人民日報三問民資投建保障房：回報不足咋辦？

　　【新聞背景】

　　近日，住房和城鄉(xiāng)建設部下發(fā)《關(guān)于鼓勵民間資本參與保障性安居工程建設有關(guān)問題的通知》(以下簡稱《通知》)，鼓勵并引導民間資本參與保障房建設。

　　事實上，從大規(guī)模建設保障房的第一天起，有關(guān)部門就一直希望引入民間資金，以改變保障房幾乎完全靠各級財政資金和地方政府負債支撐的投入模式，拓寬投資渠道，從而緩解資金壓力。

　　尤其公租房的建設，資金壓力更大，更需要借助民間資金的力量。

　　但幾年的實踐下來，民間資金參與保障房的規(guī)模仍然較小，動力仍然不足。

　　【核心觀點】

　　觀點一

　　目前民間資金參與保障房大致有兩種模式：一是成為投資主體，減輕政府投資壓力；二是承擔階段性的投資職責，最終還是財政埋單。

　　觀點二

　　能不能吸引民資，關(guān)鍵還在能不能建立合理的回報模式。

　　觀點三

　　要提高民間資金的積極性，一方面需要財政資金、土地政策一視同仁，另一方面需要金融機構(gòu)加強對民間資金的支持。

　　一問最終還是由財政埋單？

　　據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部有關(guān)負責人介紹，盡管民間資金參與保障房的規(guī)模目前還比較小，但是經(jīng)過幾年的探索，逐漸形成了集中參與保障房建設的模式。根據(jù)投資主體不同，大致可分為兩類。

　　一類仍然是以政府作為保障房的投資主體，而民間資金承擔階段性的投資職責，先期參與保障房建設，建成后再移交給政府。這種模式下，實際上最后仍然由財政資金來埋單。

　　比如現(xiàn)在各地都要求在商品房中配建保障房，就是典型的上述模式。政府在商品房項目的土地出讓前，設定配建保障房的戶型、比例等前置條件。項目建成后，開發(fā)商按照土地出讓的協(xié)議約定，將配建的保障房無償移交給政府，或由政府以約定的價格回購。實質(zhì)上是政府以土地出讓金的減少代替了直接投入，可以延后財政資金的投入時間。

　　這種模式中，企業(yè)墊資建設——政府回購的BT模式也比較常見。政府以公開招標方式選擇投資方，項目竣工并接受驗收后由政府按約定回購。如浙江省湖州市采用BT模式，引入浙江省建設投資集團投資建設怡和家園項目3700套保障性住房。項目竣工后，政府在24個月內(nèi)分三期回購。這種方式可以減緩項目啟動前政府短期融資和項目建成后集中支付的資金壓力，也有利于財政資金使用的公開透明。

　　第二類則是財政資金發(fā)揮杠桿效應，引導企業(yè)或其他機構(gòu)參與保障房建設成為投資主體，從而減輕政府的資金和債務負擔。

　　比如在很多工業(yè)園區(qū)，都有企業(yè)直接投資建設的公租房。這種公租房建成后優(yōu)先向本單位職工出租，消化部分保障對象，再按規(guī)定將一定比例的房源面向符合條件的其他保障對象出租，減輕政府住房保障壓力。

　　此外，還有企業(yè)投資——政府回租的方式。這種方式有點像BT模式，但政府回租而不回購，住房產(chǎn)權(quán)仍屬開發(fā)商。2009年，浙江省平湖市通過這種方式籌集公共租賃住房，由政府使用10年，政府承諾的租金為25元/平方米，租金每兩年上調(diào)8%。這種方式既可以減少政府一次性投入，又有利于改善房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式、穩(wěn)定開發(fā)企業(yè)預期。

　　二問合理營利模式咋建立？

　　當前民間資本參與保障房建設尚處于“摸著石頭過河”的階段，還面臨著一些亟待解決的困難和阻礙。

　　住建部負責人認為，保障房能不能吸引民間資本，歸根到底，還是要看能不能有合理的回報模式，企業(yè)能否實現(xiàn)資金平衡并賺取合理利潤。

　　但從目前的形勢看，最需要民間資金參與的公共租賃房建設中，投資回報低、資本回收期長，甚至無法平衡資金，成為阻礙民間資金參與的最大障礙。

　　以目前的土地、建筑成本以及租金水平計算，投資建設公共租賃住房，即便不考慮通貨膨脹因素，投資回收期一般也需要20至30年。如果考慮通貨膨脹、房屋維護成本等因素，資本回收期將更長，甚至是無限長。

　　另一方面，由于存在項目收益難以平衡利息的風險，企業(yè)也難以獲得銀行貸款支持。

　　對此，一直在探索參與公租房建設的萬科[簡介最新動態(tài)]集團有關(guān)負責人告訴記者，哪怕能有1塊錢的利潤，企業(yè)也會不遺余力地參與公租房建設。但現(xiàn)實情況是，連“1塊錢的利潤”都很難實現(xiàn)。導致不少民間資本想?yún)⑴c保障房，但都“有心無力”。

　　土地政策的不明確、不一視同仁也擋住了民間資本參與公租房的道路。房地產(chǎn)企業(yè)和其他機構(gòu)投資建設公租房，在一些地方享受不到土地的行政劃撥政策，投入成本太大。企業(yè)利用原有土地建設保障性住房時，有的地方要求改變用地性質(zhì)，補交相當數(shù)量的土地出讓金差價，實際上增加了企業(yè)的負擔。

　　同樣的問題也出現(xiàn)在財政補助上。目前在多數(shù)地方，投資建設公租房的企業(yè)享受不到財政補助。雖然國家有關(guān)部門下發(fā)了補助資金，但多數(shù)地方未將補助資金發(fā)放給投資建設公租房的企業(yè)，特別是民營企業(yè)。部分地方擔心審計、上級檢查時說不清，對民營資本投資建設的公租房項目，不敢給予補助。

　　對企業(yè)而言，由于保障房項目建設周期長，不確定因素多，建設成本和管理成本上升的風險也很大。比如近兩年開工建設的保障房，由于建材和人工成本的上漲，企業(yè)的成本上升了很多，一些原本還能有微利的項目也出現(xiàn)了虧損，但政府部門卻難以進行有效地補償。另一方面，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深化，地方財政壓力加大，保障房建成后能不能按約定支付回購款也存在風險。

　　被寄予很大希望的配建模式，時常也是看上去很美。因為怕影響樓盤銷售，開發(fā)商普遍不贊成在商品房中配建保障房。當前，有配建要求的地塊往往由于出價太低甚至無人出價而流拍。

　　三問稅收金融能否加強支持？

　　住建部負責人認為，當前，引導民間資本進入保障房建設的政策方向應該是：社會資金投資建設公租房、廉租房和棚戶區(qū)改造，與政府享受同等政策，消除政策壁壘，降低建設成本，增加租金收入，引導合理預期。

　　從這個角度看，住建部近日出臺的《通知》，在以多方式引導，給予貸款、稅收、土地使用等優(yōu)惠政策以及創(chuàng)造良好投資環(huán)境方面，的確為民間資本參與保障房建設保駕護航。

　　要提高民間資金參與保障房的積極性，最重要的是解決企業(yè)資金平衡并提供微利的問題。這一方面需要財政資金、土地政策方面，能一視同仁給予支持，另一方面也需要加強金融機構(gòu)對民間資金參與保障房建設的支持力度。

　　《通知》明確提出：地方政府可采取貼息方式對公共租賃住房建設和運營給予支持，民間資本參與各類棚戶區(qū)改造，享受與國有企業(yè)同等的政策；可以在政府核定的保障性安居工程建設投資額度內(nèi)，通過發(fā)行企業(yè)債券進行項目融資；符合財政部、國家稅務總局相關(guān)規(guī)定的，可以享受有關(guān)稅收優(yōu)惠政策。

　　同時，《通知》提出：按規(guī)定免收行政事業(yè)性收費和政府性基金；項目用地上適用國家規(guī)定的保障性安居工程土地供應和開發(fā)利用政策；公共租賃住房項目可以規(guī)劃建設配套商業(yè)服務設施，統(tǒng)一管理經(jīng)營，以實現(xiàn)資金平衡。同時，對于實行公司化運作且符合貸款條件的保障房項目，要求銀行業(yè)金融機構(gòu)給予積極支持。

　　這一系列的政策，基本是現(xiàn)行以政府為主體建設保障房的相關(guān)政策的翻版，做到了對政府和民間資金一視同仁。如果政策能落實到位，資金平衡就有可能實現(xiàn)。

　　有關(guān)專家表示，《通知》提出的政策將為民間資本參與保障房建設創(chuàng)造良好的環(huán)境，有利于提高積極性。想要更多、更好地吸引民間資本參與保障房建設，還需掃除準入、運行、管理等機制體制上的障礙，中央、地方、企業(yè)要將自己的角色扮演好。

　　《通知》提出的政策相對來說比較宏觀，要取得更好的效果，還應根據(jù)各地的實際情況，出臺更為細致的配套措施。如對社會資金投資建設的公租房項目，能否進一步明確延長貸款期限和享受利率優(yōu)惠？對商品住房項目配建公共租賃住房，由政府回購、回租的，能否免征營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅？能否允許大中型企業(yè)在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃的前提下，利用自用土地建設公租房等？

　　整個“十二五”期間，我國共將開工建設各類保障房3600萬套，《通知》的出臺能否為保障房建設的資金壓力解渴，一切還要等待時間的檢驗。