義烏全國地王容積率異常存爭議 炒房者被“套牢”

    吳毅（化名）是義烏市“現(xiàn)代·黃楊梅商住樓項目”的購房者，其在付出了80萬元首付款后，正在為是否繳清剩余房款而焦灼。

    日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在當(dāng)?shù)卣{(diào)查時發(fā)現(xiàn)，像吳毅這樣購買了義烏市現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱現(xiàn)代房地產(chǎn)）開發(fā)的“現(xiàn)代·黃楊梅商住樓項目”的購房者還有很多，他們目前都收到了現(xiàn)代房地產(chǎn)的律師函。

    現(xiàn)代房地產(chǎn)稱，他們?nèi)绻馄谖锤肚遒彿坑嗫罨蜣k理按揭手續(xù)，該公司視為已放棄商品房簽約的權(quán)利（即放棄購買上述商品房），“收回該商品房，并另行處分”。

    對此，吳毅表示，“是堅決要求退房，還是等一等、看一看，大家并沒有統(tǒng)一。”

    記者在采訪中還發(fā)現(xiàn)，更早之前，黃楊梅商住樓項目曾因“被地王”而引發(fā)風(fēng)波。根據(jù)義烏市國土資源局公告，該地塊宗地面積為3931.373平方米，出讓面積1500平方米。2011年6月15日，現(xiàn)代房地產(chǎn)以2.26億元的價格，取得地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)。

    以容積率3.81計算，項目地板價達(dá)到39545.05/平方米，創(chuàng)下了當(dāng)時全國商品住宅用地的單價紀(jì)錄。但義烏當(dāng)?shù)睾芸旆裾J(rèn)了外界的計算方式。

    “這個樓盤是沿街商住樓，不適用容積率的概念。”義烏市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“樓盤的占地面積和總建筑面積是事先指定的，與義烏本地政策有關(guān)。”

    炒房者被“套牢”

    2011年5月25日，義烏市國土局發(fā)布《雪峰路與望道路西南側(cè)地塊（黃楊梅村綜合樓）出讓公告》。

    公告顯示，該地塊位于義烏市雪峰路與望道路西南側(cè)，區(qū)塊面積3931.373平方米，出讓面積1500平方米，土地用途為商住，起拍價5050萬元。2011年6月15日，現(xiàn)代房地產(chǎn)以2.26億元的代價拿下該地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)。

    吳毅在此時入市。付出了80萬元后，他得到了一張“浙江省義烏市現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收款收據(jù)”，上蓋有公司“轉(zhuǎn)賬訖”的紅色圖章，收款內(nèi)容一欄卻被填上了現(xiàn)代廣場某幢。

    “不清楚公司為什么沒寫黃楊梅商住樓，但這其實(shí)買的就是樓花

    （指尚未竣工的商品房在施工階段就推向市場銷售）。”吳毅說。“在這兒買房，靠的是朋友圈、商會圈的口口相傳。以黃楊梅商住樓項目為例，當(dāng)時很多人托各種關(guān)系，搶著買，如果等到預(yù)售證出來，必然已經(jīng)買不到了。”

    7月17日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾致電黃楊梅商住樓項目售樓處，被告知該項目尚未開盤。

    而一年前踴躍購房的購房客，如今已在思量如何退房。“去年9月，托朋友找的關(guān)系，交了60萬首付，單價稍過2萬。當(dāng)初想著能盡快轉(zhuǎn)手，但沒想到市場如此不景氣。”另一位購房人劉昆（化名）說，“炒房炒成自住了。”

    “如今再想要轉(zhuǎn)手，已經(jīng)非常困難了。”多名購房者表示，在黃楊梅商住樓項目周邊，由小商品城開發(fā)的嘉和廣場樓盤，價格維持在約2.2萬元/平方米。甚至有樓盤開價低至1.8萬元/平方米。“我們購房時，黃楊梅7樓的房價為23800元/平方米，11樓的價格達(dá)到27800元/平方米，這個價格相比周邊樓盤毫無競爭力。付首付款時，現(xiàn)代房地產(chǎn)口頭表示以后可按市場價打折，向我們出售，但現(xiàn)在并未履行。”吳毅稱。

    “我現(xiàn)在原價轉(zhuǎn)讓，都沒人愿意要。”劉昆向記者表示。

    這些遲遲未能繳納剩余房款的購房者們，收到了來自現(xiàn)代房地產(chǎn)的律師函。

    函件稱，如業(yè)主逾期未付清購房余款或辦理按揭手續(xù)，現(xiàn)代房地產(chǎn)將“視為你已放棄商品房簽約的權(quán)利（即放棄購買上述商品房），同時公司將“收回該商品房，并另行處分”。

    “對于無法付清余款的客戶，我們會將這部分房子出售，以所得款來退還原客戶的首付。”現(xiàn)代房地產(chǎn)辦公室主任吳曉慶說，他向記者否認(rèn)了2011年6月中標(biāo)之時即開始賣樓花的說法，“其實(shí)當(dāng)時購房的或是親戚、或是朋友，公司不可能不退首付款。”

    吳曉慶稱，“義烏的購房者中，投資客多、炒房者多，真正剛性需求的比較少。因此在遭遇嚴(yán)厲宏觀調(diào)控后，沒能撐住。在調(diào)控前，黃楊梅當(dāng)?shù)胤績r在2.6萬至2.7萬之間，目前在2.2萬左右?？梢姺康禺a(chǎn)行業(yè)整體不景氣，由此業(yè)主想退房，我們也理解。但是不是所有不利的情況，都應(yīng)該由企業(yè)來承擔(dān)呢？”

    吳曉慶表示，“黃楊梅樓盤是學(xué)區(qū)房，當(dāng)時有人想買還買不到。以前行情好的時候，炒房者購入后倒賣，每個月可能賺幾萬、十幾萬。而現(xiàn)在沒有利潤空間、沒有錢賺，他們心理上有落差。”

    “希望開發(fā)商能提供折扣，不然只能退房。”吳毅卻表示，“到現(xiàn)在，我還只見過一張平面圖，連房型是什么樣還不知道呢。”

    “更多的業(yè)主希望等一等，看下半年房價會不會漲，有沒有人接手。”吳曉慶如此說。

    容積率懸疑

    義烏市房產(chǎn)信息網(wǎng)資料顯示，“現(xiàn)代·黃楊梅商住樓”項目于今年5月方取得預(yù)售證，可預(yù)（銷）售住宅總套數(shù)為114套。“目前銷售過半，大概有60余套已簽訂了購房合同。”吳曉慶向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

    而早在現(xiàn)代房地產(chǎn)2011年拿出2.26億元拍下該地塊時，就已引發(fā)熱議。當(dāng)時的焦點(diǎn)在樓板價。以出讓面積1500平方米、容積率3.81計算，則該項目總建筑面積為5715平方米，樓板價達(dá)到39545.05元/平方米。

    但義烏當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門很快否認(rèn)了這一計算方式，稱應(yīng)根據(jù)區(qū)塊面積3931.373平方米計算樓板價。義烏市國土局據(jù)此發(fā)布的地塊出讓結(jié)果公示中，計算得出的樓面地價為15066元/平方米。

    而多名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士接受本報記者采訪時表示，以地塊的區(qū)塊面積、而非出讓面積來計算總建筑面積的做法，不合常規(guī)。

    顯然，以義烏方面提供的計算方式，按該地塊區(qū)塊面積3931.373平方米、容積率3.81計，則可建筑面積為近15000平方米。

    7月17日，記者在樓盤現(xiàn)場工程概況牌所見，該項目占地面積1499.49平方米，總建筑面積為16499.67平方米，其中地下建筑面積1500平方米，建筑層數(shù)地下一層，地上11層，建筑高度39.690米。

    “地上建筑面積14999.67平方米，這意味著項目容積率竟達(dá)到了10。”有業(yè)內(nèi)人士這樣認(rèn)為。

    “黃楊梅這樣的沿街商住樓，和普通的計算方式不一樣。”吳曉慶說。“這里不適用容積率的概念。”

    義烏市建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“如果是完整、封閉的小區(qū)，可以使用容積率的概念。而對于沿街的商住樓，沿街的地段、道路等不能出讓給公司，一旦出讓，它可能會封掉道路、筑起圍墻，這樣還怎么出行？因此我們事先已指定了樓盤的占地面積和總建筑面積，也就是明確地告訴了開發(fā)商，出讓的這塊地，公司可以在上面蓋多大建筑面積的房子，已經(jīng)核定了。但其實(shí)對這個樓盤來說，旁邊的道路、綠化都是配套的公共空間，這以后如果再提容積率，就是相對整個用地面積，也就是3931.373平方米而言了。”

    “指定的原因和義烏本地政策有關(guān)。征用了農(nóng)民的土地后，雖然農(nóng)民有了居住地，但我們還需要解決失地農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)問題。因此，根據(jù)村民人數(shù)的多少，義烏會留出部分土地，村民可自主經(jīng)營，例如建賓館、出租等。也有村民自感無能力經(jīng)營，可委托國土局拍賣土地，得到拍賣款后再分到村民手中。具體到黃楊梅村，當(dāng)時留出了1500平方米的土地，以1比10的比例，可建造15000平方米的土地，這是事先就已定下的。”上述義烏市建設(shè)局負(fù)責(zé)人說。

    “1500平方米的出讓面積，只是可以蓋樓的占地面積，它僅僅是區(qū)塊面積的一部分，剩余的2000余平方米則是綠化、道路用地。”義烏市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人早前接受媒體采訪時稱。

    “對這個項目來說，用地是3931.373平方米，出讓面積周圍則是配套空間，公共用地，產(chǎn)權(quán)不屬于現(xiàn)代房地產(chǎn)。”義烏市建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人說。“我們不會在出讓面積之外建設(shè)。”吳曉慶說。