賣房的人都會對搖擺不定的購房者說這樣的話。對購房者來說，經(jīng)濟增速下滑——放松樓市調(diào)控——經(jīng)濟企穩(wěn)——房價暴漲，無論從經(jīng)驗還是從邏輯上判斷，似乎都足以令人信服。

    今年上半年，在經(jīng)濟增速放緩、不少企業(yè)盈利困難的情況下，樓市卻出現(xiàn)了一波明顯的回暖。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份全國70個大中城市中，有25個城市的新建商品住宅銷售價格環(huán)比出現(xiàn)上漲，比5月份增加了19個。一、二線城市房地產(chǎn)市場成交量環(huán)比5月再創(chuàng)新高，7月份進一步延續(xù)了回暖態(tài)勢。房地產(chǎn)貸款在連續(xù)8個季度環(huán)比回落后首次回升。這些信號都表明市場正在走向全面回暖。

    一些地方在穩(wěn)增長的壓力下，試圖放松調(diào)控的愿望十分強烈。今年以來，已有約40個城市出臺不同程度的樓市調(diào)控微調(diào)政策，而且力度有進一步加大的趨勢。

    市場快速回暖和政策松動，對市場預(yù)期轉(zhuǎn)變的影響正逐步體現(xiàn)。央行發(fā)布的二季度儲戶問卷調(diào)查報告顯示，未來一季度有意愿買房的儲戶占15.7%，創(chuàng)兩年來新高。

    中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一認為，在穩(wěn)增長的壓力下，房地產(chǎn)調(diào)控面臨的困難和阻力將越來越大。一方面，持續(xù)兩年多的樓市調(diào)控對經(jīng)濟增長確實有一定影響，尤其是對房地產(chǎn)投資和上下游產(chǎn)業(yè)的影響正從各個方面體現(xiàn)出來，因此地方政府有放松調(diào)控的愿望和動力。另一方面，當前市場信息混亂、購房者擔心房價反彈，再加上央行連續(xù)降息，降低了購房負擔，許多原本觀望的購房者加速出手買房，有可能讓房價出現(xiàn)趨勢性反轉(zhuǎn)。

    “當前正值房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵期，形勢異常嚴峻與復(fù)雜，雖然總體仍處于調(diào)控目標區(qū)間，但隨著市場回暖壓力加大，市場走勢可能偏離調(diào)控目標。”中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長、“住房問題研究”課題組組長高培勇說，在經(jīng)濟增速放緩的背景下，當前可調(diào)控市場手段的選擇范圍縮窄，房地產(chǎn)調(diào)控將愈加艱難。

    靠救樓市穩(wěn)增長無異于飲鴆止渴

    堅持調(diào)控能倒逼地方將重心放在促進實體經(jīng)濟發(fā)展和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化上

    實際上，無論是擔心調(diào)控會傷害經(jīng)濟增長，還是憂慮地方政府靠什么來發(fā)展，都是基于“經(jīng)濟增長應(yīng)該在很大程度上依賴房地產(chǎn)業(yè)”這種慣性思維模式。如果現(xiàn)在為了穩(wěn)增長而放松房地產(chǎn)調(diào)控，不僅房價存在大幅反彈的風險，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整也將受到重創(chuàng)。

    朱中一認為，經(jīng)過幾年的調(diào)控，我們對房地產(chǎn)業(yè)的定位有了更科學的認識。房地產(chǎn)除了對經(jīng)濟增長和相關(guān)產(chǎn)業(yè)有重要拉動作用外，還負有改善普通居民住房條件、維護社會和諧穩(wěn)定的重要的民生功能。尤其是現(xiàn)階段，既要穩(wěn)增長，又要維護社會穩(wěn)定，一些地方應(yīng)該轉(zhuǎn)變過去的認識，更多地看到堅持調(diào)控對促進房價合理回歸、改善民生的重要作用，絕不能讓房價反彈，絕不能讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。

    上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30610億元，同比名義增長16.6%；房屋新開工面積92380萬平方米，同比下降7.1%。盡管房地產(chǎn)調(diào)控確實是上半年經(jīng)濟增速出現(xiàn)下滑的重要原因，但也應(yīng)理性看待這種“傷害”。

    國務(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專家認為，在堅持調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)投資增速下滑在預(yù)料之中。這也是我國房地產(chǎn)投資增速開始進入正?；卣{(diào)周期的反映。預(yù)計未來幾年，我國城鎮(zhèn)住宅新開工面積、施工面積和竣工面積峰值將相繼出現(xiàn)。投資增速出現(xiàn)回落也是客觀的、正常的，期望房地產(chǎn)投資持續(xù)保持超高速增長是不現(xiàn)實的。

    “任何形式的房地產(chǎn)調(diào)控政策都以抑制泡沫、防止對經(jīng)濟波動帶來過大沖擊為目標，從而避免泡沫崩潰引發(fā)的經(jīng)濟震蕩，至少以不傷害經(jīng)濟為底線。”國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松說，“房地產(chǎn)調(diào)控本身是要減少而不是增加經(jīng)濟波動。”

    對一些地方而言，如果現(xiàn)階段放松調(diào)控，重新走上過度依賴房地產(chǎn)拉動GDP的老路，短期內(nèi)可能會對經(jīng)濟增長起到刺激作用，長期看則無異于飲鴆止渴。

    “十一五”時期全國土地出讓成交總價款累計超過7萬億元；2010年，全國國有土地使用權(quán)出讓金的預(yù)算收入只有1.24萬億元，最后決算收入達到了2.82萬億元，超收126.5%，這么高的土地出讓收入不可能長期持續(xù)下去。持續(xù)這樣的發(fā)展模式，會導(dǎo)致實體經(jīng)濟不振，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整遲遲無法推進，對于經(jīng)濟的長期傷害遠大于短期拉動。

    國務(wù)院發(fā)展研究中心上述專家認為，堅持調(diào)控，能在一定程度上倒逼地方將重心放在促進實體經(jīng)濟發(fā)展和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化上。盡管調(diào)整結(jié)構(gòu)并非一朝一夕就能完成，而且現(xiàn)階段必然經(jīng)歷陣痛，但只有尋找新的增長點，才能推動經(jīng)濟更健康地發(fā)展。從某種程度上講，我國今年把經(jīng)濟增長預(yù)期目標調(diào)低為7.5%，已經(jīng)為房地產(chǎn)調(diào)控留出了空間，體現(xiàn)了政府堅持樓市調(diào)控、促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的決心。

    尋找兩難平衡點

    如果地方政策過度松動、房價反彈風險增加，更嚴厲調(diào)控措施可能出臺

    “第三季度可能會比較糾結(jié)。”朱中一表示，上半年經(jīng)濟增速已經(jīng)“破8”，而樓市又在快速回暖，今后一段時間，既要防止經(jīng)濟進一步下滑，又要堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松、保持社會穩(wěn)定，尋找兩者之間的平衡點并非易事。

    今后一段時間，應(yīng)更加注重短期調(diào)控措施與長期制度建設(shè)相結(jié)合，控房價與穩(wěn)預(yù)期相結(jié)合，鼓勵剛需與抑制投資投機相結(jié)合，商品房市場調(diào)控與保障房建設(shè)相結(jié)合，這樣才有可能緩解當前調(diào)控面臨的兩難局面。

    北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，短期看，要繼續(xù)抑制投資投機需求，限購城市的力度不僅不應(yīng)放松，甚至應(yīng)該加強。在此前單個城市限購的基礎(chǔ)上，應(yīng)探索全國住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)城市的多城市限購。

    同時，仍應(yīng)支持和鼓勵自住需求、改善需求入市，促進市場穩(wěn)定發(fā)展，避免大起大落，這也有利于發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的正常拉動作用。

    保障房建設(shè)對調(diào)控和穩(wěn)增長的作用不應(yīng)忽視。朱中一表示，應(yīng)穩(wěn)步推進保障房建設(shè)，拓寬融資渠道，鼓勵民間資本參與建設(shè)，發(fā)揮保障房惠民生、穩(wěn)房價、擴內(nèi)需、促發(fā)展的多重作用。在需求管理方面，應(yīng)繼續(xù)落實差別化信貸稅收政策，堅決遏制投機投資性購房，加快推進房產(chǎn)稅擴大試點。

    調(diào)控兩年多來，長效機制改革的進度仍然不盡如人意。朱中一認為，應(yīng)盡快建立健全房地產(chǎn)市場健康運行和住房保障方面的相關(guān)法律法規(guī)；完善市場機制和制度性安排，特別是在認真總結(jié)試點城市經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，應(yīng)盡早設(shè)計和建立符合我國國情、有利于遏制投機、鼓勵自住和改善型需求的房地產(chǎn)稅收制度。

    “住房建設(shè)的中長期規(guī)劃也應(yīng)該抓緊出臺，有利于加強政策的連續(xù)性，穩(wěn)定市場預(yù)期，從而穩(wěn)定市場。”朱中一說。

    近兩個月，住建部、國土資源部等部門連續(xù)多次表態(tài)，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)措施不放松。國務(wù)院從7月下旬開始，派出8個督查組，對16個省市貫徹落實調(diào)控措施的情況開展專項督查。督查重點為住房限購措施、差別化信貸稅收政策的執(zhí)行情況和住房用地供應(yīng)情況。

    房地產(chǎn)調(diào)控兩年多來，國務(wù)院曾多次督查調(diào)控政策落實情況，相比之下，本次督查顯得格外“高調(diào)”。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，高調(diào)的督查傳遞出中央不畏陣痛、將樓市調(diào)控堅持到底的決心，也在向一些地方傳遞信息，不能借口穩(wěn)增長壓力而放松調(diào)控。

    據(jù)住建部有關(guān)人士透露，此次督查的結(jié)果將影響下一階段調(diào)控政策的走向。如果地方政策過度松動、房價反彈風險增加，有可能出臺更嚴厲的調(diào)控措施。對于落實調(diào)控政策不力、沒有完成調(diào)控既定目標的地方，有關(guān)部門將進行約談甚至問責。