政府有限松綁二套房

在擴大內(nèi)需的要求推動下，政府再出措施挽救樓市，但救助效果尚待觀察。

國務院常務會議昨日傳出信息，進一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄?，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。

同時，對住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。其中，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年（含5年）改為超過2年（含2年）轉讓的 ，免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。

明確“改善型住房”

此次國務院常務會議，距離中央經(jīng)濟工作會議提出“發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內(nèi)需中的積極作用”僅一周；距離10月17日國務院常務會議部署第四季度經(jīng)濟工作，提出要降低住房交易稅費支持居民購房剛滿兩月。

在這過去的61天中，全國70個大中城市房價同比漲幅趨緩，環(huán)比繼續(xù)下跌；房地產(chǎn)投資同比增幅雖依然超過20％，但增幅已經(jīng)逐月下降；全國商品房空置面積在11月底已升至1.36億平方米。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生昨日對《第一財經(jīng)日報》表示，如果政府不出臺政策提振住房消費，在年底大量商品房竣工的情況下，全國商品房的空置面積可能達到1.5億平方米。

而海爾地產(chǎn)董事長盧鏗更是對記者表示，因為前兩年開發(fā)企業(yè)買了大量的土地，據(jù)此推算，即便是明年企業(yè)不買地的情況下，明年也會增加24億平方米的商品房，這本身就需要好幾年來消化。

10月份，財政部等部委已經(jīng)出臺相關稅費減免政策，促進居民購房。但此后在改善型住房的界定問題上相關部委態(tài)度出現(xiàn)分歧，各商業(yè)銀行執(zhí)行細則也不盡統(tǒng)一，市場觀望氣氛更為濃厚。“關于改善型住房的定義爭論兩個月了，各部門的意見需要統(tǒng)一起來。”聶梅生說。此次國務院常務會議出臺的政策，可謂對“改善型住房”定義的進一步廓清。

雖然松綁二套房貸，但依然留有尾巴。復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成對記者表示，放松的前提是要低于當?shù)仄骄?，這說明政府對改善型需求是支持的，這種需求本身也具有合理性，但對于投資性需求政府依然保有警惕性。

“放開改善型需求，不一定會有投資需求上來。當前一是房價仍然較高，二是經(jīng)濟全局處于調整期，投資要考慮風險。”尹伯成說。

同時，在二手房營業(yè)稅問題上，此次依然保留了兩年的期限限制，并未完全放開。而且就政策力度上來講，此前一些地方政府已經(jīng)開始執(zhí)行超過兩年就免征營業(yè)稅的政策。

此外，兩年內(nèi)轉讓免征營業(yè)稅的政策還有執(zhí)行期限，即在此后的一年之內(nèi)才可享受。“一年之后可能又出現(xiàn)通脹了，政策也會隨之變化。”聶梅生說。

但對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，上述政策依然很受歡迎。昨日下午，在國務院常務會議信息傳出沒多久，華遠集團總裁任志強就在其博客中稱：“雖然政策的出臺可以明顯看出決策層對投機、炒房行為的擔憂，但市場當然會歡迎任何有利于市場發(fā)展的政策。”他相信政策會產(chǎn)生積極作用，讓一部分剛性需求和改善性需求進入市場。

地方政策或加碼

此次國務院常務會議要求，各地區(qū)要在執(zhí)行中央統(tǒng)一政策的前提下，結合當?shù)貙嶋H，進一步采取促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。

聶梅生認為，在“低于當?shù)氐钠骄?rdquo;、“普通住房的標準”這些概念上，地方政府將擁有更大的話語權。對于普通商品房的標準，不少地方已經(jīng)相比之前放寬很多，“有些大城市140平方米的住房都算入普通住房了。”

昨日出臺的若干政策并未包括此前已經(jīng)有所討論的“購房退個稅”內(nèi)容，但住房和城鄉(xiāng)建設部官員日前表示，就網(wǎng)上熱議的購房抵稅等話題和建議，“只要是有利于市場的，我們都可以考慮。”目前，已有重慶等城市在嘗試推行購房抵稅政策，住房和城鄉(xiāng)建設部也正對上海1998年實施購房退稅政策的經(jīng)驗進行分析探討。

尹伯成則對此認為，如果推出購房退稅政策，將后患無窮。“炒房的要真正入市了，因為退稅政策對高收入群體更有利；房價將再次被推高，住房問題上貧富差距也更加拉大。”

吸引開發(fā)商參建廉租房

昨日出臺的政策，將加大保障性住房建設力度作為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的首要一條。會議要求，爭取用3年時間，解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題，并積極推進農(nóng)村危房改造。

加大保障力度，意味著對資金的需求將更為龐大。會議要求，中央繼續(xù)加大廉租住房建設和棚戶區(qū)改造投資支持力度，適當提高中西部地區(qū)補助標準。選擇部分有條件的地區(qū)試點，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補充用于經(jīng)濟適用住房等建設。

在中央此前部署的第四季度1000億元追加投資計劃中，100億元將用于加快建設保障性安居工程。而截至今年前三季度，各地廉租房建設投入資金180億元，中央財政專項補助資金為68億元。

據(jù)國家發(fā)改委昨日消息，上述100億元資金已經(jīng)在近日下達，用于加快廉租住房建設和國有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)改造，以及擴大農(nóng)村危房改造試點等。

同時，中央政府也放開了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與廉租房建設的限制。央行和銀監(jiān)會在昨日正式公布《廉租住房建設貸款管理辦法》，在符合若干規(guī)定的前提下，從事廉租住房建設的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以獲得優(yōu)惠貸款，優(yōu)惠是指貸款利率按央行公布的同期同檔次貸款基準利率下浮10%執(zhí)行。

尹伯成對本報記者表示，加強保障型住房建設可以吸引開發(fā)商參與，適當?shù)亟o予開發(fā)企業(yè)利潤，比如在3％到5％之間，只是不允許出現(xiàn)暴利。

但出于對成本因素的擔憂，一些開發(fā)商對參建廉租房仍有疑慮。盧鏗昨日對本報記者表示，在商品房和廉租房兩種住房結構下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該更專心于商品房，而政府要多利用財政政策來解決廉租房問題。

“開發(fā)企業(yè)建設廉租房時的各種不確定成本很難評估，比如在4萬億投資下去之后，建材價格可能就會上漲。即便是企業(yè)在建設過程中控制成本，建好后的房子價格也可能超過低收入群體的購買能力，這就會給開發(fā)企業(yè)帶來一定的風險