政策平穩(wěn)市場可期 業(yè)內(nèi)議下半年房價走勢

　　陳曉云（江西日報社副總編輯）：新世紀第一個十年，是江西房地產(chǎn)業(yè)迅速成長與快速發(fā)展的黃金十年。2010年江西日報與省房協(xié)主辦的“江西房地產(chǎn)業(yè)黃金十年峰會”，曾對此做過權(quán)威的總結(jié)，同時預(yù)測：接下來的十年，將是行業(yè)轉(zhuǎn)型、升級、做優(yōu)的十年?，F(xiàn)在，行業(yè)迎來了轉(zhuǎn)型與升級的關(guān)鍵時期，江西日報再度與省房協(xié)聯(lián)手，舉辦“江西房地產(chǎn)沙龍”，旨在匯集業(yè)界聲音，凝聚行業(yè)智慧，引導(dǎo)樓市持續(xù)健康前行，推動江西房地產(chǎn)業(yè)做強做優(yōu)。

　　新組建的江西房地產(chǎn)沙龍，在舉辦形式上，將借鑒新聞宣傳戰(zhàn)線“走轉(zhuǎn)改”思路，深入企業(yè)基層，走進市、縣，走向樓盤項目，進入大眾與業(yè)界視野，借助企業(yè)、業(yè)界、民間等多方面的智慧力量，增加沙龍的貼近性、互動性、趣味性、廣泛性；在沙龍選題上，將聚焦行業(yè)熱點焦點，捕捉行業(yè)亮點閃光點，緊扣行業(yè)發(fā)展命題，剖析行業(yè)發(fā)展難題，尋找行業(yè)創(chuàng)新話題。江西房地產(chǎn)沙龍擬每季度舉辦一期，首期沙龍設(shè)在高檔別墅“龍隱山”會所，正是創(chuàng)新形式的具體體現(xiàn)。今后，“江西房地產(chǎn)沙龍”還將走進其他的樓盤項目。

　　江西房地產(chǎn)行業(yè)要實現(xiàn)完美的轉(zhuǎn)型與升級，需要相對穩(wěn)定的樓市政策引導(dǎo)，也需要有機整合市場各方力量。本期沙龍，精選“樓市新動向”這一業(yè)界共同關(guān)心的話題，希望與會嘉賓暢所欲言，發(fā)表真知灼見，為江西樓市的持續(xù)健康發(fā)展，承擔(dān)更多的社會責(zé)任，貢獻更多的智慧和力量，共同擁抱江西房地產(chǎn)行業(yè)和諧、可持續(xù)發(fā)展新的春天。

　　預(yù)判政策走向：下半年樓市將在相對平穩(wěn)的狀態(tài)下運行主持人：限購、限貸等政策實　　施以來，有效地調(diào)控著市場，各地的投機、投資性需求受到明顯抑制，房價紛紛“止?jié)q”并在“合理回歸”。在強調(diào)“穩(wěn)增長”的下半年，政策與市場將發(fā)生什么樣的變化？首先請專家分析“政策”方面可能出現(xiàn)的變化。

　　陶滿德：下半年樓市將在一個相對平穩(wěn)的狀態(tài)下運行，不會出現(xiàn)大的起伏。理由如下：第一，這是政策層面和宏觀經(jīng)濟層面對沖效應(yīng)的結(jié)果。一方面，部分城市出現(xiàn)一些微調(diào)、松動措施，但中央對房地產(chǎn)市場的總調(diào)控方向并未改變，中央近幾個月內(nèi)反復(fù)強調(diào)：國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控絕不能放松。所以，房地產(chǎn)調(diào)控的總基調(diào)不會發(fā)生變化，限購和差別性的房貸這兩項政策不會松動。另一方面，國家宏觀經(jīng)濟并不樂觀，6月份國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，CPI同比僅上漲2.2%，它從一個層面表明消費不足；工業(yè)生產(chǎn)總值價格指數(shù)PPI，同比下降2.1%，實體經(jīng)濟在整個上半年走勢并不好。正因如此，為有效保障整個經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展，下半年金融政策依然會有所放松，存貸款利率下行可能性較大。近幾個月來，房地產(chǎn)交易量的上升，就是緣于剛性需求釋放和這種對沖效應(yīng)的結(jié)果。下半年對沖效應(yīng)仍將存在，整個房地產(chǎn)交易量將保持在目前水平。

　　第二個理由是，供需關(guān)系比較穩(wěn)定。限購政策執(zhí)行一年多來，那些持幣觀望的剛性需求已經(jīng)到了不得不釋放的時候，政策層面同時帶給老百姓房價可能已經(jīng)調(diào)整到位的心理預(yù)期，再加上地鐵建設(shè)等城市改造帶來的被動性釋放?？傊?，以剛需為主的樓市需求還將不斷釋放。

　　與此同時，下半年的供應(yīng)依舊充足。截至6月份，整個南昌市庫存的面積是372萬平方米，其中住宅是165萬平方米；下半年預(yù)計還有200萬平方米新增量，整個下半年的供給逾500萬平方米，顯然供應(yīng)量相對充足。另外，今年1-5月份，全省商品房的施工面積是7600多萬平方米，住宅施工面積是5900多萬平方米。全省銷售量在1-5月份是615萬平方米，其中住宅556萬平方米。全省的數(shù)據(jù)也說明供應(yīng)充足。不過，在剛需主導(dǎo)市場的背景下，要保持成交平穩(wěn)，最關(guān)鍵的因素還在于能否保持剛需認可的合理房價。

　　評估南昌住宅市場：下半年供應(yīng)量微降，房價或穩(wěn)中微升主持人：眾所周知，政策引　　導(dǎo)，是保障行業(yè)健康發(fā)展的一個方面。接下來專家所做的市場報告，將展示市場那只無形的手，近期在南昌怎樣作為。

　　龔兆華（江西同致房地產(chǎn)顧問有限公司董事長）：回顧今年上半年省城的市場概況，土地成交1603畝，與往年持平；商品房推盤量創(chuàng)歷史新高，整體銷售率與去年下半年基本持平；住宅供應(yīng)量從2月份開始持續(xù)增加，5至6月連續(xù)兩個月超過65萬平方米。住宅銷售情況則起伏較大——去年9月份開始下降，持續(xù)約半年，今年3月份以后開始明顯回升。與此同時，去年下半年房價震蕩走高，國慶節(jié)后開始止?jié)q并轉(zhuǎn)入下降通道，直至今年3月以后才開始走平，此后略有微漲。今年上半年，南昌樓市整體折后均價為每平方米6632元。120平方米以上房源供應(yīng)套數(shù)比例首次降到20%以下，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，70至120平方米房源比例超過六成，由此可見，成交的主體確實是剛需。

　　結(jié)合以往的樓市數(shù)據(jù)，我們有以下幾點預(yù)判：第一，根據(jù)近幾年土地供應(yīng)特點與2012年南昌市供地計劃，預(yù)計居住類和商業(yè)辦公類下半年供應(yīng)量將在2400畝至2800畝之間；兩類用地樓面地價將穩(wěn)中有升，商業(yè)辦公類用地增幅更大。從區(qū)域上看，灣里區(qū)是上半年完成年度計劃率最高的板塊。預(yù)計，下半年供地將集中在瑤湖、鳳凰洲和九龍湖區(qū)城，累計比例占六成以上。

　　下半年住宅市場供應(yīng)量預(yù)計約200萬平方米，略有下降，朝陽洲、京東和象湖片區(qū)將成重點；延續(xù)此前的銷售態(tài)勢，當(dāng)月銷售率估計約在六成上下；價格上估計保持穩(wěn)中略有上升的態(tài)勢——伴隨著近幾月交易量的上升，房價將趨于穩(wěn)定，部分樓盤或?qū)p少、撤銷相關(guān)優(yōu)惠；因有相關(guān)部委的政策引導(dǎo)，估計房價再次快速上漲的可能性很小，明年也將延續(xù)今年下半年的平穩(wěn)行情。

　　認清形勢摸準熱點，調(diào)整結(jié)構(gòu)適應(yīng)市場

　　主持人：作為省城，南昌的房地產(chǎn)市場并不小，短短一兩個小時的沙龍難以全部涉及，我們只有抓住板塊熱點，解剖麻雀。

　　瞄準地域經(jīng)濟發(fā)展，把握后期樓市走向

　　常賀強（南昌世茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理）：自去年開始，商業(yè)與住宅剛需成為房地產(chǎn)熱點，在此向住建廳領(lǐng)導(dǎo)咨詢一個問題：南昌近一兩年內(nèi)的保障性住房供應(yīng)量有多少？對剛需將產(chǎn)生多大影響？

　　我個人認為，我國一線城市房地產(chǎn)市場大抵經(jīng)歷過這樣三個階段：僅以北京為例，第一是房價啟動階段，房子都是賣給北京當(dāng)?shù)鼐用瘢坏诙欠孔淤u給周邊城市居民的階段；到第三階段，北京的房子已經(jīng)面向全國市場了。當(dāng)前南昌的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入到第二個階段，既可吸引周邊城市居民的階段。因此可以斷定，如果南昌的總體經(jīng)濟繼續(xù)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場就會對周邊城市居民產(chǎn)生足夠的吸引力，其中有剛性需求的必然選擇，也有經(jīng)濟社會發(fā)展的環(huán)境選擇。

　　縱觀全國，一些占據(jù)核心地段的樓盤，同樣面對政策調(diào)控，但價格卻仍然穩(wěn)中有升，這說明在樓市逐步回歸理性的今天，一個項目的核心競爭力，又在一次再一次地印證“地段、地段、還是地段”這句名言。世茂天城地處經(jīng)濟快速發(fā)展的紅谷灘核心區(qū)域，自去年11月首批公寓產(chǎn)品入市以來，多次推盤售罄。從前期的剛需面積住宅戶型，到近期推出的超200平方米改善性大平層，都得到了較好的市場反響，上半年銷售近5億元。下半年世茂天城還有更多形態(tài)的產(chǎn)品面世，其中包括江西住宅中從未有過的54層超高層觀景大宅。

　　關(guān)注區(qū)域板塊的動態(tài)機遇

　　黃桂城（江西聯(lián)泰實業(yè)有限公司副總經(jīng)理）：隨著英雄城的擴張與發(fā)展，目前老城區(qū)的交通與容納性都出現(xiàn)了問題，因此，省直機關(guān)的遷移已經(jīng)勢在必行。綜觀整個南昌，承接這一遷移最合適的地方正是紅谷灘新區(qū)。

　　首先，紅谷灘具有交通優(yōu)勢。往南有福銀、昌樟、贛粵高速，往北是昌九高速和西客站，九龍湖正處在他們的集合點，直達新老城區(qū)、縱貫省內(nèi)及周邊省市，規(guī)劃優(yōu)良的交通環(huán)境，帶給紅谷灘強大的周邊城市輻射能力。

　　其次，紅谷灘有區(qū)域板塊面積大的優(yōu)勢。包括九龍湖板塊在內(nèi)，整個紅谷灘新區(qū)面積達200多平方公里。與此同時，紅谷灘新城金融、居住、行政等功能劃分清晰，符合成為一座新城的條件。九龍湖作為一個新區(qū)的全新板塊，目前還是一張白紙，擁有足夠的空間，具備打造一座新型現(xiàn)代化城區(qū)的條件。

　　省直機關(guān)西遷，會使整個城市更加收放自如。收是收攏行政、經(jīng)濟各方面的資源；放即能有效展開輻射力，并將帶來新一輪城市大建設(shè)，讓紅谷灘發(fā)展成集行政、經(jīng)濟、文化于一身的全新板塊。綜上所述個人認為，舒展英雄城的筋骨，拉開英雄城的框架，凝聚南昌及江西的核心競爭力，省直機關(guān)跨江西遷，將可能成為江西有史以來城市建設(shè)最大的一次手筆。

　　要贏得客戶就須細分市場

　　楊棟（洪客隆地產(chǎn)營銷中心主任）：今年3月，競爭最為激烈的朝陽新城成交量逐漸上升，高新板塊的樓盤也賣得不錯，由此我們認定，壓抑后的剛需開始釋放。就此，我們針對客戶按剛需、改善和終極置業(yè)來分類，并緊盯剛需，將其細分為一般剛需和有條件的剛需。洪客隆英倫聯(lián)邦4月首次開盤熱賣，正是緊緊抓住了后者，在剛需里做好產(chǎn)品研發(fā)，結(jié)果獲得市場高度認可。至今，英倫聯(lián)邦在很多南昌人認知中冷門區(qū)域——經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開盤了3個月，完成12萬平方米的銷售，這一面積超過經(jīng)開區(qū)去年一年的銷售量。這一案例說明，品牌樓盤可以開發(fā)區(qū)域的樓市消費潛力。

　　就此，我們向同行建議，不論宏觀調(diào)控如何進行，作為房地產(chǎn)開發(fā)商，首先要深入挖掘客戶，抓住自身樓盤周邊客戶的核心訴求，對客戶進行細致的劃分。與此同時，做出好產(chǎn)品，樹立好品牌。

　　以變應(yīng)變貼近市場適應(yīng)市場

　　吳瓊（中國海納控股集團有限公司副總裁）：近日在中山路地鐵站拆遷爆破的一剎那，我深切感受到南昌老城區(qū)的嬗變已經(jīng)來臨。這種嬗變，將包括商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)。

　　為此，我們必須以變應(yīng)變。僅以“海納1927”為例，這個基于省直機關(guān)西遷而產(chǎn)生的項目，地處八一商圈與紅谷灘商圈交集的三經(jīng)路，定位為不限購、不限貸的商業(yè)綜合體。項目第一期規(guī)劃為全新的“使館區(qū)”，將被打造成江西第一個外國人集中居住的地方。緊密圍繞下半年房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的行情，我們在如此地段且有高配置的基礎(chǔ)上提出低價格，屆時推出的住宅產(chǎn)品有可能低到2006年的價格。與此同時，針對公租房、廉租房一般多在城郊的實際情況，配合政府建設(shè)保障房的要求，我們率先在中部提出了“打造高檔精裝公租房”的新概念。我們堅信，市場在變，企業(yè)就要不斷改變，最終生存下去才是硬道理。

　　緊抓市場需求，定方向、調(diào)結(jié)構(gòu)、樹品牌

　　聶永昭(江西華宸集團房地產(chǎn)公司總經(jīng)理)：江西房地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)過去，現(xiàn)在正步入白銀十年，房地產(chǎn)粗放式經(jīng)營時代已經(jīng)過去，在新的市場需求下，我們正在努力做好三件事情——定方向、調(diào)結(jié)構(gòu)與樹品牌。一是加快剛性產(chǎn)品。為響應(yīng)政府的調(diào)控政策，迎合市場的需求，華宸集團在城東開發(fā)了一個地鐵旁的新項目，主打90-100平方米的剛需小戶型，目前銷得非常好。

　　二是加快商業(yè)地產(chǎn)的投入。到現(xiàn)在為止，華宸集團有接近5萬平方米的自有商鋪和商場，長期收益將會相當(dāng)可觀。

　　三是加大了差異化高品質(zhì)住宅產(chǎn)品的建設(shè)。我們知道目前購房無外乎三種情況：一是滿足居住的保障性需求，二是滿足逐步走高的改善性需求，三是享受型居住需求。龍隱山就屬第三類享受型居住產(chǎn)品，高品質(zhì)的別墅達到一畝地一套房，一期96套全部是現(xiàn)房銷售。這里“氣溫比市區(qū)低2-3度，空氣比市區(qū)新鮮8倍”，享受人生就是龍隱山產(chǎn)品的打造目標。這里的總規(guī)劃面積約為1萬畝，涵蓋體育公園、高爾夫、酒店、養(yǎng)老地產(chǎn)、國際教育、贛文化園和文化藝術(shù)中心等高端配套，總建筑面積300多萬平方米。龍隱山項目準備用十年的時間躋身旅游地產(chǎn)。

　　同時，我們在文化地產(chǎn)中探索。中國歷史長河中，唐宋兩朝形成的贛文化光彩奪目，生輝，底蘊非常深厚，其中的書法、繪畫、陶瓷藝術(shù)享譽全球。所以我們在梅嶺有一個單獨的項目，在年底或明年年初，將會把它打造成匯聚贛書法、繪畫、戲曲、陶瓷以及工藝品等內(nèi)容展示的文化地產(chǎn)項目，這正是調(diào)結(jié)構(gòu)的一個具體表現(xiàn)……

　　控制高端，發(fā)展中端，保障低端，同時做好加法和減法

　　高浪（江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長）：首先可以肯定，政府的宏觀調(diào)控已經(jīng)取得了階段性的成果，住宅市場投機和投資性行為得到了基本遏制。下一步調(diào)控政策如何走？中央政府最近強調(diào)“鞏固調(diào)控成果，穩(wěn)定房價政策”。如何做到這兩點呢，我個人的理解是：

　　第一，做好加法，努力增加商品房供應(yīng)，加快保障性住房建設(shè)。著眼于樓市剛需，也需要加大商品房開發(fā)。以江西為例，“十二五”規(guī)劃中2015年城鎮(zhèn)化率預(yù)期將達到54%，按年均1.7%的增長比例計算，每年將有近80萬的農(nóng)民進城，這從一個側(cè)面顯示了樓市剛需的后續(xù)強勁。保障性住房也要加大力度。江西“十一五”期間建設(shè)了保障性住房64萬套，“十二五”將增加126萬套，包括廉租房、經(jīng)濟適用房、棚戶區(qū)改造和林區(qū)、墾區(qū)改造等。目前江西的房地產(chǎn)投資，在全國排名于后，因此我省還要加大力度，吸引大型房企來贛投資。

　　二是把減法做好，國家調(diào)控政策的內(nèi)涵是差別化的信貸政策和繼續(xù)實行限購，但這一政策并不針對自住和改善性需求。

　　三是要調(diào)整好住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。今后江西房地產(chǎn)行業(yè)的一個重要發(fā)展原則是，控制高端、發(fā)展中端、保障低端，以促成符合我省省情的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的盡快形成。

　　此外，我們的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)在要考慮轉(zhuǎn)型了。目前有些企業(yè)通過轉(zhuǎn)型，改變單一的住宅開發(fā)方向，轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、綜合體等業(yè)態(tài)開發(fā)，也做得風(fēng)生水起。江西的中大型房企不妨多做些這方面的探索。

　　最后，房地產(chǎn)在常態(tài)化管理中，要做好精細化的這篇文章。一是開發(fā)企業(yè)在制定發(fā)展經(jīng)營戰(zhàn)略與開發(fā)中，既要注重硬產(chǎn)品的打造，還要考慮打造文化、管理、服務(wù)等軟產(chǎn)品，軟產(chǎn)品可以推進硬產(chǎn)品的升級；二是要有品牌戰(zhàn)略，質(zhì)量好、成本低、誠信好的企業(yè)，更容易在市場中建立自身的品牌地位；第三是差異化戰(zhàn)略，你無我有，你有我優(yōu)的差異化戰(zhàn)略，往往是突出特質(zhì)、一招取勝的法寶。