盤點樓市十大地王：中海地產(chǎn)兩地王銷售僅回本一半

　　編者按：2009年到今，北京地區(qū)地王大致有30個，能夠入市的只有19個，目前的累計銷售額僅為446.46億元，僅土地出讓金就高達468.76億元，銷售額尚不能彌補地價款。另外11個尚未入市的地王項目，不少尚處在“挖坑”階段，有的干脆任其荒蕪，甚至退地。地王是房地產(chǎn)發(fā)展的重要符號，關(guān)注他們的命運，就會對房地產(chǎn)市場有更深入的理解。

　　“富利十號”躲過限購政策

　　快速撈金

　　2009年拿地，2010年入市，2011年售罄，售罄均價達39000元／平方米，相比與多數(shù)地王的“慢動作”，富力十號的手筆可謂快進快出，幾乎完全躲過了限購政策，快速撈金。

　　“目前項目只剩下商鋪出售了，價格為126000元／平方米，150平米左右一套。住宅在2011年3月份就售完了，現(xiàn)在周邊二手房都超過6萬元／平方米，銷售人員更是早就轉(zhuǎn)移到其他項目去了。”富力十號的一位銷售人員向本報記者如是表示。

　　據(jù)記者了解，富力十號項目用地為北京朝陽區(qū)廣渠門外10號居住用地，該地塊是2009年的首個地王項目。2009年5月21日，經(jīng)過90輪競價，富力地產(chǎn)以10.22億元拿下朝陽區(qū)廣渠路十號地，折合樓面價14097元/平方米，溢價率為242%。

　　2010年7月22日，富力十號開盤，推出114套住宅，3棟樓中兩棟為公寓，擬售均價擬售均價為4.42萬元/平方米和4.65萬元/平方米。2010年11月25日，富力十號再推出4棟住宅樓，合計133套房源，成交均價4.37萬元/平方米。到2011年3月，富力十號全部房源已經(jīng)售罄，清盤價39000元/平米。

　　據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，該樓盤成交均價為45000元/平方米，從拿地到售罄，三年時間全部完成，共實現(xiàn)銷售金額28.85億元，拿地金額僅占銷售總價的35%。

　　有分析人士向記者表示，相比與同期的其他地王項目，富力十號是2009年初購得的稀缺地塊，而且實現(xiàn)了快進快出，基本躲過了限購頒布時期。不但沒有拖累公司業(yè)績，而且利潤相對較高，同時成為緩解公司現(xiàn)金流的一大助力。

　　“雙料地王”金茂府低開高走

　　收回賣地成本

　　2009年6月30日，歷經(jīng)97輪競價，歷時一個多小時，中化集團全資子公司方興地產(chǎn)（中國）有限公司以40.6億元高價競得廣渠路15號地塊，樓面價達到14494元/平方米。這一數(shù)據(jù)刷新了當(dāng)時北京乃至全國土地市場上最高總價和最高單價兩項紀錄，成為不折不扣的“雙料地王”，中化方興也一舉成為樓市“黑馬”。

　　據(jù)記者了解，當(dāng)時業(yè)內(nèi)人士估算該項目入市后的價格將超過3萬元/平方米。事實上，兩年后，該項目入市時，樓市已經(jīng)呈現(xiàn)另一中景象，其開盤價格就遠遠超過了上述業(yè)內(nèi)人士的估算。

　　2011年4月17日，該地王項目金茂府正式開盤，200-330平方米的適中戶型，開盤單價為45000元/平方米，比當(dāng)時的市場預(yù)計價格要低5000元/平方米。此外，該盤還有6000元/平方米裝修標準的精裝修費用。在這種低開的價格吸引下，金茂府開盤當(dāng)日就售罄，以29.47億的銷售成績穩(wěn)居2011上半年銷售榜首。2011年9月25日，在整體低迷的樓市環(huán)境中，金茂府再推二期房源，僅一個多小時即大部分房源售磬，三小時總銷售額超過15億，成交均價也逐漸走高，住宅均價最終升到48564元/平方米。

　　2011年年末，金茂府以近50億的銷售成績獲得北京年度單盤銷售冠軍，并為中化方興2011年全年銷售額貢獻了近一半的業(yè)績。

　　2012年3月31日，金茂府推出三期房源。據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，金茂府三期一共推出74套住宅，已簽約51套，城均價提升到54681元/平方米。據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，目前金茂府已經(jīng)實現(xiàn)64.67億元的銷售業(yè)績，收回了當(dāng)初買地的成本。

　　值得注意的是，項目入市一年后，成交均價屢次提升，與首次開盤相比，成交均價提升了近10000元/平方米。而金茂府也是目前北京入市地王項目中，銷售成績較好的項目之一。

　　京杭廣場“規(guī)劃變動”？

　　入市日期尚無法確定

　　“現(xiàn)在樓盤已經(jīng)沒有商住項目了，您看到的宣傳條幅是以前的。現(xiàn)在規(guī)劃有所變動，目前這個樓盤只有寫字樓和70年產(chǎn)權(quán)住宅產(chǎn)品，而且住宅產(chǎn)品都是180平方米以上大戶型住宅。”一位京杭廣場項目的銷售人員向《證券日報》記者表示，“住宅項目估計明年能夠預(yù)售，不過確切日期尚無法確定。”

　　據(jù)記者了解，該項目位于北京市通州區(qū)新華大街與新華北路交叉口東北角，占地面積39651平方米，規(guī)劃建筑面積178431平方米，規(guī)劃用途為辦公、商業(yè)，兼容實用性居住用地。2009年9月10日，北京綠城投資有限公司以12.4億元競得該地，樓面價為6961元／平方米，溢價率為292.21%，成為當(dāng)時的地王。

　　令人疑惑的是，記者多次路過該地，京杭廣場的宣傳條幅布滿了一座在建項目的圍墻，“葛洲壩綠城京杭廣場”、“低碳”、“健康”，“住宅”等字眼充斥其上。

　　“您看到的在建項目應(yīng)該是北京ONE項目，并非京杭廣場。京杭廣場現(xiàn)在規(guī)劃有部分變動，已經(jīng)沒有商住項目了。”上述銷售人員向本報記者表示，“京杭廣場項目在北京ONE項目的后面，無論是寫字樓還是住宅現(xiàn)在都未建成，但已經(jīng)動工，正處在挖地坑階段，最快也要明年預(yù)售，至于開盤價格也并未確定。”

　　有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，從命名來看，該項目為綠城和葛洲壩的合作項目，而綠城現(xiàn)在危機重重，尚處在自救階段，可能由于資金緊缺或者規(guī)劃變動，導(dǎo)致項目進程緩慢。

　　萬柳地王

　　中赫繼釣魚臺7號院之后再做豪宅

　　說到地王項目，就不能不提到近日拍出的萬柳地塊。 雖然該項目離最終入市至少還有1年的時間，但其可售面積4.29萬元/平方米的樓面價，注定了該地塊將被打造成一個頂級豪宅項目。

　　就在上周，中赫置地以26.3億，1.64萬平回購房面積力挫融創(chuàng)中國及一眾陪跑的央企摘得萬柳地塊。而對于以天價拿下的萬柳地王，中赫置地認為，萬柳地塊處于海淀區(qū)傳統(tǒng)的高檔社區(qū)腹地，交通十分便利，周邊各類配套齊全，環(huán)境優(yōu)越、適宜居??；另外該地周邊知名高校學(xué)府云集，中關(guān)村三小、人大附中等稀缺資源近在咫尺，屬于備受市場追捧的“學(xué)區(qū)房源”，具有大量的自住剛性需求；同時該地塊也是海淀萬柳區(qū)域僅存的能供開發(fā)的純居住地塊，今后土地市場不會再有此類地塊推出，所以該地塊吸引眾多大型房企激烈競標，并且成為北京今年的“地王”并不意外。

　　此前，中赫置地旗下的釣魚臺7號項目曾創(chuàng)下超過30萬元/平方米的北京住宅單價記錄，后雖因涉嫌違規(guī)被叫停，但卻讓中赫置地名聲在外。

　　中赫置地CEO孫鵬就表示，中赫在競標之前，也已作過精細測算，對該項目中赫只追求合理利潤。并將其打造成高端住宅又一力作。

　　而業(yè)內(nèi)人士推測，以中赫置地的風(fēng)格，萬柳項目今后的售價最低不會少于10萬元/平方米，很可能超過12萬元/平方米。（王 崢）

　　拓展地王走高端路線

　　保利東郡每套降價50萬換現(xiàn)金

　　“6月份推出了17套特惠房已經(jīng)賣完了。當(dāng)時雖然每套要降價100萬元左右，但這批房源是精裝修換成了法式精裝修，裝修標準比原來的每平米6000元降低到每平米3100元，降低了近一半。”保利東郡一位銷售人員向《證券日報》記者表示，“現(xiàn)在依然有特惠活動，這次推出的也是165平方米左右的住宅戶型，法式精裝修，每套大約降價50萬元左右，目前尚有不少房源。”

　　據(jù)記者了解，保利東郡是保利地產(chǎn)試圖拓展高端產(chǎn)品路線的重要嘗試。2009年12月，保利地產(chǎn)以30.4億元拿下的石佛營項目，成為當(dāng)時名噪一時的地王。2011年8月末，該項目首次開盤，成交均價在4.7萬元/平方米左右。

　　據(jù)記者調(diào)查，該樓盤原址是北京第三印染廠，周邊多是老舊居民樓，僅隔一條馬路就是十里堡北里，這些樓盤都是1982年-1985年左右建造的，樓盤舊，來往人員復(fù)雜。記者曾透過樣板間的窗戶向外望去，入眼的就是這些老舊居民樓。當(dāng)時有業(yè)內(nèi)人士分析，上述因素加上限購將影響到樓盤的銷售。畢竟，“高端人士是不愿意住在這樣吵鬧和復(fù)雜的環(huán)境里的。”

　　實際上，該項目的銷售確實契合了上述人士的分析，雖然隨后樓市步入“金九銀十”傳統(tǒng)熱銷期，但該項目的銷售并不理想。據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前該項目的銷售金額為14.28億元，銷售金額占拿地成本的47%，銷售近一年，尚未回收拿地的一半成本。

　　據(jù)此，保利東郡改了精裝修標準，今年6月初第一次推出17套特價房，現(xiàn)在推出第二次特惠活動每套降價約100萬元左右，第二次到每套降價50萬元左右。“保利連續(xù)推出特惠房，以降低成本的方式來吸引客戶，就是為了快速回收現(xiàn)金。”上述銷售人員向記者如是表示。(王麗新)

　　保利綠地大興擺擂

　　比拼低價策略

　　2009年7月6日，在綠地以30.25億元報價擊敗萬科、金隅嘉業(yè)等強大對手拿下大興總價地王（京大興區(qū)黃村19號商業(yè)金融和混合用地、20號居住項目用地）之后約半小時，保利地產(chǎn)便迅速以16.3億元競得大興區(qū)黃村（新城北區(qū)2號地）住宅及公建項目用地。而該地塊7248.2元/平方米的樓面地價也成為大興區(qū)域的單價“地王”。

　　由于兩地塊在同一天出讓，其開盤日期也頗為接近。而作為綠地集團進軍北京的第一個項目，新里西斯萊公館一期開盤時采取了低價開盤的策略，其售價為18500元/平方米左右，比周邊在售的住宅項目低2000元/平方米左右。

　　但隨后開盤的保利茉莉公館不僅推出了茉莉基金卡的優(yōu)惠活動，且計劃對外的開盤價格為1.5萬元/平方米-1.7萬元/平方米。導(dǎo)致新里西斯萊公館在那段時間遭遇了退房的尷尬。雖然綠地表示，退房是由于購房者信息登錄出現(xiàn)了問題導(dǎo)致的，但有業(yè)內(nèi)人士稱，這種情況基本上很難出現(xiàn)。綠地作為大型開發(fā)商經(jīng)驗非常豐富，且一般業(yè)主全會復(fù)印各種證件，還需銷售人員反復(fù)核對，因此出錯的幾率非常低，這顯然是開發(fā)商的托詞。

　　不過，雖然遭遇退房，但從2010年銷售至今，兩個項目均取得了不錯的銷售業(yè)績。

　　新里西斯萊公館截至目前累計銷售金額達60.6億元，超過當(dāng)初拿地金額的一倍。銷售均價則從開始的18500元/平方米增至22000元/平方米。同時，新里西斯萊公館當(dāng)初的樓面價6605/平方米僅占目前銷售的30%，是北京地王項目中，土地成本占售價比最低的項目之一，僅高于金地仰山。

　　而保利茉莉公館在拿地價格高于新里西斯萊公館的情況下，堅持走低價路線，銷售成績更為優(yōu)異。截至目前，保利茉莉公館的銷售均價僅17000元/平方米，在可售面積不足新里西斯萊公館一半的情況下，取得了40.68億元的銷售額，土地成本則占售價的42.60%。

　　昔日央企總價地王低價入市

　　中信新城土地成本占售價逾5成

　　身為2009年兩會后，央企一天內(nèi)制造的三個地王之一，大興亦莊住宅及商業(yè)項目（X1-1B）地塊一直備受市場關(guān)注。

　　當(dāng)年的3月15日，中信地產(chǎn)旗下的北京中信新城房地產(chǎn)有限公司以52.4億元的總價，經(jīng)過64輪競價以超過1.3萬元/平方米的樓面價，打敗保利、中國煙草、金融街等房企巨頭，將“大興亦莊住宅及商業(yè)項目（X1-1B）地塊”攬入懷中，刷新了北京地王的總價紀錄。

　　資料顯示，該地塊位于大興區(qū)亦莊鎮(zhèn)，北至三海子五號路，南至涼水河一街，西至三海子三號路，東至三海子?xùn)|路。而在當(dāng)時，亦莊區(qū)域的二手房均價僅13000元/平方米左右，可見中信當(dāng)時拿地價格之高，同時業(yè)內(nèi)當(dāng)時普遍預(yù)計該項目入市后的價格將超過30000元/平方米。

　　此外，在該項目的建設(shè)過程中，中信還曾因拆遷問題狀告過大興區(qū)住建委，由于其打官司的理由十分蹊蹺，更被媒體指責(zé)其是惡意起訴，意在降低給予拆遷戶的補償款。對此，有分析人士就指出，在付出52.4億元的天價出讓金后，中信地產(chǎn)的資金狀況有些偏緊，不得不想盡辦法縮減其他的地方的支出。

　　不過，由于中信新城入市時恰逢新一輪樓市調(diào)控的高潮，其不得不降低“身價”，以20000元出頭的價格進入市場。

　　而根據(jù)北京市住房和建設(shè)委員會網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，自2011年6月30日發(fā)售以來，該項目累計售出519套住房，銷售面積54734.44平方米，銷售均價22769元/平方米。目前，中信新城共有8個樓盤在售，其中僅13號樓售罄，最高售價24010元/平方米。

　　同時，中原地產(chǎn)提供的資料也顯示，中信新城截至目前的銷售均價為24000元/平方米，由于當(dāng)初該地塊的樓面價已經(jīng)高達13396元/平方米，這也意味著其售價中的55.80%都是土地成本，再算上建安、銷售等各方面的支出，中信地產(chǎn)想通過該項目的獲取較高的收益率十分困難。而目前，其累計的整體銷售金額僅16.67億元，不及當(dāng)初土地出讓金的32%。

　　大 微言（二十二）

　　勇當(dāng)“地王”者

　　大多搬起石頭砸自己的腳

　　梳理2009年以來的地王，“凄凄慘慘戚戚”者占主流。

　　單就北京地區(qū)而言，地王項目大約有30個，能夠入市的只有19個，目前的累計銷售額僅為446.46億元，與之形成鮮明對比的是，19個地王的土地出讓金就高達468.76億元，銷售額尚不能彌補地價款，不知道這是否出乎開發(fā)商的意外。另外11個尚未入市的地王項目，更是慘不忍睹，離收回成本相差十萬八千里，不少尚處在“挖坑”階段，有的干脆任其荒蕪，甚至退地不玩了。

　　昔日一度風(fēng)光無限的地王，如今卻成為了燙手山芋，那些揮金如土，勇當(dāng)?shù)赝跽呤谴蠖际前崞鹗^砸了自己的腳。割肉銷售，以價換量，采取拖延戰(zhàn)術(shù)等等，這些向來被嗤之以鼻的策略，如今卻成為勇當(dāng)?shù)赝跽邿o奈的上上策。

　　對于勇當(dāng)?shù)赝跽叩膶擂尉置?，同情者卻不多，探究其背后的原因并不復(fù)雜。

　　地王往往成為房價上漲的“帶頭大哥”。對于普通消費者來說，房價已經(jīng)高不可攀了，在地王的帶動下，房價往往是無所顧忌，更上一層樓。據(jù)央視《經(jīng)濟半小時》報道，近日，萬柳地王出爐前，周邊13個樓盤已經(jīng)開始漲價，平均漲幅在3000元/平米以上。之后幾日再度查詢得知，萬柳區(qū)域多個樓盤的均價又上漲了千元。

　　房價上漲演繹旱地拔蔥，地王“功不可沒”，消費者痛之恨之，這不難理解。

　　對于這些痛恨，勇當(dāng)?shù)赝跽呖峙露夹闹敲鳎闹敲髦髤s置之不顧，這背后的道理自然也不復(fù)雜。

　　對市場缺乏研判、預(yù)判，盲目追逐利潤，恐怕是這些勇當(dāng)?shù)赝跽叩耐ú?。股市?000多點的時候，不少所謂的股市專家都在信誓旦旦，上證綜指很快就到8000點，甚至10000點，在這些“忽悠”中，6000多點大規(guī)模殺入者恐怕如今的日子也不太好過。地王大都誕生在房地產(chǎn)市場火熱的2009年和2010年初，在經(jīng)濟刺激的大背景下，各地地價房價不斷躥升，地產(chǎn)公司抑制不住利益沖動，紛紛“舉牌”拿地，地王頻現(xiàn)。

　　在2009年12月，國務(wù)院會議明確表示要遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，“部分城市”雖然沒有被“點名”，但北京、上海等一線城市顯然包括在內(nèi)，這些“名列”被遏制的名單的城市仍頻現(xiàn)“地王”，“地王”“頂風(fēng)”而出，顯然被利潤，被眼前的繁榮沖昏了頭腦。

　　地王的狼狽局面顯然不能怪別人。

　　今年以來，一些地方出現(xiàn)了“量價齊漲”局面，但分析其真實性，水分自然不少，有政策的誤讀、誤解造成的上漲預(yù)期的所謂作用，有開發(fā)商的背后操作，有大量恐慌者的盲目入市。對于持續(xù)了兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控政策，中央多次強調(diào)房價合理回歸的調(diào)子從未變過。

　　在這樣一個敏感點上，北京萬柳地塊卻在46輪競拍和200多輪競配建回購房面積后，以競價上限成交，房價上行的擔(dān)憂再度加重。但觀察萬柳地塊爭奪戰(zhàn)，眾央企在競拍中悉數(shù)“識趣”地?zé)o為而退，有的宣布退出，有的沒有舉牌，有的“陪跑”了一小段后放棄，與贏家中赫置地一爭高低的，其實只有融創(chuàng)地產(chǎn)一家。

　　這不能不說是那些勇當(dāng)?shù)赝跽叩倪M步。

　　昔日中海67億元連標兩地

　　今銷售金額僅回本一半

　　“現(xiàn)在價格在33000元／平方米-37000元／平方米之間，一套175平方米戶型的房子總價大約600萬元，相比之前推盤的價格，并未降價，但一次性付全款將享受99折。 ”中海九號公館的一位銷售人員向《證券日報》記者如是表示。

　　據(jù)記者了解，上述項目位于豐臺區(qū)西四環(huán)科豐橋南800米路東，占地為豐臺區(qū)六圈A居住項目用地和B居住用地。其中，A居住用地規(guī)劃建筑面積348037.9平方米，掛牌出讓起始價為20.25億元。2010年1月21日拍賣當(dāng)天，經(jīng)過將近2個小時的鏖戰(zhàn)后，中海擊敗龍湖所出的50.4億元總價，最終以59.7億元摘得該地，樓面價達到17153元／平方米，溢價率為195%。

　　而豐臺區(qū)花鄉(xiāng)六圈B居住項目用地，規(guī)劃建筑面積47276平方米，掛牌出讓起始價3.31億元，與上述A居住項目用地同天拍賣，當(dāng)時由中海地產(chǎn)旗下子公司以7.2億元價格競得，樓面價達15230／平方米，溢價率為118%。

　　上述兩塊地由中海地產(chǎn)以總價66.9億元競得后，開發(fā)成中海九號公館項目，該項目基本由別墅和高端住宅構(gòu)成。2011年3月，中海九號公館入市，15個月的銷售時間過后，據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前該項目銷售金額為33.87億元，占土地成本為50.6%。

　　有分析人士認為，這意味著中海地產(chǎn)上述地王項目銷售不暢，僅回本當(dāng)初拿地成本的一半左右。

　　值得一提的是，據(jù)記者了解，中海地產(chǎn)在上海的長風(fēng)地王項目也是成本價入市。“低價入市，換來了一些成交量。如果中海不促銷的話，估計市場不會買賬。”上海一位研究機構(gòu)的分析師對本報記者表示，地王現(xiàn)在的命運很尷尬，成本價入市沒什么利潤，高價入市陷入“死穴”，銷售業(yè)績普遍慘淡，不但拖累房企的資金鏈，還會拉低其業(yè)績。

　　萬科攜手中糧

　　長陽項目低價獲勝

　　2009年9月7日，經(jīng)過百余輪競價,最終萬科與中糧合資成立的北京中糧萬科假日風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以22億競得房山區(qū)長陽鎮(zhèn)(長陽鎮(zhèn)起步區(qū)1號地)居住、文化娛樂用地，折算出來的樓面地價約為6443元/平方米。

　　資料顯示，該地塊總建筑面積約34.1萬平米，起始價為8.3775億元，共有13家開發(fā)商經(jīng)過164輪的激烈競價后拍出，溢價率達163%。其位于房山區(qū)長陽鎮(zhèn)軍留莊高嶺村。具體四至為：東至經(jīng)一南路，西至軍張路，南至緯五路，北至京良路南側(cè)。

　　而在低價策略的引導(dǎo)下，中糧萬科長陽半島的銷售頗為順利，歷次開盤當(dāng)日的最低去化率也接近40%。

　　但2011年12月10日，北京100多位中糧萬科長陽半島的業(yè)主集中到項目售樓處維權(quán)，并在項目沙盤上擺放抗議標語。有業(yè)內(nèi)人士表示，這次業(yè)主維權(quán)的根本原因還是對價格不滿。

　　據(jù)了解，2011年11月，長陽半島項目曾有400余套房源被團購，團購均價在14000元/平方米左右，較該項目17000元/平方米的正常銷售均價便宜了3000元。在維權(quán)現(xiàn)場，有業(yè)主直接提出希望萬科給予差價補償，以此彌補“配套縮水”問題。而對此，萬科有關(guān)人士曾《證券日報》記者表示，團購的房源是萬科與其他單位合作的一個項目，因此才有以較低的協(xié)議價格出售。

　　不過，雖然遭遇維權(quán)的尷尬，但中糧萬科長陽半島截至目前已經(jīng)累計銷售了65.59億元，位列北京各地王項目總銷售額的榜首。目前，該項目的售價與去年底基本持平，為17000元/平方米，土地成本占售價的37.90%。