限購尚無退出時間表 曲線購房風險難防

    樓市限購已經歷兩年。在這種最有力的樓市調控手段之下，仍有不少人在躍躍欲試，大打擦邊球。漢宇地產研究中心分析師朱春峰表示，所謂‘上有政策，下有對策’，還是存在不少購房者采取一些曲線途徑購房。

    公司名義購置

    風險指數：1顆星

    買家吳先生戶籍在浙江，在滬多年一直從事貿易類生意，并且在滬上已有多處高檔物業(yè)。當收到國際麗都城拋售一套低價房的信息時便心動了。等看完房子便付了定金，卻發(fā)現自己被限購了。由于非常喜歡這套房子，吳先生決定以自己公司的名義購買下來，與此同時，又將該物業(yè)抵押給了銀行，套出了現金。

    這種方式是買家以公司法人身份去置業(yè)，房屋的交易流程與個人買房大致相同，但是需要提供的材料和所交付的房屋交易費用會截然不同。

    在提交材料方面，上海房地產交易中心服務熱線962269的工作人員告訴記者，個人買房只需身份證而公司購房則需要提供境內注冊公司的營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼、法定代表人身份證以及公司委托書并加蓋公章和法人章。交易費用方面，個人買房所交付的契稅分了1%、1.5%和3%三檔而公司所交付的契稅則只是3%。至于等到公司再出售該房產時則交易比較繁瑣且費用較高。

    公司購置存在交易程序繁瑣復雜、交易所交付的費用較多。因此，普通購房者一般盡量不采用這種方式。

    律師提醒：

    公司購買住宅可以避免限購，但是該公司持有住宅手續(xù)有些繁瑣。首先要注冊公司，但注冊成本不高。費用包括政府登記部門收取的費用及代理公司收取的服務費。其次公司要做賬、報稅、年檢等。再次公司持有房屋應該要繳納房產稅等（具體以當地稅務部門實際操作規(guī)定為準）。

    公司在出售住宅時不能享受個人售房的稅收優(yōu)惠，需要繳納企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅等。

    以他人的名義購房

    風險指數：3顆星

    不愿透露姓名的中介告訴記者，最近成交的一套世茂濱江花園房源，買家王先生在滬已有多套住房，顯然已經處在限購范圍之內，這次他請親戚幫忙，以親戚的名義買房。其買房流程與正常買房幾乎沒有什么不同，基本按照定金、首付、簽訂合同、買家貸款、賣家的銀行抵押貸款注銷、買家貸款審批通過、買賣雙方相約一起過戶、拿到產證和其他相關證明、將其他相關證明交予銀行放貸款，再到交房和其他事宜的處理。只是等到產證出來之后，王先生與親戚之間做了一個委托公證，公證的大致內容是將該處房屋的所有處置權、收益等交予王先生處理。

    這種方式是以親戚好友或者陌生人的名義買房，同時自己做擔保人，并加以公證。出于風險因素大小的考慮，以陌生人名義買房加公證的方式相對較少。

    中介相關人員提示這種購房存在兩大風險，其一，王先生的親戚在拿到產證后不配合做公證。其二，即便是做了公證，王先生也只不過是代理人并非產權人，如果他的親戚要處理該房屋也是合法的。所以購房者需謹慎。

    律師提醒：

    委托親戚朋友購房的確可以免限購，甚至辦理銀行貸款時也有優(yōu)惠，但借他人名義購房，風險可想而知。辦理委托公證，名義產權人委托實際產權人處置該房屋，該委托書通常是有效的，具有法律效應。但是其實簽署委托書是其次的，關鍵是要雙方簽署一份協(xié)議書，明確雙方的權利義務。若沒有簽署這份協(xié)議，當房屋增值很大時，那么名義產權人可以說該房屋的所有權人是他自己，他只是向實際出資人借款，這種案例曾經發(fā)生過。

    由于該房屋登記在他人名下，他人會因為婚姻、繼承、債權債務糾紛而涉及該房屋，而且他人持有該房屋也有一定的費用與成本發(fā)生，故雙方須通過協(xié)議對此作明確的約定。若需要可以委托律師起草并見證，以確保該協(xié)議的完整與生效。

    假離婚以求購房資格

    風險指數：3顆星

    買家張先生為了小孩可以上名校，決定購買對口學區(qū)房。但是由于夫婦雙方均是浦東金橋本地居民，名下早已共有3套房產，再買房會受到限購的約束。但仔細分析下來卻發(fā)現，張?zhí)聝H有1套房產且是和其父母共同所有。為了交易便利，雙方商量后，決定采取假離婚的方式，由張?zhí)氉再彿亢?，再與張先生去辦理復婚。

    這種方式是夫妻雙方先去民政局辦理“離婚”手續(xù)，等到獲得“自由身”之后且只要符合針對上海戶籍限購政策規(guī)定的相關事宜后，便可以購置房屋，房屋的買賣交易流程與其一般的買房流程一樣。另外，根據滬上新頒布的限購政策規(guī)定，目前外來人口置業(yè)要求由之前的單身變成以家庭為單位。因此，這種規(guī)避限購的方法只有當購房者為上海戶籍人士才可以操作。

    相關中介機構告訴記者，由于只需提供婚姻證明和一些相關材料，這種交易手續(xù)最為簡便，因此也會有不少人選擇。而至于風險，往往會發(fā)生假離婚變成真離婚。

    律師提醒：

    離婚從法律上其實沒有真假之分，其實辦理了離婚手續(xù)，就是真離婚。為購房資格而離婚的風險就在于離婚后雙方是否還會復婚。曾經發(fā)生過，離婚后取得購房資格購房后，一方要求復婚，但是對方遲遲不愿意辦理。由于離婚沒有真假，若是為了避免限購辦理離婚，那么離婚協(xié)議就要認真簽署，以防萬一。

    延后辦理過戶手續(xù)

    風險指數：4顆星

    李小姐是非上海戶籍居民，在2011年1月底與賣家唐先生簽訂購房合同，但緊接著出臺的對于非上海戶籍居民的限購政策影響了雙方的過戶手續(xù)，但雙方都希望合同能夠繼續(xù)履行。中介建議李小姐去辦理委托延遲交易手續(xù)，即買賣雙方找一個第三方，一般為買方親屬，到公證處做賣方委托第三方在合適的時間點進行產權過戶的公證。“等到‘限購’解除，只要買方和第三方去辦理過戶手續(xù)就可以了，賣方不用去辦理這些手續(xù)。李小姐支付了房款并已經入住，但至今一直沒有去辦理最后的過戶手續(xù)，其他都沒有受影響。”

    業(yè)內人士透露，新政出臺后，一些交易未完結的單子碰到“限購”，買賣雙方都不愿意解約，中介公司就會給出建議，買賣雙方簽署補充協(xié)議，推遲過戶時間，或者是延遲交易。上海房地產交易中心服務熱線962269的工作人員表示，目前房地產交易中的過戶時間并沒有規(guī)定，由買賣雙方協(xié)商決定。

    律師提醒：

    辦理延期過戶，由于產權還是登記在出售方名下，出售方可能出現一房多賣的情況，若是出售方對外欠債，該房屋還有可能被查封。由于限購政策沒有退出時間表，故辦理產權的期限也不明確。交易的時間越長，就越容易產生糾紛。若是房價上漲過多，出售方可能違約不肯辦理過戶。若房價下跌過多，受買方可能不想購買該房屋。為避免一系列糾紛的產生，可找專業(yè)的房地產律師協(xié)助雙方簽署書面的協(xié)議，明確約定各自的權利義務，若需要也可以辦理配套的抵押登記、委托書公證等手續(xù)。

    假結婚

    風險指數：4顆星

    根據滬上6月26日新頒布的限購政策規(guī)定，在上海名下無房的非本市戶籍居民家庭有購房資格，而所謂家庭，必須是已婚而非單身。因此，這種規(guī)避限購的方法適用于上海戶籍人士。

    非滬籍人士李先生最近就遇到這樣的麻煩，在寶山真北路看中一套兩房，并已經下定卻得知寶山區(qū)已試行“非上海戶籍居住一年以上單身者，不可買房”政策。李先生這下傻眼了，這時開發(fā)商告訴李先生，非上海戶籍單身不能購房，但組成家庭就能購房。但李先生與女友暫未準備結婚，也不敢找個陌生人為購房而假結婚。開發(fā)商相關人士表示，目前可以先給李先生辦理已結婚的相關材料，但到了房子交房，辦理過戶手續(xù)的時候，李先生必須拿出自己真的結婚證才能夠去交易中心辦理過戶。

    上海房地產交易中心服務熱線962269告訴記者，目前在上海部分區(qū)域，非本市戶籍人士購房必須同時滿足三個條件，一是以家庭的名義購房，所謂家庭名義就是購房者必須已婚；二是該家庭在滬名下無房；三是能提供兩年內在滬累計繳納1年以上個稅或社保證明。

    律師提醒：

    假結婚固然可以避免限購，但是假結婚的后遺癥較多。首先，結婚后購房，該房屋是婚后共同財產，對方是可以分的。其次，一方不同意離婚，那么即使訴至法院，也有時間成本。