潘石屹：刺激房產(chǎn)發(fā)展不能采用“零首付”方式

不少樓盤為吸引買家再次打出了“零首付”的口號(hào)。對(duì)此，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹前日（12月14日）表示，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不能采用“零首付”的方式。零首付就會(huì)使購買力有很大的水分，對(duì)銀行也存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)產(chǎn)生泡沫的最大根源。記者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一一手房：

　　交樓之前銀行無風(fēng)險(xiǎn)

到年底沖關(guān)時(shí)候，為了吸引買家買樓，不少發(fā)展商在營(yíng)銷方式上絞盡腦汁。而“零首付”就是在這個(gè)時(shí)候“重出江湖”。

據(jù)記者了解，“零首付”的做法目前運(yùn)用最普遍的在廣州外郊樓盤，花都、增城等區(qū)域不少樓盤都采用此手法。祈福水城目前就以“只要交納3萬定金，即可享有首付二成優(yōu)惠”的方式吸引了不少買家的關(guān)注。

據(jù)銷售人員介紹，具體做法是只要買家交納3萬定金，首期的剩余款項(xiàng)可在業(yè)主收樓后的兩年內(nèi)交清。以該樓盤一套80平方米，單價(jià)4800元/平方米的房子計(jì)算，總價(jià)40萬，如果按照正常買樓途徑，首次置業(yè)的買家需要首付兩成也就是8萬元，但按照開發(fā)商的優(yōu)惠策略，買家只要付3萬即可買樓，其他5萬可在兩年內(nèi)交清。

“即便有的發(fā)展商表示首期款為零，也是需要在限定的時(shí)間內(nèi)把首期款付清。這種做法不僅能滿足一些中低收入者住房的需求，降低購房門檻，同時(shí)也讓買家有足夠的時(shí)間湊齊首付”。粵沛地產(chǎn)副總經(jīng)理黃春分析。

他進(jìn)一步表示：一手樓的零首付在交樓之前銀行不存在任何風(fēng)險(xiǎn)，即使交樓以后，買家的供房款也達(dá)到了一定金額，銀行風(fēng)險(xiǎn)也不大。

據(jù)發(fā)展商透露，實(shí)行零首付的樓盤，買家剩余的首付款是由發(fā)展商墊付給銀行，并同時(shí)和銀行簽定了“無條件回購”協(xié)議，即在未出房產(chǎn)證之前，買家若出現(xiàn)斷供情況，發(fā)展商將房回購，銀行不存在任何風(fēng)險(xiǎn)。如果出了房產(chǎn)證后，買家出現(xiàn)了斷供，則由銀行負(fù)責(zé)收回房產(chǎn)進(jìn)行拍賣。

但黃春表示，房子從購買到收樓最少都要兩年的時(shí)間，這段時(shí)間內(nèi)買家已經(jīng)把首付款付清，也進(jìn)行了兩年的供樓行為，銀行的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)不大了。

同時(shí)有業(yè)內(nèi)人士表示，目前做零首付的樓盤都為中低價(jià)位的樓盤，總價(jià)不高，銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)也小。

二手房：

首付少8萬利息多14萬

在一手樓零首付重出江湖的同時(shí)，二手樓成交中以“零首付”為口號(hào)的中介卻比比皆是。地產(chǎn)專家通過計(jì)算表示，不僅對(duì)于銀行，同時(shí)對(duì)于買家來說，風(fēng)險(xiǎn)比一手樓零首付更高一籌。

據(jù)滿堂紅研究部經(jīng)理周峰(周峰博客,周峰新聞,周峰說吧)透露，目前一些番禺小中介通過零首付招攬買家。以一套40萬的二手樓成交價(jià)為例，按照正常的成交途徑，首次置業(yè)的買家首付二成，即8萬元。但如果中介公司和銀行內(nèi)部人員溝通，將該套房的評(píng)估價(jià)定為50萬，首付二成是10萬，但因?yàn)殂y行放貸是40萬，剛好抵消了原來的合同價(jià)（40萬），也就是說買家不用給首付就可擁有這套二手房。

但撿了芝麻，卻丟了西瓜。買家在甩掉了首付的同時(shí)，由于房子評(píng)估價(jià)格高出了10萬，買家不僅要付出更多相關(guān)的稅費(fèi)，更需要多付出大筆的利息。同樣以上面那套二手房為例，40萬房?jī)r(jià)貸款八成，20年為年限，銀行放貸是2315元/月。若按50萬元的話，40萬元放貸是2894元/月，每月增加了579元，20年就是增加了138960元。也就意味著買家盡管首付少了8萬，但利息卻多出14萬元。

此外，有業(yè)內(nèi)人士分析，如果有意評(píng)估二手房?jī)r(jià)，目前二手樓市不斷下滑的市況下，一旦買家出現(xiàn)償還不起的狀況，銀行將其收回拍賣，很難拍回此價(jià)格。這樣銀行將承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。（來源：信息時(shí)報(bào)）

手樓、二手房買賣交易中的這種做法都不少。業(yè)內(nèi)人士表示，二手房“零首付”的風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)大于一手房。