上海房展會(huì)開(kāi)發(fā)商各有心思 買(mǎi)賣(mài)雙方博弈明顯

房產(chǎn)新政出臺(tái)后首次上海大型房展12月14日落下帷幕。作為具有上海樓市風(fēng)向標(biāo)作用的房展會(huì)，今年的特點(diǎn)是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間更多的博弈，以及“只賺人氣難賺銷(xiāo)售量”的現(xiàn)實(shí)。

買(mǎi)賣(mài)雙方博弈明顯

記者從主辦方了解到，和往年不同，此次展會(huì)僅僅統(tǒng)計(jì)了人流量的數(shù)據(jù)，而沒(méi)有對(duì)意向成交金額和數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。主辦方表示，4天的房展會(huì)，到場(chǎng)參觀(guān)人數(shù)為10萬(wàn)人次。而此前“五一”假日樓市人流量是11萬(wàn)人次，“十一”是13萬(wàn)人次。不過(guò)，由于此次房展會(huì)僅包括一個(gè)周末，相對(duì)規(guī)模也較小。

雖然說(shuō)人氣不錯(cuò)，但是觀(guān)望氣氛卻相當(dāng)濃重。搜房網(wǎng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)800多名看房者的隨機(jī)調(diào)查顯示，有近九成的人表示，現(xiàn)在不是買(mǎi)房的時(shí)機(jī)。“和‘十一’展會(huì)一樣，本次房展也是購(gòu)房者聽(tīng)說(shuō)房?jī)r(jià)大跌，希望能夠在展會(huì)上尋求便宜的樓盤(pán)，但是最終卻失望而歸。”易居中國(guó)分析師薛建雄告訴記者。

記者了解到，本次展會(huì)共展出150多個(gè)樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商高懸打折牌，但參觀(guān)者普遍感覺(jué)房?jī)r(jià)還是太貴。據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，展會(huì)上打折與不打折的樓盤(pán)各占50%，綠地東岸漣城打8.5折最低，其余都在9.5折以上，包括萬(wàn)科新里程等樓盤(pán)。

“房子還是那么貴，開(kāi)發(fā)商降價(jià)幅度太小。消費(fèi)者最終還是承擔(dān)不起。”薛建雄分析，從現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查來(lái)看，大多數(shù)人希望在展會(huì)能夠找到市區(qū)總價(jià)70萬(wàn)元以?xún)?nèi)的房子，而參展的多數(shù)是遠(yuǎn)郊樓盤(pán)。

開(kāi)發(fā)商各有心思

雖然說(shuō)近年來(lái)房展會(huì)大幅提升成交量的功能已弱化，但對(duì)于各懷心思的諸多開(kāi)發(fā)商而言，房展會(huì)并非沒(méi)有效果。

“對(duì)于郊區(qū)、特別是那些新興的大型樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商需要憑借這樣的展會(huì)向購(gòu)房者推薦他們的項(xiàng)目。”薛建雄告訴記者，另一方面，“雖然基本上也就是賺個(gè)人氣，但為開(kāi)發(fā)商積累意向客戶(hù)，對(duì)下一步營(yíng)銷(xiāo)會(huì)有所幫助。”

事實(shí)上，展會(huì)上最大的贏家是中外環(huán)及外環(huán)周邊通地鐵區(qū)域的樓盤(pán)。這些樓盤(pán)只要價(jià)格合適，就能達(dá)成一定的交易。

此外，記者發(fā)現(xiàn)，本次房展會(huì)上有1/3是上海周邊地區(qū)的項(xiàng)目，另外1/3是海南、威海這些休閑旅游和商業(yè)類(lèi)的項(xiàng)目。“畢竟上海還是相對(duì)富裕的地方，投資這些項(xiàng)目的可能性比其他地方高。另外，2003-2005年那輪房?jī)r(jià)上漲時(shí)，很多上海人都到處去投資房產(chǎn)，使得開(kāi)發(fā)商形成依賴(lài)。”薛建雄認(rèn)為，這些項(xiàng)目能積累幾個(gè)意向客戶(hù)。

政府托市難降價(jià)

“因?yàn)闆](méi)有前期壓力，新開(kāi)的樓盤(pán)價(jià)格很低；在售樓盤(pán)資金能過(guò)得去的就不降價(jià)了，過(guò)一兩年再賣(mài)，少數(shù)樓盤(pán)資金不行了就大跌價(jià)賣(mài)。”薛建雄預(yù)計(jì)。這就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商依然有能力化解資金壓力。

另一方面，有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，從今年上半年起，上海市政府收購(gòu)了很多1萬(wàn)-2萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)用作動(dòng)遷房，而原先那些動(dòng)遷房改成了經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售。“政府拿建經(jīng)濟(jì)適用房的資金來(lái)買(mǎi)樓盤(pán)，不少樓盤(pán)都出現(xiàn)這樣的情況。”

上述人士告訴記者，政府出價(jià)不低。一些滬上大開(kāi)發(fā)商在市郊的樓盤(pán)之所以在上半年賣(mài)得相當(dāng)好，可能就是政府托市功效所在。

在近日上海市住房保障和房屋管理局與上海市民政局聯(lián)合召開(kāi)擴(kuò)大廉租住房受益面推進(jìn)大會(huì)上，也重申將進(jìn)一步加大廉租房源籌措力度，通過(guò)收購(gòu)、轉(zhuǎn)化、配建、改建、代理經(jīng)租等多種渠道籌措房源，近期主要以收購(gòu)市場(chǎng)上小戶(hù)型存量房為主。

“政府購(gòu)買(mǎi)讓上海本地的這些開(kāi)發(fā)商資金壓力相對(duì)小了很多，降價(jià)也就少了。而最近動(dòng)遷力度在加大，所以政府入市的力度也在加大。”上述人士透露，這已經(jīng)是公開(kāi)的秘密了。（鄧旭）