多城市房?jī)r(jià)上漲具特殊性 眼下抄底置業(yè)難獲益

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布報(bào)告，6月份全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)環(huán)比價(jià)格下降的城市有21個(gè)，持平的城市有24個(gè)，上漲的城市有25個(gè)。今年以來，我國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格上漲的城市數(shù)量，從1月份的0個(gè)，到2月份的4個(gè)、3月份的8個(gè)，再到4月份的3個(gè)、5月份的6個(gè)，繼而增加到6月份的25個(gè)。

    同比：價(jià)格下降城市占比超8成

    從同比數(shù)據(jù)看，6月份新建商品住宅銷售價(jià)格下降的城市有57個(gè)，比5月份增加了2個(gè)；持平的城市有2個(gè)；上漲的城市有11個(gè)，比5月份少4個(gè)。6月份，同比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過1.2%，漲幅比5月份回落的城市有6個(gè)。

    解讀：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師馬曉明指出，6月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比下降的城市數(shù)量雖然有所增加，但環(huán)比上漲的城市數(shù)量也增加較多。

    馬曉明分析，從同比數(shù)據(jù)看，大部分城市房?jī)r(jià)仍然低于去年同期水平。6月份，我國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比下降的城市數(shù)量占比均超過80%。一線城市中，北京、上海、廣州和深圳的新建商品住宅銷售價(jià)格分別同比下降了1.3%、1.9%、1.6%和2.5%，二手住宅銷售價(jià)格分別下降了2.8%、1.5%、1.0%和2.4%。

    “這表明，經(jīng)過艱苦不懈的努力，房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭總體上得到有效遏制，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控取得了明顯成效。”馬曉明認(rèn)為。

    環(huán)比：價(jià)格上漲城市增加19個(gè)

    從環(huán)比數(shù)據(jù)看，6月份我國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格上漲的城市數(shù)量均有所增加。其中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有25個(gè)，環(huán)比上漲的城市數(shù)量比5月份增加了19個(gè)；從價(jià)格漲幅看，6月份新建商品住宅環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過0.6%。

    一線城市中，北京、上海和廣州的新建商品住宅銷售價(jià)格6月份分別環(huán)比上漲了0.3%、0.2%和0.2%。深圳雖然環(huán)比下降0.1%，但降幅比5月份收窄。北京、上海、廣州和深圳的二手住宅銷售價(jià)格分別環(huán)比上漲了0.2%、0.2%、0.5%和0.2%。

    而二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有31個(gè)，環(huán)比上漲的城市數(shù)量比5月份增加了13個(gè)；環(huán)比價(jià)格下降的城市有19個(gè)，持平的城市有20個(gè)。

    解讀：“近幾個(gè)月來，在房地產(chǎn)開發(fā)商以價(jià)換量銷售策略影響下，市場(chǎng)成交逐漸活躍。在成交量放大的同時(shí)，6月份一些城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲。”馬曉明指出。

    馬曉明分析，這其中主要有三個(gè)原因：一是利率下調(diào)，購(gòu)房成本下降，購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)有所減輕，部分人的購(gòu)房意愿增強(qiáng)；二是隨著前期累積的剛性需求和改善性需求有所釋放，特別是市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期出現(xiàn)一些變化，擔(dān)心房?jī)r(jià)反彈；三是部分樓盤在以價(jià)換量獲得較好的銷售業(yè)績(jī)后，取消折扣優(yōu)惠，甚至調(diào)高價(jià)格。由此可見，6月份一些城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的原因是多方面的，并且具有一定的特殊性。

    馬曉明認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時(shí)期，調(diào)控任務(wù)還很艱巨。必須毫不動(dòng)搖地繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長(zhǎng)期政策，防止變相放松購(gòu)房政策，要促使房?jī)r(jià)合理回歸，決不能讓房?jī)r(jià)反彈，造成功虧一簣。隨著這些政策的再次明確，我國(guó)住宅價(jià)格變動(dòng)將會(huì)趨于理性。

    專家觀點(diǎn)

    眼下抄底投機(jī)置業(yè)

    形同賭行情難獲益

    對(duì)于多城市房?jī)r(jià)仍呈上漲趨勢(shì)的現(xiàn)狀，天津財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)叢屹教授認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲走勢(shì)不會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)，第三季度樓市仍將以降價(jià)促銷為主旋律。

    “本輪上漲的主要?jiǎng)恿κ莿傂璧尼尫?，而這種釋放則是由近期一系列政策帶來的樂觀預(yù)期所形成，在國(guó)家明確將繼續(xù)堅(jiān)持宏觀調(diào)控不放松的政策背景下，這種樂觀預(yù)期并不能持續(xù)，因此這一輪的剛需釋放和價(jià)格上漲都同樣難以持續(xù)。”叢屹教授表示，眼下銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款和土地類抵押貸款都已經(jīng)控制得非常嚴(yán)格，這也使得開發(fā)商們的資金壓力在持續(xù)收緊，降價(jià)促銷則是其眼下最為行之有效的融資方式，因此，降價(jià)銷售仍會(huì)是第三季度市場(chǎng)的主流。

    叢屹教授認(rèn)為，購(gòu)房者需要更加冷靜客觀地解讀政策，避免誤讀帶來的置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。“不論是降息還是存準(zhǔn)率下調(diào)，都不是針對(duì)房地產(chǎn)單一行業(yè)所出臺(tái)的貨幣政策，其帶來的消費(fèi)利好也不能作為對(duì)樓市調(diào)控放松的判斷信號(hào)。”叢屹表示，眼下多輪貨幣政策折射出的信號(hào)可能形成“銀行壓縮利差的態(tài)度—惜貸—貸款優(yōu)惠收緊—房貸貨幣政策不會(huì)放松”的趨勢(shì)鏈條。也就是說，眼下的降息和首套房?jī)?yōu)惠等政策并不能改變樓市調(diào)控的大方向，未來房?jī)r(jià)也并不會(huì)持續(xù)上漲。

    就天津市場(chǎng)而言，市內(nèi)六區(qū)和環(huán)城四區(qū)眼下正處于促銷積極且成交活躍的階段，而遠(yuǎn)郊區(qū)縣和濱海新區(qū)市場(chǎng)則受調(diào)控影響較大。“開發(fā)商資金壓力大、項(xiàng)目庫存壓力大、區(qū)域產(chǎn)品集中競(jìng)爭(zhēng)激烈，這三大因素的共同作用決定了遠(yuǎn)郊區(qū)縣和濱海新區(qū)項(xiàng)目未來的降價(jià)壓力會(huì)比市區(qū)更大。”對(duì)于一些投資型買家關(guān)注價(jià)格相對(duì)較低的遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，叢屹教授建議，眼下市場(chǎng)環(huán)境下不宜進(jìn)行投資置業(yè)，以升值為目的的投機(jī)性購(gòu)買則更是風(fēng)險(xiǎn)很高，“眼下抄底投機(jī)買房，其實(shí)無異于賭行情，在政策調(diào)控明確的背景下，這樣的投機(jī)置業(yè)很難獲益。”

    雖然以等待反彈為目的的抄底購(gòu)買不適合眼下市場(chǎng)，但對(duì)于剛需買家來說，眼下也不失為價(jià)格見底的購(gòu)買時(shí)機(jī)。“6月末的房?jī)r(jià)可以說是已經(jīng)見底，第三季度整體樓市雖然難以再有降價(jià)空間，但市場(chǎng)仍會(huì)以降價(jià)促銷為主流。”叢屹教授建議剛需購(gòu)房者，現(xiàn)階段購(gòu)房還應(yīng)根據(jù)各項(xiàng)目的實(shí)際策略進(jìn)行判斷，不宜過度樂觀，也不應(yīng)盲目觀望。

    叢屹教授還表示，后期不排除貨幣政策還會(huì)收緊的可能性，因此眼下對(duì)于首套房購(gòu)買者放開的8.5折優(yōu)惠房貸利率也是很具有誘惑力的政策機(jī)遇。叢屹認(rèn)為：“與項(xiàng)目?jī)?yōu)惠相比，8.5折優(yōu)惠利率其實(shí)更值得珍惜，也是購(gòu)房者看得見、摸得著的實(shí)惠，且這種優(yōu)惠輻射周期會(huì)延續(xù)十幾至二十年，購(gòu)房者可以從中受益頗多。”