保障房“空置”的原因

　　在住房保障工作真正提上議事日程尚不過三五年時間之際，國內(nèi)不少城市的保障房建設(shè)和供應(yīng)出現(xiàn)了一種始料未及的現(xiàn)象：“房等人”。按照慣常的理解，在住房成為“問題”已有些時日的當(dāng)下，保障性住房應(yīng)會面臨競相申請、一房難求的局面。可現(xiàn)實卻有悖于慣常的理解，所呈現(xiàn)的情況是，保障房“叫好不叫座”，本應(yīng)是保障對象輪候保障房，卻變成了保障房輪候保障對象。

　　保障房的空置造成了幾方面后果：保障對象的住房困難狀況不能及時改善；稀缺的保障房資源處于閑置狀態(tài)；參與保障房建設(shè)的開發(fā)企業(yè)要承受很大的資金壓力；不利于房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)調(diào)整。

　　面對這種現(xiàn)象，人們不禁要問：難道保障房已供過于求了嗎？這是不可能的。且不說相比大多數(shù)發(fā)達國家25%～40%甚至更高的住房保障覆蓋率，我們的住房保障才開始起步。就是從滿足群眾的基本居住需求出發(fā)，我們也不難看到，在不少城市和工業(yè)企業(yè)的住宅區(qū)，還有不少工業(yè)化初期建成的簡易住宅，其中許多是危房，缺乏供水、衛(wèi)生等生活設(shè)施。而且在國內(nèi)不少大城市，近年來新就業(yè)職工、新畢業(yè)大學(xué)生以及外來務(wù)工人員的住房條件也很差，又出現(xiàn)了新的住房困難群體。盡管近幾年來通過舊城改造，通過經(jīng)適房、限價房、廉租房和公租房等保障性住房建設(shè)，解決了一大批低收入家庭的住房困難問題，但住房困難家庭數(shù)量仍然比較大。

　　既然保障房沒有供過于求，那么造成現(xiàn)在保障房空置的原因何在？應(yīng)該至少有制度、政策和技術(shù)三個層面的原因。

　　第一，對地方政府而言，現(xiàn)有的宏觀制度框架對保障房的建設(shè)激勵較多，而對分配供應(yīng)缺乏激勵。根據(jù)一些媒體的報道，國內(nèi)不少一二線城市都不同程度地存在保障房“叫好不叫座”的情況。對于普遍出現(xiàn)的問題，可以從制度層面探求一些原因。

　　由于保障房的建設(shè)和配套都能直接拉動地方經(jīng)濟增長，因而地方政府對保障房開工和建設(shè)的積極性都很高。尤其在房地產(chǎn)市場因嚴厲的調(diào)控政策而陷入相對低迷之時，為彌補市場化商品住房開工量減少而對地方經(jīng)濟增長的影響，地方政府推進保障性住房建設(shè)的意愿更加強烈。相比建設(shè)，保障性住房的分配供應(yīng)，不僅不能對地方經(jīng)濟的增長做出直接貢獻，反而容易因準(zhǔn)入審核過程中存在的問題而受到負面評價。為此，有的地方政府寧愿讓保障房暫時空置，也不希望因不符合條件的家庭得到保障房而備受輿論批評。在這種局面下，保障房開工建設(shè)的突飛猛進和供應(yīng)分配的戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢就會形成鮮明對比，也就必然造成保障房的建設(shè)速度快于供應(yīng)速度。

　　第二，現(xiàn)行的住房保障政策使供應(yīng)與需求不相匹配，從而遏制了保障需求的釋放。普通商品住房是通過市場機制來使供應(yīng)與需求相匹配，而保障性住房的供應(yīng)與配售基本上排斥了市場機制，主要依賴行政手段進行。在缺乏相對完整的住房狀況數(shù)據(jù)的條件下，行政配置缺乏有效的機制和手段使住房需求與供應(yīng)相匹配。

　　具體而言，保障需求主要包括“誰需要”、“需要什么”、“能力如何”等問題。首先，對于保障對象的認知，我們現(xiàn)在只有一個不太精準(zhǔn)的框架，缺乏完整的圖景。其次，對于保障對象的具體需求，目前尚缺乏有效的顯示機制。

　　比如說，對于一戶居住在中心城區(qū)的住房困難家庭，他們的偏好本來是位于城東區(qū)的兩房一廳，但由于搖號排序較靠后，只能選購位于城西區(qū)的兩房兩廳。盡管房型增大了，但考慮到各種因素，這戶家庭選擇放棄。在這個例子中，對住房保障的需求是真實存在的，但卻由于供應(yīng)不能與之匹配，且難以校正，需求于是被遏制。這種事例并非個案。

　　再次，對于保障對象的真實支付能力，也缺乏健全的評估機制。有不少家庭經(jīng)過申請、審核、搖號、選房等環(huán)節(jié)，最終卻選擇放棄，因為他們?nèi)狈ο鄳?yīng)的支付能力，也沒能獲得銀行貸款。

　　所以，在政策層面，要力爭全面掌握保障對象的信息，使行政配置資源的特性發(fā)揮出來，減少供應(yīng)與需求不相匹配的程度。

　　第三，在具體操作層面，也有一些原因在抑制著保障需求的釋放。首先，住房保障機構(gòu)隊伍存在工作力量薄弱、專業(yè)人員少、能力不夠強等問題。尤其在基層，大多數(shù)人員都是兼職做與住房保障相關(guān)的工作。因而，即便住房保障需求充分釋放，現(xiàn)有的機構(gòu)隊伍也會成為一個瓶頸。

　　其次，保障房社區(qū)配套不夠完善，使得一部分保障對象做出了放棄選擇。由于住房不僅僅是為了居住，還是一種生活，因而社區(qū)環(huán)境是重要的參考因素。作為保障性住房重要載體的大型居住社區(qū)，目前仍處于培育期，許多配套設(shè)施還不夠完善，這也在一定程度上抑制了保障對象的選擇意愿。

　　再次，保障房租售價格不斷走高，使其與市場化商品住房相比的價格優(yōu)勢不明顯。考慮到申請保障性住房的漫長過程，社區(qū)環(huán)境配套不夠完善，如果保障房的價格又沒有明顯優(yōu)勢，那么一部分人群的保障需求被遏制就很正常了。

　　總體而言，住房保障體系尚在不斷完善的進程之中，既要正視問題，更要細致探究問題產(chǎn)生的原因，從而找到解決問題的突破口。當(dāng)前的保障房沒有也不可能供過于求，是由于制度、政策和技術(shù)等層面的一些原因，使得保障性住房的建設(shè)速度快于供應(yīng)速度，使得保障需求沒有得到充分釋放。著眼于住有所居的目標(biāo)，我們的住房保障工作還任重道遠。