國務(wù)院督查組赴各地調(diào)查調(diào)控成效 戳穿剛需謊言

    7月下旬，中國房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)了一些微妙的變化。

    “狙擊房價(jià)上漲預(yù)期，嚴(yán)防房價(jià)反彈。”被放到了高層的案頭，以及更重要的位置。據(jù)本報(bào)記者了解，國務(wù)院督查組24日已到達(dá)南京等地，分頭調(diào)查各地樓市成交、房價(jià)、限購執(zhí)行等情況。

    在此之前，國務(wù)院開會部署下半年工作，有與會人士提出當(dāng)前市場已有人因恐懼房價(jià)短期大幅上漲而提前入市，會議將“穩(wěn)定預(yù)期”列為下一步樓市調(diào)控重點(diǎn)。

    樓市過去多年的“剛性需求”、“供不應(yīng)求”論調(diào)受到挑戰(zhàn)，在預(yù)期推動的市場中，所謂剛性只是一種幻想。而當(dāng)“穩(wěn)定預(yù)期”的政策將投資投機(jī)需求驅(qū)逐出市場，令前置的恐慌性需求止步，則退潮之后，誰在裸泳？

    “剛性需求”幻想

    多年來，中國房地產(chǎn)開發(fā)商以“剛性需求”的存在為由，釋放出市場總是供不應(yīng)求的信號。

    但多位經(jīng)濟(jì)學(xué)者對本報(bào)記者表示，自2007年以來，房地產(chǎn)投資屬性凸顯，單純的供求規(guī)律已失效，在預(yù)期主導(dǎo)之下，所謂的“剛性需求”并不存在。

    全國政協(xié)常委、國務(wù)院參事李慶云認(rèn)為，“住房剛需”的提法誤導(dǎo)公眾，營造了房價(jià)不斷上漲預(yù)期。

    李慶云進(jìn)一步指出，住房需求應(yīng)該是有效需求，所謂有效需求是指有購買能力、有支付能力的需求。特別對中等收入者而言，如果房價(jià)能夠有一定幅度下降，他們?nèi)ハM(fèi)才會推動中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

    萬科從來不用“剛性需求”，而代之以自住性需求一詞，這包含了兩層含義。“房地產(chǎn)進(jìn)入下半場，對于住宅市場而言，就是要蓋滿足自住需求、有人住的房子；投資投機(jī)需求則漸被排除。”萬科總裁郁亮認(rèn)為。

    住建部政策研究中心主任秦虹也表示，過去幾年房地產(chǎn)的金融資產(chǎn)屬性被放大，脫離真實(shí)需求的高房價(jià)本身已蘊(yùn)含風(fēng)險(xiǎn)，如溫州、鄂爾多斯（600295）等地。

    如果剔除投資投機(jī)，真正的自住需求每年有多少？

    本報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，過去十年，中國內(nèi)地新建住宅銷量年均在8億平方米左右，受貨幣政策推動，2009年至2011年持續(xù)上升，年銷量在2011年達(dá)到超過11億平方米的高峰。

    金地董事長凌克稱，在此之后，新建住宅市場每年的銷售量將降至7-8億平方米，這其中還包括保障房。未來，隨著城市化和人口紅利效應(yīng)遞減，人均居住面積增長空間也將持續(xù)收縮。

    事實(shí)上，庫存高企、供大于求是當(dāng)前許多城市的現(xiàn)實(shí)狀況。以天津?yàn)槔?，中國指?shù)研究院天津分院研究總監(jiān)鐘文輝介紹，天津住宅庫存量達(dá)到歷史新高。自2011年4月至2012年6月，銷供比連續(xù)15個(gè)月小于1，市場供過于求態(tài)勢凸顯。

    多輪調(diào)控“失效”溯源

    在“剛需”回暖論調(diào)之中，近期房價(jià)上漲勢頭迅猛。

    7月23日，中國房地產(chǎn)動態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組將商品房均價(jià)從年初預(yù)測的下降4％-6％修正為上漲2％。

    研究組分析師李相蘭說，數(shù)據(jù)的修改基于信貸變化力度超強(qiáng)，房地產(chǎn)市場各方預(yù)期也出現(xiàn)了變化。

    經(jīng)濟(jì)學(xué)家許小年指出，房地產(chǎn)調(diào)控屢屢淪為“空調(diào)”的根本原因在于，忽視了商品房具有的投資品屬性和純消費(fèi)品定價(jià)機(jī)制不同，投資品是由預(yù)期、供給和需求決定的，房子有資本增值的預(yù)期，而調(diào)控政策只打擊了當(dāng)前的需求，而不是增加未來的供給，人們對未來房子增值的預(yù)期絲毫沒有因?yàn)橄拶彾淖儭?/p>

    7月23日，社科院發(fā)布《中國住房發(fā)展（2012年中）報(bào)告》提出，本輪調(diào)控失效的原因主要是，各地政策微調(diào)導(dǎo)致的預(yù)期變化與市場恐慌。

    鏈家市場研究部常清對本報(bào)記者表示，“今年一季度更多是自住性需求釋放，但從二季度開始，預(yù)期對市場帶來的變化非常明顯。”常清認(rèn)為，房價(jià)上漲預(yù)期很大程度上刺激了恐慌性需求的入市。

    廣州社科院高級研究員彭澎在保利天悅舉行的第三季經(jīng)濟(jì)論壇上也表示，到目前為止，史上最嚴(yán)厲的調(diào)控?zé)o法使房價(jià)回歸合理價(jià)格，反而提高了房價(jià)上漲的強(qiáng)烈心理預(yù)期。

    中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛發(fā)出警示，房價(jià)的回漲變化給2012年下半年調(diào)控增加了復(fù)雜性和難度，預(yù)計(jì)半年后房價(jià)存在報(bào)復(fù)性反彈風(fēng)險(xiǎn)。

    本報(bào)記者了解到，國務(wù)院在上周召集相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)人士開會討論房地產(chǎn)市場狀況，一些人士提出當(dāng)前市場雖以自住性需求的購買為主，但已出現(xiàn)恐慌性購房，建議高層高度關(guān)注“預(yù)期”對于市場和房價(jià)走勢的影響。

    穩(wěn)定預(yù)期加強(qiáng)地方問責(zé)

    據(jù)參與上述會議的人士稱，真正讓國務(wù)院和中國經(jīng)濟(jì)最高決策層憂心的，是有關(guān)房地產(chǎn)市場的“預(yù)期”變化。

    該人士指出，國土部、住建部19日晚發(fā)出緊急通知，“堅(jiān)決防止房價(jià)反彈”，就是要影響市場預(yù)期，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。

    秦虹認(rèn)為，穩(wěn)定預(yù)期，是今后調(diào)控的一大重點(diǎn)。她提出建議，樓市調(diào)控要去杠桿化，將長期抑制投資投機(jī)需求。

    消息人士透露，國務(wù)院已派出8個(gè)督查組，對16個(gè)?。ㄊ校┴瀼芈鋵?shí)國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項(xiàng)督查。包括住房限購措施、土地供應(yīng)、差別化信貸政策執(zhí)行等是督查重點(diǎn)。

    廣東省副省長許瑞生19日在廣東省房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作座談會上表示，今后將強(qiáng)化督查考核，嚴(yán)格執(zhí)行約談問責(zé)制度。

    許瑞生指的是，新建住房價(jià)格出現(xiàn)過快上漲勢頭、土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價(jià)超過同類地塊歷史最高價(jià)，以及保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度緩慢、租售管理和后期使用監(jiān)管不力的，都將按照規(guī)定對相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。

    廣州一大型房企高管人士對本報(bào)記者說，這也許是高層意識到預(yù)期的重要性，逐漸在探索和改變調(diào)控的手段和方法，不斷向市場釋放調(diào)控從嚴(yán)信息，對沖市場過熱。近期各部委已超過10次表態(tài)“嚴(yán)防房價(jià)反彈”。

    許小年認(rèn)為，上述“喊話”性調(diào)控仍然是治標(biāo)不治本。要改變房價(jià)上漲預(yù)期，最根本的措施之一是增加供給，特別是土地供應(yīng)，推進(jìn)土地制度的改革，考慮小產(chǎn)權(quán)房的合法化，有必要放棄18億畝紅線，打破人們土地越來越稀缺的預(yù)期，以及由此帶來的房價(jià)上漲預(yù)期。