地王頻現(xiàn) 房價要瘋狂？

    樓面地7080元/平方米，臺灣遠(yuǎn)雄刷新了成都今年最高土地單價；上海萬卓以溢價率435%，創(chuàng)下上海今年“地王”；恒大以32968元/平方米樓面價，刷新廣州土地價格的高度；而近期，北京市萬柳地區(qū)的土地拍賣，無疑成為萬眾矚目的焦點……在這個對地價的關(guān)注勝過房價關(guān)注的時期，每一個“地王”的誕生，無不牽動著老百姓最敏感的神經(jīng)。雖然，面包價不全部由面粉來決定，但對面包價的影響卻至關(guān)重要。

    “地王”頻出牽動老百姓神經(jīng)

    今年5月，成都市國土局拍賣高新區(qū)肖家河沿街以北，玉林中學(xué)以東，一宗面積為13.9253畝的地塊，臺灣遠(yuǎn)雄集團以7080元/平方米樓面價格競得，從而刷新了今年來，成都土地最高拍賣單價。就在人們驚詫中，上海市在拍賣上海嘉定區(qū)一宗住宅用地時，上海萬卓投資以樓面地價16063元/平方米，溢價435%的紀(jì)錄競得；緊接著，6月18日，沉寂許久的土地市場在廣州被再次引爆：恒大地產(chǎn)以13.22億元，樓面地價32968元/平方米，在廣州拿下一建設(shè)用地。發(fā)生在上海、廣州的這兩起“地王”事件，引起全國媒體廣泛關(guān)注。然而，與上述事件相比，近期發(fā)生在北京土地拍賣的一起“地王”事件，則扯住了國內(nèi)整個地產(chǎn)行業(yè)的眼球。

    萬柳這一拍引發(fā)兩部委關(guān)注

    華西都市報記者通過多方渠道了解到，7月10日，北京拍賣海淀萬柳一塊面積為3.9萬平方米的土地。在當(dāng)天的競拍會上，10多家品牌開發(fā)商參與其中，在經(jīng)過46輪競價和326輪回購面積的競拍”后，最終以26.3億元的價格被中赫集團名下的子公司中赫置地拍得。有人做過測算，扣除海淀區(qū)政府回購的面積之后，該地塊可售商品房樓面地價約為4.29萬元/平方米，由此摘下北京今年“雙料地王”。

    創(chuàng)下北京“地王”的這宗土地，地處北京目前較成熟區(qū)域，該區(qū)域二手房已破6萬元。如果這宗土地入市，單價至少超過8萬元”。如果售價按10萬元/平方米賣價計算，購買一套100平方米房子的總價就達1000萬元。如果按70年使用權(quán)計算，相當(dāng)于每年支付房屋產(chǎn)權(quán)使用費用為14.29萬元，每月費用為1.2萬元！這就不難想象出，萬柳地塊為何能引起國土資源部、住建部等多方關(guān)注了。

    指數(shù)發(fā)布 百個城市地價同比上漲18.6%

    事實上，近期土地溢價成交現(xiàn)象并非個案。7月12日，中國指數(shù)研究院發(fā)布2012年第二季度的住宅用地價格報告。該報告對全國100個重點城市監(jiān)測觀察，這些城市在2012年第二季度出讓地塊樓面均價同比環(huán)比皆出現(xiàn)上漲。其中，住宅樓面均價為1474元/平方米，同比上漲18.6%，比一季度增加24個。出臺限購政策的城市平均價格上漲1.1%，而非限購城市上漲為49.7%。

    在這100座城市中也包括成都。6月，成都國土部門所出讓的土地中，大部分屬于溢價成交，尤其是成都主城區(qū)土地，平均溢價率達50%，到底是什么原因，導(dǎo)致近期地價瘋狂呢？

    專家解讀

    地價瘋狂≠房價跟“瘋”

    在記者看來，此前，開發(fā)商敢于競購地王后，在當(dāng)時市場價格下或許難以操作，但只要捂上一段時間，以時間換價格空間，地王依然有不菲回報。而今，當(dāng)年的高地價成了將地王們高懸在空中的十字架，而像自動扶梯一樣下行的房價已成釜底抽薪之勢。沒有了高房價墊底，地王們?nèi)绾胃畹籼自诓弊由系睦K索？

    華西城市與房地產(chǎn)研究院首席研究員溫利陽分析認(rèn)為，目前各大城市所出現(xiàn)的“地王”，多位于一座城市最成熟區(qū)域，這些地塊地利優(yōu)勢明顯，升值前景不錯。另一方面，開發(fā)商對未來樓市前景看好，他們通過前期評估后，有信心對項目進行開發(fā)。由于地價與房價密切相關(guān)，因此，可以預(yù)測，在地價上漲的同時，可能引發(fā)未來房價上漲。但是，并不意味著未來的房價走勢，可能像以前那樣出現(xiàn)報復(fù)性瘋漲。如果房價漲到一定程度，國家可能還會出臺新一輪調(diào)控。正是從這個意義上說，未來的房價可能比較平穩(wěn)，國家不允許大踏步前進。

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    北京部分“地王”掃描

    1、從2009年5月21日到2010年3月17日這段時間內(nèi)，北京合計有30塊住宅類屬性地塊的溢價率超過100%，剔除個別已經(jīng)退地及在建未銷售的地塊，合計入市地塊為19宗，其平均溢價率也達到了164%。

    2、北京中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前北京入市的地王項目有19個，累計銷售額約為446.46億元，而這19個地王項目合計總土地出讓金則達到了468.76億元。這意味著這19個地王項目銷售一年多，卻尚未收回買地成本。

    3、中信于2010年3月以52.4億元總價，在北京拿下一塊建設(shè)用地。該項目2011年6月入市，銷售一年多之后，其銷售金額金額為16.67億元，僅占地價的31.8%。

    4、北京目前在售的中海九號公館項目，是中海地產(chǎn)于2010年1月21日競得，當(dāng)時總價達到66.9億元，該地塊是2011年3月該項目入市，15個月的銷售時間過后，該項目銷售金額金額為33.87億元，占土地成本的50.6%。