“剛需”是幻想 重視房地產(chǎn)市場和房價“預期”

　　7月下旬，中國房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)了一些微妙的變化。“狙擊房價上漲預期，嚴防房價反彈。”被放到了高層的案頭，以及更重要的位置。據(jù)本報記者了解，國務院督查組24日已到達南京等地，分頭調(diào)查各地樓市成交、房價、限購執(zhí)行等情況。在此之前，國務院開會部署下半年工作，有與會人士提出當前市場已有人因恐懼房價短期大幅上漲而提前入市，會議將“穩(wěn)定預期”列為下一步樓市調(diào)控重點。

　　樓市過去多年的“剛性需求”、“供不應求”論調(diào)受到挑戰(zhàn)，在預期推動的市場中，所謂剛性只是一種幻想。而當“穩(wěn)定預期”的政策將投資投機需求驅逐出市場，令前置的恐慌性需求止步，則退潮之后，誰在裸泳？

　　　“剛性需求”幻想

　　多年來，中國房地產(chǎn)開發(fā)商以“剛性需求”的存在為由，釋放出市場總是供不應求的信號。但多位經(jīng)濟學者對本報記者表示，自2007年以來，房地產(chǎn)投資屬性凸顯，單純的供求規(guī)律已失效，在預期主導之下，所謂的“剛性需求”并不存在。

　　全國政協(xié)常委、國務院參事李慶云認為，“住房剛需”的提法誤導公眾，營造了房價不斷上漲預期。李慶云進一步指出，住房需求應該是有效需求，所謂有效需求是指有購買能力、有支付能力的需求。特別對中等收入者而言，如果房價能夠有一定幅度下降，他們?nèi)ハM才會推動中國經(jīng)濟發(fā)展。

　　萬科從來不用“剛性需求”，而代之以自住性需求一詞，這包含了兩層含義。“房地產(chǎn)進入下半場，對于住宅市場而言，就是要蓋滿足自住需求、有人住的房子；投資投機需求則漸被排除。”萬科總裁郁亮認為。住建部政策研究中心主任秦虹也表示，過去幾年房地產(chǎn)的金融資產(chǎn)屬性被放大，脫離真實需求的高房價本身已蘊含風險，如溫州、鄂爾多斯等地。

　　如果剔除投資投機，真正的自住需求每年有多少？本報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，過去十年，中國內(nèi)地新建住宅銷量年均在8億平方米左右，受貨幣政策推動，2009年至2011年持續(xù)上升，年銷量在2011年達到超過11億平方米的高峰。

　　金地董事長凌克稱，在此之后，新建住宅市場每年的銷售量將降至7-8億平方米，這其中還包括保障房。未來，隨著城市化和人口紅利效應遞減，人均居住面積增長空間也將持續(xù)收縮。事實上，庫存高企、供大于求是當前許多城市的現(xiàn)實狀況。以天津為例，中國指數(shù)研究院天津分院研究總監(jiān)鐘文輝介紹，天津住宅庫存量達到歷史新高。自2011年4月至2012年6月，銷供比連續(xù)15個月小于1，市場供過于求態(tài)勢凸顯。

　　多輪調(diào)控“失效”溯源

　　在“剛需”回暖論調(diào)之中，近期房價上漲勢頭迅猛。7月23日，中國房地產(chǎn)動態(tài)政策設計研究組將商品房均價從年初預測的下降4%-6%修正為上漲2%。研究組分析師李相蘭說，數(shù)據(jù)的修改基于信貸變化力度超強，房地產(chǎn)市場各方預期也出現(xiàn)了變化。

　　經(jīng)濟學家許小年指出，房地產(chǎn)調(diào)控屢屢淪為“空調(diào)”的根本原因在于，忽視了商品房具有的投資品屬性和純消費品定價機制不同，投資品是由預期、供給和需求決定的，房子有資本增值的預期，而調(diào)控政策只打擊了當前的需求，而不是增加未來的供給，人們對未來房子增值的預期絲毫沒有因為限購而改變。

　　7月23日，社科院發(fā)布《中國住房發(fā)展(2012年中)報告》提出，本輪調(diào)控失效的原因主要是，各地政策微調(diào)導致的預期變化與市場恐慌。

　　鏈家市場研究部常清對本報記者表示，“今年一季度更多是自住性需求釋放，但從二季度開始，預期對市場帶來的變化非常明顯。”常清認為，房價上漲預期很大程度上刺激了恐慌性需求的入市。

　　廣州社科院高級研究員彭澎在保利天悅舉行的第三季經(jīng)濟論壇上也表示，到目前為止，史上最嚴厲的調(diào)控無法使房價回歸合理價格，反而提高了房價上漲的強烈心理預期。中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛發(fā)出警示，房價的回漲變化給2012年下半年調(diào)控增加了復雜性和難度，預計半年后房價存在報復性反彈風險。

　　本報記者了解到，國務院在上周召集相關部門和機構人士開會討論房地產(chǎn)市場狀況，一些人士提出當前市場雖以自住性需求的購買為主，但已出現(xiàn)恐慌性購房，建議高層高度關注“預期”對于市場和房價走勢的影響。

　　穩(wěn)定預期加強地方問責

　　據(jù)參與上述會議的人士稱，真正讓國務院和中國經(jīng)濟最高決策層憂心的，是有關房地產(chǎn)市場的“預期”變化。該人士指出，國土部、住建部19日晚發(fā)出緊急通知，“堅決防止房價反彈”，就是要影響市場預期，促進房價合理回歸。

　　秦虹認為，穩(wěn)定預期，是今后調(diào)控的一大重點。她提出建議，樓市調(diào)控要去杠桿化，將長期抑制投資投機需求。消息人士透露，國務院已派出8個督查組，對16個省(市)貫徹落實國務院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項督查。包括住房限購措施、土地供應、差別化信貸政策執(zhí)行等是督查重點。

　　廣東省副省長許瑞生19日在廣東省房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作座談會上表示，今后將強化督查考核，嚴格執(zhí)行約談問責制度。許瑞生指的是，新建住房價格出現(xiàn)過快上漲勢頭、土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價超過同類地塊歷史最高價，以及保障性安居工程建設進度緩慢、租售管理和后期使用監(jiān)管不力的，都將按照規(guī)定對相關負責人進行問責。

　　廣州一大型房企高管人士對本報記者說，這也許是高層意識到預期的重要性，逐漸在探索和改變調(diào)控的手段和方法，不斷向市場釋放調(diào)控從嚴信息，對沖市場過熱。近期各部委已超過10次表態(tài)“嚴防房價反彈”。

　　許小年認為，上述“喊話”性調(diào)控仍然是治標不治本。要改變房價上漲預期，最根本的措施之一是增加供給，特別是土地供應，推進土地制度的改革，考慮小產(chǎn)權房的合法化，有必要放棄18億畝紅線，打破人們土地越來越稀缺的預期，以及由此帶來的房價上漲預期。