“囤地”禁令高懸 上海超百宗地塊面臨收回風(fēng)險(xiǎn)

    國土資源部新修訂的《閑置土地處置辦法》今年7月1日起實(shí)施，《辦法》對閑置土地的處罰更為細(xì)化，重罰囤地炒地行為。根據(jù)中房信統(tǒng)計(jì)，截至今年6月底，上海閑置土地超過200宗，其中閑置兩年以上的地塊超過100宗，開發(fā)商再次面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。上海浦東新區(qū)規(guī)土局相關(guān)人士透露，近期已將關(guān)注度較高的閑置土地案例上報(bào)。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從長遠(yuǎn)看，重罰囤地將促使開發(fā)商拿地更加謹(jǐn)慎，對土地價(jià)格也會起到一定的抑制作用。如果閑置土地處理辦法得到嚴(yán)格施行，將進(jìn)一步增加房企資金面及去庫存壓力，市場或出現(xiàn)“降價(jià)跑量”情況。

    多地塊面臨回收風(fēng)險(xiǎn)

    根據(jù)《辦法》，未動工開發(fā)滿一年的，將按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi)；未動工開發(fā)滿兩年的，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。新的《辦法》實(shí)施后，曾經(jīng)依靠“囤地”就能獲利多倍的行為，將面臨處罰風(fēng)險(xiǎn)。

    中房信統(tǒng)計(jì)，截至今年6月底，上海閑置土地超過200宗，其中閑置兩年以上的地塊超過100宗。中房信分析師薛建雄認(rèn)為，造成土地閑置的原因較多。部分是由于項(xiàng)目動工手續(xù)繁瑣，部分則因?yàn)橐?guī)劃變更，還有涉及動遷阻力等，但“閑置”原因一般歸為政府責(zé)任，所以開發(fā)商被處罰的案例并不多。

    2009年至2010年期間，上海對閑置土地處置“動真格”，上海市規(guī)劃和國土資源管理局收回閑置土地40幅，總計(jì)136公頃。盡管如此，上海閑置土地現(xiàn)象依然存在。最為突出的是，2011年湯臣集團(tuán)在上海某地塊17年沒有開發(fā)，公司給出的原因是由于動遷、開發(fā)手續(xù)等問題造成。而這一地塊在經(jīng)歷漫長等待之后，價(jià)格早已上漲數(shù)倍。

    在上海浦東新區(qū)，一幅自2008年以來始終“未見動靜”的土地，被市場稱為“源深路1號地塊”。中國證券報(bào)記者25日發(fā)現(xiàn)，位于浦東大道以北、源深路以西、靈山路以南，該地塊仍處于空置狀態(tài)，曾作為停車場，圍墻內(nèi)野草叢生，毫無動工跡象。

    靠近黃浦江的某地塊，開發(fā)商早在2000年便已獲得土地使用權(quán)，至今仍沒有動工，周邊江景項(xiàng)目預(yù)計(jì)售價(jià)已超過15萬元/平方米，而該地塊目前仍然處于閑置狀態(tài)。

    據(jù)中房信此前統(tǒng)計(jì)，已在2010年12月31日前拍賣，但截至目前未獲得施工建設(shè)許可證的地塊，在上海高達(dá)上百幅。根據(jù)新修訂的《辦法》，這些地塊的開發(fā)商在今年將面臨土地被收回的可能。

    薛建雄告訴中國證券報(bào)記者，上述地塊名單，是中房信集團(tuán)通過比對上述土地項(xiàng)目拿到規(guī)劃部門的規(guī)劃建設(shè)許可證情況而得出，在一定程度上能夠反映目前房企開工的真實(shí)情況。這些地塊都存在今年必須開工的壓力，部分地塊如果不開工，就有被政府無償收回的風(fēng)險(xiǎn)。

    規(guī)避處罰對策多

    今年5月以來，部分城市房價(jià)地價(jià)“回暖”引發(fā)熱議。國土資源部明確，進(jìn)一步加大普通商品住房用地的供應(yīng)力度。7月20日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知》，要求競買人不得使用銀行貸款繳交土地出讓價(jià)款，市、縣國土資源主管部門要逐宗清理超期1年未開工構(gòu)成閑置的土地。

    業(yè)內(nèi)人士介紹，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)商有多種對策規(guī)避因土地閑置而遭遇的處罰。比如開發(fā)商以“奠基”為由，調(diào)來幾輛挖土機(jī)、打樁機(jī)“開工”，但之后便一直閑置；或者采取分塊開發(fā)，先開發(fā)很小一部分；或者借口規(guī)劃更改等原因逃避監(jiān)管。一般情況下，開發(fā)商“囤地”是為了用時(shí)間換取獲利空間，這也是房價(jià)高漲的原因之一，部分房地產(chǎn)企業(yè)只“囤地”不開發(fā)，靠倒賣地塊獲利。

    地塊開工之后的資金需求，讓部分房企可能無法應(yīng)付。一宗總建筑面積10多萬平方米的地塊，以2000元/平方米的造價(jià)計(jì)算，僅增加的建筑資金將超過2億元。在銀行信貸資金收緊，市場相對低迷的情況下，僅造價(jià)成本投入就讓一些中小房企難以承受。“如果資金緊張，可以尋求戰(zhàn)略投資方合作開發(fā)，或者轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)。”某房企負(fù)責(zé)人稱，針對閑置滿2年的土地，開發(fā)商會積極協(xié)商，絕不會輕易讓土地被政府收回。

    對清理處置閑置土地效果不明顯的原因，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面是地方政府過于依賴土地財(cái)政，另一方面是因?yàn)檎邎?zhí)行強(qiáng)度被弱化。上海某房企負(fù)責(zé)人稱，目前以限購令、房產(chǎn)稅試點(diǎn)為代表的調(diào)控政策傾向于抑制購房需求，但在壓低供給成本方面還需加強(qiáng)措施。其中，土地成本降低是重要組成部分，只有降低土地成本，加大商品房供應(yīng)，才可能使房價(jià)回歸理性。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果閑置土地處理辦法嚴(yán)格施行，在市場資金相對緊張、調(diào)控政策不放松的背景下，開發(fā)企業(yè)“被動”開工，將導(dǎo)致市場存量再度增加。從而使房企資金面及去庫存壓力進(jìn)一步增加，市場或出現(xiàn)“降價(jià)跑量”的情況。

    中房信分析師薛建雄認(rèn)為，清理閑置土地可以加快形成住房供應(yīng)，規(guī)范開發(fā)企業(yè)的營業(yè)活動，遏制開發(fā)商的囤地行為及通過囤地獲取超額的土地增值收益。短期內(nèi)會對開發(fā)商和土地所屬方形成一定壓力，從長期看，能夠調(diào)節(jié)市場供需水平，改善市場均衡關(guān)系。

    “從短期來看，開發(fā)商加大對閑置土地的開發(fā)力度，供應(yīng)量增加有利于樓市趨于平穩(wěn)。從長遠(yuǎn)來看，開發(fā)商在土地的招拍掛上拿地或會更加謹(jǐn)慎，對土地價(jià)格也會起到一定抑制作用。”長期跟蹤土地市場的某研究人士稱。