六成上市房企利潤不佳 粉飾半年報難掩真憂愁

    時至年中，上市房企半年報陸續(xù)公布。從其銷售業(yè)績來看，上半年一度慘淡的樓市，并未對標桿房企造成太大影響，而二季度的成交回暖，則很大程度上促進了房企業(yè)績的提升。不過從另一數(shù)據(jù)凈利潤來看，房企半年報并沒有看上去那么“美好”。

    六成房企利潤不佳

    截至目前，已經(jīng)有49家滬深上市房企以快報和預告等形式發(fā)布了上半年利潤情況，約占滬深上市房企總數(shù)的六成。其中17家為上市房企前100強的大型房企，其余32家為排名100強以外的中小房企。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，在這49家上市房企中，28家房企出現(xiàn)虧損或利潤下滑，接近已披露房企半年報總數(shù)六成，其中虧損房企13家。在排名前100的17家大型房企中，47%的房企出現(xiàn)了虧損或利潤下滑。這一指標比排名在100后的中小型房企低12%。

    鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪認為，雖然部分房企的虧損和利潤下滑緣于報告期內(nèi)結(jié)算項目少等結(jié)構(gòu)性因素，但是接近六成房企出現(xiàn)虧損或利潤下滑，且虧損房企數(shù)超過了2011年報披露數(shù)(8家)。表明2011年2月開始的新一輪調(diào)控政策對房企利潤影響深入，大型房企所受影響也非常明顯。

    從今年上半年銷售數(shù)據(jù)來看，35家大型房企上半年銷售5455.34億元，同比上漲11.8%，且大型房企市場份額增長明顯。陳雪認為，在犧牲利潤，以價換量的情況下，即便銷售額增加，其利潤受到帶動作用也會減弱，因此房企利潤方面短期內(nèi)依然難有起色。而在市場回暖的背景下，房企的銷售策略或會分化。銷售業(yè)績情況完成較好的大型房企可能從“保銷售”轉(zhuǎn)向“保利潤”，借勢提價的意愿增強，但是銷售情況普遍不佳的中小房企的定價策略可能依舊是維持現(xiàn)狀。

    “以價跑量”成績喜人

    得益于年初以來政策“微調(diào)”以及企業(yè)“以價跑量”，樓市成交量得以逐步復蘇并呈現(xiàn)回暖行情。從已公布的數(shù)據(jù)看，不僅有房企已完成了全年50%的目標或接近完成50%，有的房企還明確上調(diào)年度銷售目標。在經(jīng)歷了2011年下半年的蕭條后，業(yè)內(nèi)人士指出，保銷售依然是各房企2012年工作的重中之重。

    上半年在以價換量的房企中，招商地產(chǎn)最為顯眼，一季度以來，招商地產(chǎn)宣布展開的全國性優(yōu)惠活動總讓利達10億元。其中，深圳招商雍景灣調(diào)低單價近萬元，上海佘山瓏原別墅6折起售，刷新了上海住宅類項目的折扣紀錄。大幅度讓利，也讓招商地產(chǎn)取得了讓人驚嘆的成績。其日前發(fā)布的上半年銷售數(shù)據(jù)顯示：實現(xiàn)簽約銷售面積116.94萬平方米，同比增長1.8倍，簽約銷售金額達161.31億元，同比增長1.4倍。

    而中海地產(chǎn)中海尚湖世家) 在此輪降價中也并不低調(diào)，4月17日，中海在青島的紫御觀邸直接刊登廣告稱每套降價“百萬”以促銷；4月下旬，佛山的萬錦東苑也推出最低單價不過萬元的現(xiàn)房，遠低于以往均價；最具代表性的是中海地產(chǎn)在上海的地王項目中海紫御豪庭，其在5月27日開盤均價為3.8萬-4.5萬元/平方米，各種折扣算下來，售價最低至3.2萬元/平方米，遠低于原來市場預期的7萬元/平方米左右。中海地產(chǎn)也在今年上半年完成了全年銷售目標的81%，累計實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額651.5億港元，同比增長24.7%，累計實現(xiàn)銷售面積395萬平方米，同比增長28.6%。

    粉飾業(yè)績難掩隱憂

    對于上市房企半年報的業(yè)績飄紅，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，從上市房企年度銷售指標的制定與去年同期銷售金額對比來看，可以發(fā)現(xiàn)房企年中業(yè)績中有粉飾成分。房企半年報中有一些房企已經(jīng)完成了全年任務(wù)指標的50%的現(xiàn)象并不普遍。張宏偉認為，在樓市走勢轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵時間段，房企粉飾年中報，報喜不報憂的意圖其實不言而喻，那就是進一步以“假回暖”的現(xiàn)象炒作市場“真回暖”，最終形成市場成交量的“真回暖”，進而形成“買漲不買跌”的熱銷氣氛。

    “部分大型房企提前且超額完成上半年銷售目標，得益于降價促銷的銷售策略，但降價的另一結(jié)果就是開發(fā)企業(yè)的利潤率明顯會走低，開發(fā)企業(yè)表面上的業(yè)績增長并不代表利潤率的增長。”張宏偉表示，如果降價動力消失，下半年銷售指標能否完成值得進一步觀察。此外，盡管一些房企提前或超額完成上半年銷售目標，但這些房企幾乎都是高周轉(zhuǎn)型的大型房企，并不是房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。

    隨著部分城市提高公積金貸款額度、為購房提供獎勵等一系列政策出臺以及央行3年來首次降息的影響，全國樓市交投出現(xiàn)新變化。原本大幅度降價的樓盤紛紛調(diào)高價格，加之購房者預期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，“量價齊升”現(xiàn)象再現(xiàn)樓市。

    “盡管部分城市樓市成交數(shù)據(jù)逐月攀升，但仍有樓盤成交乏力，許多一、二線城市樓市成交也呈現(xiàn)出了熱冷不均的現(xiàn)象。而部分開發(fā)商則夸大樓市熱度，將“穩(wěn)增長”政策當利好樓市解讀，試圖造勢托市，影響購房者預期。”專業(yè)人士指出，當前穩(wěn)樓市關(guān)鍵是要穩(wěn)預期，防止開發(fā)商造勢托市進而影響樓市調(diào)控大局。

    應(yīng)防止用地王“造勢”

    7月10日，備受關(guān)注的北京萬柳地塊花落中赫，承諾配建回購房面積1.64萬平方米。據(jù)了解，萬柳地塊總面積為77739平方米，最終出價26.3億元，樓面價3.38萬元/平方米，成為新貴地王。其中回購房競拍面積1.64萬平方米。

    在很多冷靜的地產(chǎn)界人士看來，萬柳等幾個“地王地塊”具有其特殊性，位于核心城市的核心區(qū)域，并不能代表整個土地市場的趨勢。雖然從6月份土地市場開始回暖，但低價成交依然是主流，流拍情況也時有發(fā)生。從全國來看，土地市場顯然難稱火熱。北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉表示，北京土地市場的高溢價率還是個別現(xiàn)象，而且大部分是一些非住宅類的小地塊，市場對此過度解讀可能會影響購房者恐慌性入市。“雖然房價已經(jīng)止跌，但大漲的可能性依然很小，購房者還是應(yīng)該保持理性。”

    在當下的環(huán)境中，可怕的是借“土地回暖”的勢頭，一些房企加大土地投機的力度，給地王打上樓王的標簽，插上樓王的翅膀，誤導消費預期，從而推高房地產(chǎn)價格，影響調(diào)控大局。尤其是在“房地產(chǎn)市場信息比較混亂，市場對房價走勢的預期出現(xiàn)一些變化，群眾普遍擔心房價反彈”的當下，不要拿個別地王價格與當下樓市進行簡單對照。畢竟，土地變高樓，有一段時間周期；地王和樓王，也不能完全畫上等號。