08樓市信心曲線關(guān)鍵詞：降價、交易萎靡和救市

2008年，無論對于全球還是對于中國而言，皆注定是不平凡的一年。

年初，王石最先拋出了“拐點論”；隨著降價潮開始席卷全國樓市，在部分泡沫較大的城市，斷供現(xiàn)象初現(xiàn)端倪；而讓開發(fā)商們壓力更大的，卻是置業(yè)者們前所未有的冷靜觀望。成交的持續(xù)低迷，意味著房地產(chǎn)市場陷入了深度調(diào)整期。

9月，美國次貸危機(jī)迅速升級演變?yōu)槿蚪鹑诤[。在這一輪經(jīng)濟(jì)大熊市中，為拉動內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，政策對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控開始“松綁”。11月26日，央行實施了11年來最大力度的降息政策，加之前期出臺的一系列利好政策，政府“保增長”的決心顯露無疑。

回顧2008年的房地產(chǎn)市場，降價、交易萎靡、救市新政等字眼屢屢出現(xiàn)。這個冬天的確有點冷，不過，春天還會遠(yuǎn)嗎？

　⊙本報記者 唐文祺

　　關(guān)鍵詞1：降價

國家發(fā)改委、統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，漲幅比10月份低1.4個百分點，環(huán)比下降0.5%。與去年同月相比的話，新建住宅銷售價格表現(xiàn)下降的城市有13個，與10月份的11個城市相比又有所增加。與此同時，環(huán)比價格下降的城市數(shù)量也在上升，由10月份的35個城市增至11月份的43個城市。

銷售價格的下降趨勢，自6月份以來，便是持續(xù)“跌跌不休”。席卷全國的降價風(fēng)潮，自今年年初起最早于珠三角區(qū)域刮起。這一輪調(diào)整，深圳位于“震中”。有數(shù)據(jù)顯示，今年5月份，深圳房價比去年最高點時下降了36%。與此同時，1-6月間，深圳全市新建商品房銷售面積170.41萬平方米，同比減少了54.38%，下降幅度很大，呈現(xiàn)出量價齊跌的態(tài)勢。“深圳房價起落較大的原因，主要是城鎮(zhèn)化建設(shè)判斷失誤造成的。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一(朱中一博客,朱中一新聞,朱中一說吧)表示。

隨著珠三角調(diào)整趨勢的日益加劇，率先“攪動”珠三角樓市的萬科，在長三角地區(qū)開始實施降價。８月３０日起，萬科上海旗下８個樓盤聯(lián)手降價，平均降幅達(dá)到９折左右；杭州萬科啟動了為期１２天的“青年置業(yè)計劃”，旗下４個樓盤逾200套房源，最大折扣達(dá)到7.5折。9月，降價風(fēng)暴登陸南京。隨之而來的成交量快速攀升，引發(fā)其他開發(fā)商跟風(fēng)，降價潮開始蔓延至整個長三角地區(qū)。

上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人在日前召開的某座談會上公開表示，今年1-6月份，上海樓市價格基本平穩(wěn)，但7-10月間，新建商品房價格的環(huán)比跌幅分別為0.2%、0.1%、0.9%和0.3%；而全市的存量房價格，在7月環(huán)比下降0.1%，8月份的環(huán)比跌幅0.4%，9月份，與上月相比下跌0.3%，10月份的環(huán)比跌幅幅度最大，達(dá)到0.6%。

　關(guān)鍵詞2：交易萎靡

今年房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的關(guān)注焦點，無一例外地集中在交易量上。中金公司在一份研究報告中指出，2008年前三季度，全國商品房銷售面積4.03億平方米，同比下降14.9%，增速大幅放緩46.9個百分點。其中，成交量跌勢較為明顯的城市有北京、深圳、武漢等地，交易同比下降接近或超過50%。

事實證明，在此輪的對峙格局中，再次試圖維系高房價的開發(fā)商，必定會反噬其身。數(shù)據(jù)表明，今年前三季度開發(fā)企業(yè)資金共有2.8萬億元，開發(fā)商自籌資金占比39.8%，同比上升6.8個百分點，環(huán)比上升0.8個百分點。這一高于2007年同期和全年水平的結(jié)果顯示，房企在預(yù)售資金流入放緩、銀行貸款難以增加的情況下，不得不通過自有資金的增加來滿足運(yùn)作要求。但另一方面，以預(yù)售款為主的其他類資金，占企業(yè)資金比例為38.7%，較之2007年同期和全年水平均有一定程度下降。資金壓力顯而易見在不斷加大。

“對于業(yè)內(nèi)來說，成交量是衡量市場最為重要的標(biāo)準(zhǔn)，價格反而是其次。”一位上海本地開發(fā)商告訴記者。交易量的持續(xù)低迷，對于講求現(xiàn)金流的房企來說意味著什么，率先扯起降價大旗的萬科恐怕最清楚不過。通過價格戰(zhàn)，萬科中報公布的持有貨幣資金達(dá)到了153.7億元。

“不得不承認(rèn)的是，萬科作為領(lǐng)頭打折的房企，無論是在銷售回款還是搶占市場方面，都有著明顯的效果。”杭州一位開發(fā)商表示。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，房價只要適度下降，就可以引發(fā)剛性需求釋放。

　關(guān)鍵詞3：救市新政

伴隨著全球金融危機(jī)的蔓延，中國的經(jīng)濟(jì)增長步伐開始放緩。中金公司在報告中指出，2008年前三季度全國GDP同比增長9.1%，比上年同期放緩了3.1個百分點。同時，有數(shù)據(jù)顯示，2008年前三季度全社會固定資產(chǎn)投資同比增長27%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資21278億元，同比增長26.5%，增速放慢3.8個百分點，占固定資產(chǎn)投資比重減少至18.3%。這也是房地產(chǎn)開發(fā)投資自2007年以來第一次慢于全社會固定資產(chǎn)投資增速。

9月16日，央行6年來首次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率，緊縮性政策釋放出“松動”的信號。而在此之前，成都、長沙、西安等地紛紛出臺了地方政府的救市政策。隨后，南京和杭州也分別出臺了更為引人注目的救市政策，暖市之風(fēng)席卷長三角地區(qū)。

從部分地方城市數(shù)據(jù)中可以看出，救市政策出臺之后，當(dāng)?shù)貥鞘谐山涣康拇_有所提振。如南京樓市在經(jīng)歷了3個月的萎縮之后，10月份新建商品住宅成交套數(shù)環(huán)比上升了16%，而成交面積則環(huán)比增加了10%。“根據(jù)地方政府的職權(quán)范圍，減免稅賦的財政補(bǔ)貼方式是運(yùn)用最多的，有些前期已經(jīng)達(dá)成意向的交易就會順勢完成。”杭州當(dāng)?shù)匾患掖笮椭薪闄C(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，“但從整體市場表現(xiàn)來看，還存在著較大的觀望情緒。”

10月，財政部和央行幾乎同時發(fā)布政策，業(yè)內(nèi)外稱之為“救市新政”。然而，10月份之后的幾個交易日，各地樓市反而普遍出現(xiàn)日均成交下降的情況。10月份，北京成交套數(shù)環(huán)比下降15%，上海環(huán)比跌幅在8%，杭州則較之9月份下降了16%。浙江中原地產(chǎn)人士認(rèn)為，由于新政相關(guān)定義尚不明確，導(dǎo)致許多買家等待進(jìn)一步明朗化，從而使得市場觀望氣氛反而濃郁。

11月，大規(guī)模救市舉措相繼出臺。建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，未來三年內(nèi)計劃投資人民幣9000億元建設(shè)保障性住房，平均每年投資3000億元。根據(jù)計劃，未來三年的保障性住房將占完工住宅面積約40%。26日，央行宣布，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各108個基點，其幅度之大創(chuàng)出11年最高水平。

業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，救市措施并不是主要針對房地產(chǎn)市場，而是為了拉動內(nèi)需、保持經(jīng)濟(jì)增長。“房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長，上下游牽涉到眾多行業(yè)，因此會把房地產(chǎn)業(yè)作為主要的扶持產(chǎn)業(yè)。”尹伯成表示。

之后，房地產(chǎn)業(yè)的市場信心開始回復(fù)。以杭州樓市為例，據(jù)浙江中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，11月杭州商品房成交1876套，較10月份增長37.64%。在市場反應(yīng)最為明顯的二手房市場，11月份深圳二手房成交量突然放大，全市共成交二手房4021套，比10月份增長46.17%。

顯而易見，2008年的房地產(chǎn)調(diào)控政策從緊縮轉(zhuǎn)為放松、鼓勵，雖然決心和力度逐漸加大，但政策見效仍然需要時日。況且，轉(zhuǎn)眼即逝的2008年，仍然留下了諸多懸念：改善性普通自住用房定義究竟如何確定？“二套房貸”政策會否松動？未來的2009年，可能會揭開謎底。