房企加快布局二三線市場 非限購城市地價漲50%

    隨著上半年房企銷售業(yè)績的回暖，土地市場近來也是持續(xù)升溫。上周中國指數(shù)研究院(以下簡稱中指院)發(fā)布報告稱，二季度全國100個重點城市住宅樓面均價同比上漲18.6%。較為引人關(guān)注的是，出臺限購政策的一二線重點城市住宅樓盤均價基本持平，僅上漲1.1%，而非限購城市的三四線城市則平均上漲49.7%。

    在業(yè)內(nèi)人士看來，出現(xiàn)此類情況，一方面是由于一線城市地價基數(shù)本來已經(jīng)較高，上漲空間較?。涣硪环矫娣康禺a(chǎn)市場向二三線城市轉(zhuǎn)移的跡象比較明顯，各大房企正在展開新一輪的戰(zhàn)略布局。同時，在四川省內(nèi)，二三線市場也成為房企競相爭奪的目標(biāo)。

    恒大模式受追捧

    6月21日，在四川金科2012內(nèi)江樂賢地塊新聞發(fā)布會上，重回四川的四川金科董事長兼總經(jīng)理馮濤談到金科為什么要進軍川內(nèi)二線城市時表示，二三線城市未來發(fā)展?jié)摿薮?，恒大之所以近年來取得銷售面積第一的成績，這主要得益于其在二三線城市的提前布局。

    顯然，恒大并沒有令他的追隨者們失望。在隨后由CRIC研究中心發(fā)布的2012年上半年《中國房地產(chǎn)企業(yè)TOP50》銷售排行榜上，恒大地產(chǎn)再次以630萬平方米的成績成為上半年樓市銷售面積冠軍。業(yè)內(nèi)人士都知道，這已經(jīng)不是恒大第一次登上銷售排行榜冠軍的寶座。根據(jù)公開報道，恒大地產(chǎn)最早在2010年中就以銷售面積333.9萬平方米，超過萬科，位列全國第一。這是恒大地產(chǎn)在2009年香港上市之后首次披露半年報，就一舉超越行業(yè)老大哥萬科，成為全國第一。

    在業(yè)內(nèi)人士看來，恒大的跨越式發(fā)展，主要得益于其二三線市場，甚至是四線等城市的土地儲備戰(zhàn)略。一組數(shù)據(jù)顯示，在2008年3月，恒大香港IPO說明書介紹稱，其土地儲備已經(jīng)高達4578萬平方米。通過在二三線城市的快速擴張，短短兩年時間土地儲備量暴增近6倍。只是那一年因為金融危機等外部環(huán)境，恒大上市遭遇擱淺。

    王志剛工作室西南戰(zhàn)略策劃中心總經(jīng)理張志宇看來，恒大是下了一盤很大的棋。2004年前，恒大地產(chǎn)土地儲備不足600萬平方米，只能算是一家地方性開發(fā)商。2004年之后，恒大開始擴張之路，主要就是找錢、找地。但是由于萬科、中海、華潤等開發(fā)商在一線城市已經(jīng)占據(jù)了相當(dāng)?shù)氖袌龇蓊~，恒大在資金上難以和這些地產(chǎn)大鱷抗衡，只好走“農(nóng)村包圍城市”的路線，不過事后證明這一戰(zhàn)略造就了今天的恒大。

    搶灘二三線市場

    金科內(nèi)江項目將是金科布局四川省內(nèi)二級城市的首發(fā)項目。除了金科首次進入四川二級城市，綠地今年4月與南充就投資開發(fā)站前廣場大型城市綜合體項目簽署合作協(xié)議，總投資規(guī)模約80個億。另一地產(chǎn)巨頭保利也在德陽，一舉拿下總建筑面積約66.2萬平方米的六宗地塊，成交總價5.97億元。

    此前，萬科已經(jīng)布局南充，王石曾親自帶隊前往南充多次考察；佳兆業(yè)布局四川二級市場更早，其在南充的項目已經(jīng)成為這座城市的標(biāo)桿項目，價格也高出其他樓盤；恒大在二級市場布局也已進行多時；萬達則在綿陽進行布局，并準備在未來更多二級城市開發(fā)項目；置信、藍光等本土開發(fā)商更是進入南充、巴中、綿陽等省內(nèi)二級城市。

    據(jù)了解，未來四川金科將加大在四川二級市場的布局力度，爭取更加廣泛和深入的合作。在馮濤看來，四川二級城市有著廣闊的市場空間，大部分二級城市的開發(fā)水平尚待提高。四川金科今年第一塊地就在二級城市，這也給市場一個信號：四川金科二級城市拓展工作拉開序幕。未來將擺脫以前以成都為單一發(fā)展方向的局限性，在更廣闊的天地中找“食”。

    新一輪戰(zhàn)略布局

    由于去年樓市調(diào)控以來，許多開發(fā)商采取不拿地策略，此前缺乏土地戰(zhàn)略儲備的開發(fā)商已經(jīng)顯示出后勁不足的缺點，而新一輪的樓市競爭隨著市場的觸底反彈已經(jīng)展開。

    華西城市與房地產(chǎn)研究院首席研究員溫利陽看來，房企布局二三線城市一方面是受到當(dāng)前限購政策的影響，但主要還是著眼于未來。中國樓市經(jīng)過過去十年的飛速發(fā)展，一線城市的房價已經(jīng)處于高位運行，上行空間有限，二三線城市則潛力巨大。開發(fā)商看重的則是未來的發(fā)展?jié)摿?。另外，二三線城市發(fā)展到今天，對住宅等產(chǎn)品存在升級換代的需求，這些品牌房企有著成熟的品牌，成熟的產(chǎn)品線，成熟的操作模式，他們的產(chǎn)品在二三線城市將受到歡迎。

    隨著一線城市房地產(chǎn)市場競爭的越來越激烈，一線城市的樓市將逐漸趨于飽和，二三線城市無疑將成為未來樓市爭奪的主戰(zhàn)場。