一線城市地王頻現(xiàn)帶動(dòng)土地市場回暖

　　近期一線城市土地市場“地王”接連出現(xiàn)。業(yè)界在廣泛關(guān)注的同時(shí)，亦擔(dān)心高價(jià)土地的入市會(huì)影響市場預(yù)期，帶動(dòng)土地市場整體升溫，進(jìn)而給宏觀調(diào)控增加難度。隨著下半年土地市場進(jìn)入供應(yīng)高峰，如何合理控制地價(jià)也成為地方政府的一道難題。

　　一線城市連出地王

　　7月10日，萬眾矚目的北京市“萬柳地王”橫空出世，盡管出讓前 北 京 國 土 局 一 度 暫 停 該 地 塊 入市，出讓結(jié)束后政府甚至公布一份詳細(xì)的說明文字解釋該地王的市場原因，以及政府在對待地王的謹(jǐn)慎態(tài)度。但最終26 .3億元的交易價(jià)格以及超過4萬元的單價(jià)，仍然令人咋舌。據(jù)測算，該地塊未來的房屋開發(fā)總成本將在每平方米5 .3萬元左右，其最終售價(jià)則在每平方米7萬至10萬元之間。

　　從北京國土局對待“萬柳地王”的態(tài)度，不難看出政府對“地王”的尷尬態(tài)度，一方面高價(jià)地塊意味著土地財(cái)政方面的豐厚回報(bào)，另一方面在調(diào)控持續(xù)從嚴(yán)的市場背景下，地王的出現(xiàn)多少有些不合時(shí)宜。

　　而事實(shí)上，近段時(shí)間以來地王卻 在 頻 繁 出 現(xiàn) 。 除 了 北 京 萬 柳 地王，6月18日，廣州珠江新城地塊以13 .22億元交易總價(jià)成為廣州新 地 王 。 該 地 塊 為 商 業(yè) 金 融 業(yè) 用地，宗地面積9570平方米，掛牌起始價(jià)49014萬元，最終溢價(jià)約8 .2億元。4月中旬，北京東城區(qū)香河園3號居住及商業(yè)金融用地經(jīng)過40輪爭奪，最終以19 .15億元的價(jià)格出讓，其2 .57萬元/平方米的單價(jià)也成為當(dāng)時(shí)同類地塊中的單價(jià)地王。

　　7月4日，上海市國土局公布了多宗地塊的預(yù)出讓公告，累計(jì)出讓總面積為21 .21萬平方米。其中，上?；疖囌颈睆V場以北地塊，參考起拍價(jià)高達(dá)47 .46億元。當(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士稱，“該地塊如果成功出讓，將成為今年上海的總價(jià)地王。”

　　據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解，這個(gè)“準(zhǔn)地王”只是上海土地市場近期眾多待售地塊中的一員。與之同時(shí)推向市場的還有其他20宗地塊。而在此之前，上海市曾經(jīng)在一天內(nèi)成功出讓過7宗土地，最高溢價(jià)率達(dá)435%。

　　高價(jià)地影響市場預(yù)期

　　“廣州和北京在6月和7月先后拍出了地王。如果上海也誕生出地王，幾個(gè)一線城市今年就都有地王 了 。 不 管 是 房 企 真 的 現(xiàn) 在 要 拿地，還是政府有意無意在推動(dòng)，地王的出現(xiàn)都具有標(biāo)志性意義。”上海城市經(jīng)濟(jì)研究所高級經(jīng)濟(jì)師顧海波如此指出。

　　北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，地王的出現(xiàn)無疑會(huì)影響到市場預(yù)期。“從最近全國主要城市供地及成交土地的節(jié)奏看，土地市場回暖的跡象非常明顯，高單價(jià)、高總價(jià)的地塊次第出現(xiàn)。部分區(qū)域市場因?yàn)榈赝醯某霈F(xiàn)和政策微調(diào)的疊加效應(yīng)，已 經(jīng) 導(dǎo) 致 了 恐 慌 入 性 入 市 的 出現(xiàn)”。

　　7月1 3日 ， 國 土 部 在 公 布《2012年上半年房地產(chǎn)用地供應(yīng)情況》時(shí)表示，進(jìn)入5月份后，因住房用地流標(biāo)流拍相對較多，一些城市在第二季度末相對集中推出商服用地，其中一些優(yōu)質(zhì)地塊受到投資者追捧。“這些地塊主要分布在北京、上海、廣州等重點(diǎn)城市，且以商服用地為主”。

　　國土部分析認(rèn)為，這些高價(jià)地塊出現(xiàn)主要是結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性的市場波動(dòng)，但還不能構(gòu)成市場全面回暖的基礎(chǔ)，對市場整體格局特別是對住房用地難以產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，大幅溢價(jià)、地王頻現(xiàn)的市場基本面不存在。

　　但是，在不到一周后的7月17日，北京土地市場繼之前的萬柳地王 后 ， 又 掀 起 新 一 輪 土 地 交 易 高峰。當(dāng)日共有5宗掛牌土地順利成交，其中，三宗住宅用地成交出現(xiàn)明顯溢價(jià)，而其中至少兩宗地塊溢價(jià)率都超過45%。偉業(yè)我愛我家集團(tuán) 副 總 裁 胡 景 暉 告 訴 《 經(jīng) 濟(jì) 參 考報(bào)》記者，“北京土地市場重新回暖跡象已經(jīng)很明顯”。

　　同日，南京市國土局創(chuàng)紀(jì)錄地一次性推出41宗地塊，總出讓面積達(dá)230 .2萬平方米。其中住宅用地占比一半，達(dá)20宗之多。據(jù)相關(guān)資料，南京市在2011年共出讓79宗土地，今年上半年則出讓了20宗土地。此次推地?cái)?shù)量不僅達(dá)到上半年的兩倍，創(chuàng)下南京市土地市場預(yù)告地塊數(shù)量之最，其土地面積也占到全年商品房用地和商服用地計(jì)劃的近四成。

　　張大偉分析認(rèn)為，從目前土地出讓的情況看，呈現(xiàn)出明顯的不均衡性，一些位置較好的地塊受到熱捧，溢價(jià)及成交單價(jià)也較高，各地對出讓土地的定價(jià)也比較高。“而且在目前市場情況下，地王的出現(xiàn)的確對市場非理性發(fā)展有明顯的推進(jìn)作用。”