貨幣擴(kuò)張縮短房地產(chǎn)市場調(diào)整期 整體房價仍高

作為固定資產(chǎn)投資的“大權(quán)重”行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的起伏與宏觀經(jīng)濟(jì)周期高度正相關(guān)。由此，上周落幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議將住房消費(fèi)納入擴(kuò)大內(nèi)需的主要方面，明確提出“把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來”，“保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)”。

顯然，中央對房地產(chǎn)的調(diào)控思路已發(fā)生了根本轉(zhuǎn)型，通過貨幣擴(kuò)張刺激合理的住房需求將成為未來的政策取向。在目前的形勢下，住房消費(fèi)能否如政策預(yù)期的那樣啟動，又將如何啟動，還是一個問題。但可以預(yù)見，貨幣擴(kuò)張將縮短房地產(chǎn)市場的調(diào)整期。

樓市冰凍非一日之寒。住房消費(fèi)能否真正啟動，還要看我國的經(jīng)濟(jì)刺激計劃效果能否奏效。其中最關(guān)鍵的是，透明化的貨幣擴(kuò)張過程能否順利消化房地產(chǎn)價格的泡沫。如果房價的漲幅低于貨幣擴(kuò)張帶來的經(jīng)濟(jì)增長的速度，那么，房價回歸的壓力會逐步減小。

作為一種投資品，房產(chǎn)價格有漲有跌不足為奇。但是，由于有按揭產(chǎn)生的杠桿效應(yīng)，房價下跌與金融穩(wěn)定存在負(fù)相關(guān)關(guān)系，同時房價下跌也存在很多社會問題。因房價下跌幅度過大而產(chǎn)生的退房、斷供現(xiàn)象屢見不鮮，因美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融海嘯更是房價泡沫的前車之鑒。

因此，僅希望通過“價格調(diào)整到位”來刺激住房消費(fèi)并不現(xiàn)實(shí)。畢竟，買漲不買跌的心理，只能導(dǎo)致成交量的進(jìn)一步萎縮和庫存的更難消化。

其實(shí)，房產(chǎn)購置成本的下降還包括利率水平的下調(diào)和稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的減輕。有研究報告顯示，按照目前的房價水平計算，國內(nèi)一、二線城市房價收入比，距離2003-2005年行業(yè)發(fā)展比較理性時期的平均水平，還高出26%左右。

根據(jù)利息費(fèi)用修正后，國內(nèi)一、二線城市最新房價收入比距離2003-2005年還有平均17%的偏離幅度。這意味著，寬松的貨幣政策不僅可以提高居民的住房購買力，也可以在一定程度上起到支撐房地產(chǎn)價格的作用。

10月開始，中國已步入降息通道，貨幣政策轉(zhuǎn)向?qū)捤?，短期貸款利率回到歷史最低水平，長期貸款利率距離最低也僅一步之遙，同時取消了對商業(yè)銀行信貸規(guī)模限制，政策力度遠(yuǎn)超預(yù)期。加之改善性住房的界定有可能為“二套房貸”松綁，由此，房地產(chǎn)市場“探底”和住房消費(fèi)啟動的過程或?qū)⒖s短。

不過就目前而言，降息和減稅的力度尚不足以支撐房地產(chǎn)市場走向復(fù)蘇。數(shù)據(jù)顯示，全國商品住宅市場在11月份呈現(xiàn)的成交量反彈并沒有延續(xù)。進(jìn)入12月份，新政效果減弱，各地銷量呈現(xiàn)分化的格局，其中北京、上海、天津未能延續(xù)前期的熱銷，成交量明顯下滑。

抑制住房消費(fèi)啟動的主要因素，依然包括整體房價仍高，購房成本依然高于城市居民平均的承受力；其次，隨著國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)和越來越多企業(yè)生存發(fā)展受到挑戰(zhàn)，城市居民對未來經(jīng)濟(jì)和收入預(yù)期都不樂觀，從而延遲和減少大額消費(fèi)。