08樓市信心曲線關(guān)鍵詞：降價(jià)、交易萎靡和救市

2008年，無(wú)論對(duì)于全球還是對(duì)于中國(guó)而言，皆注定是不平凡的一年。

年初，王石最先拋出了“拐點(diǎn)論”；隨著降價(jià)潮開(kāi)始席卷全國(guó)樓市，在部分泡沫較大的城市，斷供現(xiàn)象初現(xiàn)端倪；而讓開(kāi)發(fā)商們壓力更大的，卻是置業(yè)者們前所未有的冷靜觀望。成交的持續(xù)低迷，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入了深度調(diào)整期。

9月，美國(guó)次貸危機(jī)迅速升級(jí)演變?yōu)槿蚪鹑诤[。在這一輪經(jīng)濟(jì)大熊市中，為拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控開(kāi)始“松綁”。11月26日，央行實(shí)施了11年來(lái)最大力度的降息政策，加之前期出臺(tái)的一系列利好政策，政府“保增長(zhǎng)”的決心顯露無(wú)疑。

回顧2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，降價(jià)、交易萎靡、救市新政等字眼屢屢出現(xiàn)。這個(gè)冬天的確有點(diǎn)冷，不過(guò)，春天還會(huì)遠(yuǎn)嗎？

　⊙本報(bào)記者 唐文祺

　　關(guān)鍵詞1：降價(jià)

國(guó)家發(fā)改委、統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲0.2%，漲幅比10月份低1.4個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.5%。與去年同月相比的話，新建住宅銷售價(jià)格表現(xiàn)下降的城市有13個(gè)，與10月份的11個(gè)城市相比又有所增加。與此同時(shí)，環(huán)比價(jià)格下降的城市數(shù)量也在上升，由10月份的35個(gè)城市增至11月份的43個(gè)城市。

銷售價(jià)格的下降趨勢(shì)，自6月份以來(lái)，便是持續(xù)“跌跌不休”。席卷全國(guó)的降價(jià)風(fēng)潮，自今年年初起最早于珠三角區(qū)域刮起。這一輪調(diào)整，深圳位于“震中”。有數(shù)據(jù)顯示，今年5月份，深圳房?jī)r(jià)比去年最高點(diǎn)時(shí)下降了36%。與此同時(shí)，1-6月間，深圳全市新建商品房銷售面積170.41萬(wàn)平方米，同比減少了54.38%，下降幅度很大，呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)。“深圳房?jī)r(jià)起落較大的原因，主要是城鎮(zhèn)化建設(shè)判斷失誤造成的。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)朱中一(朱中一博客,朱中一新聞,朱中一說(shuō)吧)表示。

隨著珠三角調(diào)整趨勢(shì)的日益加劇，率先“攪動(dòng)”珠三角樓市的萬(wàn)科，在長(zhǎng)三角地區(qū)開(kāi)始實(shí)施降價(jià)。８月３０日起，萬(wàn)科上海旗下８?jìng)€(gè)樓盤(pán)聯(lián)手降價(jià)，平均降幅達(dá)到９折左右；杭州萬(wàn)科啟動(dòng)了為期１２天的“青年置業(yè)計(jì)劃”，旗下４個(gè)樓盤(pán)逾200套房源，最大折扣達(dá)到7.5折。9月，降價(jià)風(fēng)暴登陸南京。隨之而來(lái)的成交量快速攀升，引發(fā)其他開(kāi)發(fā)商跟風(fēng)，降價(jià)潮開(kāi)始蔓延至整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)。

上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人在日前召開(kāi)的某座談會(huì)上公開(kāi)表示，今年1-6月份，上海樓市價(jià)格基本平穩(wěn)，但7-10月間，新建商品房?jī)r(jià)格的環(huán)比跌幅分別為0.2%、0.1%、0.9%和0.3%；而全市的存量房?jī)r(jià)格，在7月環(huán)比下降0.1%，8月份的環(huán)比跌幅0.4%，9月份，與上月相比下跌0.3%，10月份的環(huán)比跌幅幅度最大，達(dá)到0.6%。

　關(guān)鍵詞2：交易萎靡

今年房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的關(guān)注焦點(diǎn)，無(wú)一例外地集中在交易量上。中金公司在一份研究報(bào)告中指出，2008年前三季度，全國(guó)商品房銷售面積4.03億平方米，同比下降14.9%，增速大幅放緩46.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，成交量跌勢(shì)較為明顯的城市有北京、深圳、武漢等地，交易同比下降接近或超過(guò)50%。

事實(shí)證明，在此輪的對(duì)峙格局中，再次試圖維系高房?jī)r(jià)的開(kāi)發(fā)商，必定會(huì)反噬其身。數(shù)據(jù)表明，今年前三季度開(kāi)發(fā)企業(yè)資金共有2.8萬(wàn)億元，開(kāi)發(fā)商自籌資金占比39.8%，同比上升6.8個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升0.8個(gè)百分點(diǎn)。這一高于2007年同期和全年水平的結(jié)果顯示，房企在預(yù)售資金流入放緩、銀行貸款難以增加的情況下，不得不通過(guò)自有資金的增加來(lái)滿足運(yùn)作要求。但另一方面，以預(yù)售款為主的其他類資金，占企業(yè)資金比例為38.7%，較之2007年同期和全年水平均有一定程度下降。資金壓力顯而易見(jiàn)在不斷加大。

“對(duì)于業(yè)內(nèi)來(lái)說(shuō)，成交量是衡量市場(chǎng)最為重要的標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)格反而是其次。”一位上海本地開(kāi)發(fā)商告訴記者。交易量的持續(xù)低迷，對(duì)于講求現(xiàn)金流的房企來(lái)說(shuō)意味著什么，率先扯起降價(jià)大旗的萬(wàn)科恐怕最清楚不過(guò)。通過(guò)價(jià)格戰(zhàn)，萬(wàn)科中報(bào)公布的持有貨幣資金達(dá)到了153.7億元。

“不得不承認(rèn)的是，萬(wàn)科作為領(lǐng)頭打折的房企，無(wú)論是在銷售回款還是搶占市場(chǎng)方面，都有著明顯的效果。”杭州一位開(kāi)發(fā)商表示。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，房?jī)r(jià)只要適度下降，就可以引發(fā)剛性需求釋放。

　關(guān)鍵詞3：救市新政

伴隨著全球金融危機(jī)的蔓延，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)步伐開(kāi)始放緩。中金公司在報(bào)告中指出，2008年前三季度全國(guó)GDP同比增長(zhǎng)9.1%，比上年同期放緩了3.1個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，有數(shù)據(jù)顯示，2008年前三季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)27%。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資21278億元，同比增長(zhǎng)26.5%，增速放慢3.8個(gè)百分點(diǎn)，占固定資產(chǎn)投資比重減少至18.3%。這也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資自2007年以來(lái)第一次慢于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速。

9月16日，央行6年來(lái)首次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率，緊縮性政策釋放出“松動(dòng)”的信號(hào)。而在此之前，成都、長(zhǎng)沙、西安等地紛紛出臺(tái)了地方政府的救市政策。隨后，南京和杭州也分別出臺(tái)了更為引人注目的救市政策，暖市之風(fēng)席卷長(zhǎng)三角地區(qū)。

從部分地方城市數(shù)據(jù)中可以看出，救市政策出臺(tái)之后，當(dāng)?shù)貥鞘谐山涣康拇_有所提振。如南京樓市在經(jīng)歷了3個(gè)月的萎縮之后，10月份新建商品住宅成交套數(shù)環(huán)比上升了16%，而成交面積則環(huán)比增加了10%。“根據(jù)地方政府的職權(quán)范圍，減免稅賦的財(cái)政補(bǔ)貼方式是運(yùn)用最多的，有些前期已經(jīng)達(dá)成意向的交易就會(huì)順勢(shì)完成。”杭州當(dāng)?shù)匾患掖笮椭薪闄C(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，“但從整體市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，還存在著較大的觀望情緒。”

10月，財(cái)政部和央行幾乎同時(shí)發(fā)布政策，業(yè)內(nèi)外稱之為“救市新政”。然而，10月份之后的幾個(gè)交易日，各地樓市反而普遍出現(xiàn)日均成交下降的情況。10月份，北京成交套數(shù)環(huán)比下降15%，上海環(huán)比跌幅在8%，杭州則較之9月份下降了16%。浙江中原地產(chǎn)人士認(rèn)為，由于新政相關(guān)定義尚不明確，導(dǎo)致許多買(mǎi)家等待進(jìn)一步明朗化，從而使得市場(chǎng)觀望氣氛反而濃郁。

11月，大規(guī)模救市舉措相繼出臺(tái)。建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，未來(lái)三年內(nèi)計(jì)劃投資人民幣9000億元建設(shè)保障性住房，平均每年投資3000億元。根據(jù)計(jì)劃，未來(lái)三年的保障性住房將占完工住宅面積約40%。26日，央行宣布，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各108個(gè)基點(diǎn)，其幅度之大創(chuàng)出11年最高水平。

業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，救市措施并不是主要針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是為了拉動(dòng)內(nèi)需、保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。“房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，上下游牽涉到眾多行業(yè)，因此會(huì)把房地產(chǎn)業(yè)作為主要的扶持產(chǎn)業(yè)。”尹伯成表示。

之后，房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)信心開(kāi)始回復(fù)。以杭州樓市為例，據(jù)浙江中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，11月杭州商品房成交1876套，較10月份增長(zhǎng)37.64%。在市場(chǎng)反應(yīng)最為明顯的二手房市場(chǎng)，11月份深圳二手房成交量突然放大，全市共成交二手房4021套，比10月份增長(zhǎng)46.17%。

顯而易見(jiàn)，2008年的房地產(chǎn)調(diào)控政策從緊縮轉(zhuǎn)為放松、鼓勵(lì)，雖然決心和力度逐漸加大，但政策見(jiàn)效仍然需要時(shí)日。況且，轉(zhuǎn)眼即逝的2008年，仍然留下了諸多懸念：改善性普通自住用房定義究竟如何確定？“二套房貸”政策會(huì)否松動(dòng)？未來(lái)的2009年，可能會(huì)揭開(kāi)謎底。