房地產(chǎn)市場回暖引發(fā)擔憂 社科院預(yù)警存反彈風險

　　社科院預(yù)警房價存報復性反彈風險

　　中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院23日發(fā)布《中國住房發(fā)展(2012年中)報告》，認為上半年房地產(chǎn)市場總體上仍處在調(diào)控和預(yù)測的調(diào)控目標的區(qū)間，但近期呈現(xiàn)回暖偏離“軟著陸”目標的趨勢。報告預(yù)警半年后房價存在報復性反彈風險，建議取消對首套房的貸款優(yōu)惠利率。

　　報告稱，今年上半年盡管房地產(chǎn)供求仍處在調(diào)控目標的區(qū)間，但住房供給后續(xù)不足，房地產(chǎn)存貨壓力持續(xù)增大，需求反彈過速，成交量已經(jīng)回暖。盡管住房價格同比下降符合目標，但環(huán)比出現(xiàn)反彈，房價走勢偏離調(diào)控目標；雖然住房金融總體增長穩(wěn)定，信貸結(jié)構(gòu)合理，但有資金過快增長和違約積聚的隱憂；土地市場量價齊跌過速，存在未來價格反彈的壓力。

　　“當前正值中國房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵期，形勢異常嚴峻與復雜，雖然總體仍處于調(diào)控目標區(qū)間，但是隨著市場回暖壓力加大，市場走勢可能偏離調(diào)控目標。”中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長、“住房問題研究”課題組組長高培勇說。他認為，在房價調(diào)控停滯不前、經(jīng)濟增速放緩的背景下，當前可以操控市場的宏觀手段選擇范圍縮窄，房地產(chǎn)調(diào)控將愈加艱難。

　　的確，接連的兩次降息，雖然不是針對房地產(chǎn)市場，但著實影響了市場的預(yù)期，使部分購房者對短期內(nèi)房價繼續(xù)下行的預(yù)期信心不足，觀望需求進一步釋放。甚至消失已久的排隊購房現(xiàn)象又開始重現(xiàn)，“日光盤”在各地頻頻上演。不僅如此，6月份房價9個月后首次止跌回升，國家統(tǒng)計局18日公布的6月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，新房價格環(huán)比上漲的城市由此前的6個增至25個，二手房環(huán)比上漲城市數(shù)量由18個增至31個。

　　中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任、“住房問題研究”課題組副組長倪鵬飛表示，上半年市場走勢偏離調(diào)控目標，主要是宏觀政策微調(diào)導致的預(yù)期調(diào)整與市場恐慌引起的，而不是宏觀政策微調(diào)實際作用導致的，但是這一回漲的變化給下半年的調(diào)控增加了復雜性和難度。“2012上半年住房市場的形式及其變化是住房市場各方相互博弈，尤其是各方與中央調(diào)控政策博弈并動態(tài)演化的結(jié)果。”倪鵬飛對《經(jīng)濟參考報》記者說。

　　不僅市場預(yù)期發(fā)生變化，地方“政策微調(diào)”也在反復試探。盡管近來多個部門2個月內(nèi)9次表態(tài)不放松樓市調(diào)控，但是在“穩(wěn)增長”壓力下，一些地方政府卻按捺不住為房地產(chǎn)調(diào)控松綁的沖動。繼河南首套房貸利率7折優(yōu)惠近日被銀監(jiān)部門否決后，珠海又擬將住宅限購范圍從主城區(qū)收縮至一條街區(qū)，但消息剛曝出4個小時即被連夜叫停。

　　“下半年，中央的房地產(chǎn)調(diào)控將面臨諸多復雜的矛盾。”倪鵬飛說，由于目前的房地產(chǎn)市場走勢不是市場機制內(nèi)生，而是通過行政高壓手段實現(xiàn)，因此基礎(chǔ)并不牢固，存在諸多不確定性，包括報復性反彈導致調(diào)控功虧一簣風險和資金斷裂積聚房地產(chǎn)的金融風險等兩大風險。

　　對于未來房價走勢，報告指出，目前住房市場供應(yīng)相對充分，開發(fā)商資金緊張，尚不具備報復性反彈的條件。但是，在經(jīng)歷半年以上的住房吸納周期，商品房庫存消耗到達一定程度后，開發(fā)企業(yè)上調(diào)價格底氣將增加，如果沒有有效的調(diào)控措施，一、二線城市房價有出現(xiàn)快速反彈的風險。

　　摩根大通首席中國經(jīng)濟學家大中華區(qū)經(jīng)濟研究部主管朱海斌也表示，下半年政策風險是房地產(chǎn)市場的一大風險。一方面，若調(diào)控過緊，時間過長，將導致樓市面臨崩盤風險；另一方面，若調(diào)控放松，將導致樓市反復。

　　對此，倪鵬飛建議，下半年爭取實現(xiàn)促進宏觀經(jīng)濟和住房市場的雙雙軟著陸。在價格上，要扭轉(zhuǎn)一度回漲的趨勢，使之重新回到總體回落的方向上來；在銷售上，總體基本平穩(wěn)，保障房和普通商品房銷售比例上升；在投資上，總體適度減緩投資，保障房和普通商品房投資穩(wěn)步快速增加。

　　在具體政策上，他建議完善差別化的金融政策。包括取消“商業(yè)銀行對(首套房)個人住房貸款利率浮動區(qū)間的下限仍為基準利率的0.7倍”的優(yōu)惠，改為“商業(yè)銀行對個人住房貸款利率浮動區(qū)間的下限為基準利率”，二套房的貸款比基準利率上浮20%。實行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款自動上浮普通行業(yè)貸款0 .5個百分點的貸款制度，保障性房地產(chǎn)開發(fā)貸款下浮一般行業(yè)貸款0.5個百分點的制度。倪鵬飛同時建議，應(yīng)取消期房預(yù)售制度，創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道，在商品房庫存量較大的條件下，適時取消期房預(yù)售制度，有利于控制開發(fā)商資金了，促進開發(fā)商快建快銷。

　　但是，在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的多位業(yè)內(nèi)專家中，也有人對上述報告持不同的觀點。中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強表示，在限購、限貸政策基本面不變的情況下，房地產(chǎn)市場不會發(fā)生根本性變化。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示，在信貸政策上，我們?nèi)詰?yīng)堅持支持剛需人群購房需求，加大優(yōu)惠力度，實行差異化信貸政策。