捂地或?qū)е路渴小皽洝?國土部敦促加快節(jié)奏

七成城市供地計劃未完成 國土部促地方加快節(jié)奏

本報記者 賈海峰 北京報道

12月15日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于做好2009年報國務(wù)院批準城市建設(shè)用地申報工作的通知》（以下簡稱“通知”）?！锻ㄖ繁硎荆胤秸?009年2月28日前完成2009年用地計劃申報。

但是，未完成2007年供地計劃的城市不準申報2009年用地計劃；2008年用地計劃完成緩慢的城市，減少2009年用地計劃申報指標。

中國土地勘測規(guī)劃院副工程師鄒曉云表示，國土部此通知的主要目的，是為了督促地方政府加快供地節(jié)奏，以保證刺激內(nèi)需政策所需要的土地。

由于土地價格低迷，地方政府紛紛放緩供地節(jié)奏，甚至捂地不賣。一位接近國土部的人士向本報記者透露，今年前10個月，105個納入土地監(jiān)測的主要城市，完成供地計劃的不到三成。面對被核減2009年度用地計劃的危險，全國主要城市已經(jīng)紛紛在年底加快供地節(jié)奏。

捂地或?qū)е路渴?ldquo;滯脹”

記者從國土資源部獲悉，雖然“通知”是12月發(fā)出，很多城市此前已經(jīng)被國土資源部“吹風(fēng)”。

地價低落是地方政府“捂地”的主要原因。據(jù)全國城市地價監(jiān)測系統(tǒng)數(shù)據(jù)，今年第三季度全國35個主要城市地價同比增長8.98%，環(huán)比僅增長0.94%，寧波、南昌等城市分別出現(xiàn)1%-3%不同程度的跌幅。而來自中原地產(chǎn)的一份研究報告表明，今年1-11月全國重點城市土地流標率達到了32%，住宅地流標達到了35%，長春、武漢等城市土地流標率甚至達到了50%以上。

在此情況下，地方政府紛紛暫緩了供地節(jié)奏，或者捂地不賣。今年前10個月，全國35個主要城市完成供地計劃的不到30%，在地方政府公布的眾多“救市”政策中，也隨處可見控制供地規(guī)模以刺激房市預(yù)期的政策。

鄒曉云表示，面對土地市場的冷落，地方政府一般有兩種行為：一是不管地價如何，都按計劃將土地掛牌，成交一塊算一塊；二是減少土地出讓宗數(shù)和規(guī)模，控制供地節(jié)奏，以穩(wěn)定土地市場。一般來說，財政實力雄厚的地方政府才會選擇第二種做法。

但是，國土資源部對這種做法并不認可。從今年8月份開始，國土資源部逐漸開始采取“打招呼”的方式給捂地、囤地的地方政府談話。

鄒曉云表示，地方政府按計劃供地，雖然短期內(nèi)地價會下降，但是地價下降到一定程度后，會引來土地交易數(shù)量的反彈，這種地價下降應(yīng)該是一種理性回歸。如果地方政府強制控制供地節(jié)奏，則會對房價、地價帶來系列影響，其結(jié)果很可能是帶來房地產(chǎn)市場的滯漲。

　年底沖刺供地

自國土資源部“吹風(fēng)”結(jié)束后，從10月下旬開始，地方政府供地力度明顯加快。上述中原地產(chǎn)統(tǒng)計報告顯示，今年11月份全國主要城市推地252幅，是前10月平均水平的2倍，供應(yīng)增加了36%，成交量下降了9%，土地價格則下降了19%。其中，居住用地表現(xiàn)尤甚，供應(yīng)增加了70%，成交量卻下降了24%。

12月15日，國土資源部正式下發(fā)“通知”，對地方政府供地又下了一道催促令。“通知”中指出，各地要在2009年2月28日前上報2009年用地計劃。但是2007年用地計劃沒有完成的城市原則上不許上報2009年用地計劃；2008年用地計劃完成緩慢的城市，削減2009年用地計劃規(guī)模。

這就意味著，地方政府要在未來3個月內(nèi)將手中的2007年和2008年用地計劃完成。雖然土地在房地產(chǎn)市場火爆的時候是緊俏資源，但是在當(dāng)前市場下，卻成了“賣地難”。

河北某市國土局副局長向記者表示，今年年初該市趁著市場好已經(jīng)賣出了相當(dāng)于去年一半量的土地，但是從5月份開始一直到11月份，全市幾乎沒有成交一塊居住用地。為了完成供地計劃，市長已經(jīng)下令，剩下的土地按照整理平價出讓，“不賺錢，只賺個吆喝”。

　中央地方限價房爭論

盡管很多地方政府加大了供地量，但并沒有大規(guī)模降地價，由此不但沒促成土地成交量上升，反而帶來了地價將進一步下降的預(yù)期，由此造成了土地市場的流標事件頻繁發(fā)生。

因此，地方政府在集中供地的同時，也采取了一些其他辦法來規(guī)避流標或地價下降的風(fēng)險。例如，長春推出了土地出讓金可以緩期交付，首期土地款只需要付50%的政策。而北京、上海等地則推出了保障房中配建商品房、降低土地出讓條件的政策來加快推地。

逆市推地，最容易被開發(fā)商們接受的是地理位置好的城市中心地塊，但是國土資源部要求，2009年供地計劃中要偏向城鄉(xiāng)結(jié)合部，不能集中在城市中心。這就意味著，2009年供地應(yīng)傾向于保障性用房等民生工程，并且將農(nóng)村土地制度改革和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌作為2009年土地政策的主要內(nèi)容。，國土資源部明顯不想讓地方政府在2009年重演2007年“土地財政”下的賣地?zé)帷?/p>

鄒曉云分析說，“通知”的出發(fā)點是保經(jīng)濟增長，盡快落實刺激內(nèi)需經(jīng)濟政策所需要的土地。因此，“通知”中對中央投資下達的重大項目用地放寬了條件，但是中央政策是保經(jīng)濟增長，而非保地價，因此中央和地方政府在這輪土地集中供應(yīng)中，仍有不同需求。

12月初，國土資源部已經(jīng)召集了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)改委等諸多涉及刺激內(nèi)需資金下達的政府部門，就土地保障國家刺激內(nèi)需政策做出了陳述。據(jù)悉，未來3年投資9000億建設(shè)的保障性安居工程用地是城市建設(shè)用地供應(yīng)保障的主要內(nèi)容。

但對地方政府來說，即使有中央財政補貼的廉租房建設(shè)，也要面臨財政和信貸的巨大投入，對于中央財政不出錢的經(jīng)濟適用房和限價房，地方政府更沒積極性去建設(shè)。“鼓勵民生用地，而每塊民生用地項目都需要政府大量投錢，能給政府帶來錢的商品房用地卻賣不出去。”上述河北某市國土局副局長說。近期，河北、遼寧等地紛紛棄建經(jīng)濟適用房，而限價房目前僅在北京等一線城市推行，如今也面臨棄建、棄購的問題。有消息稱，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)擱置了準備出臺限價房管理辦法的計劃。