CRIC：政策現(xiàn)趨緩跡象 房價(jià)年底將漲回調(diào)控前水平

    下半年市場走勢(shì)或分三步走，房價(jià)年底將漲回調(diào)控前水平

    2012年以來全國典型城市市場走勢(shì)可以分為兩個(gè)階段，1-2月為低迷期，3月以后交易量明顯回升；從具體城市來看，一二線城市市場總體好于去年，而近兩年以來一直表現(xiàn)突出的三線城市市場增長速度卻有所放緩；從房價(jià)角度看，當(dāng)前開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步調(diào)價(jià)的空間和動(dòng)力都在縮小，我們預(yù)計(jì)下半年典型城市房價(jià)將陸續(xù)起穩(wěn)。

    整體市場——1-2月樓市仍處冰點(diǎn)，3月以后政策面趨緩?fù)苿?dòng)市場強(qiáng)勢(shì)回升

    2012年以來房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個(gè)先抑后揚(yáng)的過程。以我們監(jiān)測(cè)的九大重點(diǎn)城市（北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州）為例，今年以來的市場交易量走勢(shì)大致可以分兩個(gè)階段：第一階段是1-2月份，此時(shí)在政策調(diào)控和傳統(tǒng)淡季的雙重影響下重點(diǎn)城市交易量處于絕對(duì)低位，單看絕對(duì)量甚至不如2011年同期；第二階段則是3月份之后，市場交易量出現(xiàn)明顯沖高增長，其中九大重點(diǎn)城市3月份的交易量已經(jīng)創(chuàng)下2011年1月（限購政策正式升級(jí)）以來的單月最高值，4月份經(jīng)過短暫緩沖之后，5、6月份連續(xù)創(chuàng)出新高，6月份九大重點(diǎn)城市單月交易量已經(jīng)高達(dá)887萬方。

    對(duì)于三月以來樓市呈現(xiàn)明顯回暖趨勢(shì)，在我們看來主要原因在于政策面的變化。

    3月份兩會(huì)之前，樓市調(diào)控力度依舊從緊，溫家寶總理三令五申地強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸”，使得任何一點(diǎn)帶有松綁調(diào)控之意的政策一一被叫停，典型的例子就是蕪湖的購房補(bǔ)貼政策和上海的居住證滿3年可購二套房。

    3月份之后，地方政府或明或暗的放松調(diào)控再度興起，無論是調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)還是放寬公積金貸款，只要不觸及限購紅線基本都能得到監(jiān)管層的默許。其中揚(yáng)州的購房獎(jiǎng)勵(lì)政策得到住建部的確認(rèn)具有明顯的信號(hào)意義，其雖未觸及限購紅線且獎(jiǎng)勵(lì)幅度也相對(duì)較小，但它卻為地方政府對(duì)限購進(jìn)行微調(diào)細(xì)化無疑是開了一扇窗。

    而4月份之后，在經(jīng)濟(jì)增速明顯回落且連續(xù)下降的背景下，中央層面更是進(jìn)一步要求把“穩(wěn)增長放在更加重要的位置”，之后諸多地方都試圖出臺(tái)或傳聞出臺(tái)救市政策，其中涉及到放松公積金、放松首套房貸、放松戶籍，個(gè)別城市更是直接打起了限購紅線的主意，而值得關(guān)注的是，中央對(duì)于這些地方“闖關(guān)”舉動(dòng)一改去年嚴(yán)厲打壓的態(tài)度，轉(zhuǎn)而采取明顯緩和甚至默認(rèn)的應(yīng)對(duì)，事實(shí)上這已經(jīng)意味著調(diào)控基本面出現(xiàn)了潛移默化的好轉(zhuǎn)。尤其是6、7月連續(xù)兩次降息更是對(duì)市場預(yù)期產(chǎn)生了重要的影響，在整個(gè)行業(yè)政策環(huán)境趨緩的背景下，前期觀望的需求倒逼入市的現(xiàn)象開始集中出現(xiàn)，推動(dòng)市場交易量持續(xù)上行。

    九大典型城市11-12年商品住宅交易量月度走勢(shì)（單位：萬平方米數(shù)據(jù)來源：CRIC）

九大典型城市11-12年商品住宅交易量月度走勢(shì)

    各線城市——一一二線城市市場好于去年，三線城市增長速度明顯放緩

    從各線城市今年以來的市場成交表現(xiàn)來看，一二線城市與三線城市出現(xiàn)了明顯的分化。撇開1-2月份市場低谷期時(shí)不談，2012年3-6月份一線城市成交量共達(dá)到1267萬平方米，同比增長36%；樣本二線城市共成交3809萬平方米，同比增幅同樣達(dá)到28%；而樣本三線城市共成交997萬平方米，相比去年同期增幅僅為2%。

    在我們看來，一二線城市與三線城市今年以來市場出現(xiàn)分化，其主要原因在于政策環(huán)境的差異。自本輪調(diào)控以來，一二線城市始終是調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，尤其是一線城市，北京是最早提出限購的，且對(duì)于外來人口需要提供5年的繳稅證明，限購嚴(yán)格程度首屈一指；而上海在限購之外，更有房產(chǎn)稅的壓力，政策環(huán)境也相當(dāng)之嚴(yán)；總體來看，一二線城市在去年政策高壓之下，市場需求大量積壓，而隨著今年以來政策環(huán)境的逐步松動(dòng)，尤其是銀行針對(duì)首次購房需求的信貸支持明顯增強(qiáng)，這使得剛需已經(jīng)進(jìn)入釋放節(jié)奏，則市場成交量好于去年是順理成章的事。

    而反觀眾多三線城市，尤其是近兩年以來市場快速擴(kuò)張的熱點(diǎn)三線城市，本輪調(diào)控在去年對(duì)其造成的直接影響明顯較小，限購政策大多還沒有傳導(dǎo)到這類城市；因此，較為寬松的政策環(huán)境導(dǎo)致這類城市在2011年的市場上表現(xiàn)突出；而進(jìn)入2012年以來，三四線城市的需求在經(jīng)歷前期過度的釋放后正顯露出持續(xù)性的缺乏，而且，三線城市的市場需求一般都來自于本地，即使是一部分外來需求也隨著政策環(huán)境的改善逐漸向一二線城市回流，基于上述分析，三線城市成交量在今年的增長放緩不足為奇。

    各線城市上半年商品住宅交易量走勢(shì)（單位：萬平方米，% 數(shù)據(jù)來源：CRIC）

各線城市上半年商品住宅交易量走勢(shì)

房價(jià)——當(dāng)前企業(yè)繼續(xù)調(diào)價(jià)空間已經(jīng)不大，部分城市個(gè)別項(xiàng)目已率先提價(jià)

2012年以來，典型城市房價(jià)走勢(shì)呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：首先，降價(jià)潮從去年年底的一線城市向二三線城市漫延，并呈現(xiàn)逐步擴(kuò)大的趨勢(shì)；其次，更多的地方性開發(fā)商加入到降價(jià)行列，而不是僅限于典型的大牌房企；再次，中高端項(xiàng)目甚至是豪宅加入到降價(jià)的行列，這在過去幾年的調(diào)控過程中是較少出現(xiàn)的。

    雖然到目前為止在各典型城市中降價(jià)跑量仍是主流，但隨著市場交易量的持續(xù)復(fù)蘇，大多數(shù)城市房價(jià)逐漸企穩(wěn)已經(jīng)是不爭的事實(shí)，甚至有個(gè)別去年超跌的區(qū)域和項(xiàng)目價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)回漲。在上海市場上，以上雋嘉苑（嘉定南翔）、三花現(xiàn)代城（寶山高境）為代表的去年大幅降價(jià)的旗幟性項(xiàng)目當(dāng)前價(jià)格都有小幅回升，在深圳市場上更是已經(jīng)出現(xiàn)房價(jià)普漲的現(xiàn)象，雖然漲幅普遍停留在每平米幾百元的較低水平，但其昭示出來的信號(hào)意義卻不容小覷。更值得玩味的是，這些價(jià)格回漲的項(xiàng)目普遍沒有因?yàn)檎{(diào)整價(jià)格而滯銷，以深圳為例，在5、6兩月連續(xù)在全市熱銷排行榜上位于最前列的兩個(gè)項(xiàng)目——星河盛世和花半里清湖花園的價(jià)格都較前期有明顯上漲。

    另一方面，其實(shí)早在去年底，我們就曾經(jīng)預(yù)言過2012年、尤其是下半年之后，企業(yè)降價(jià)的空間將明顯萎縮，其理由主要有三點(diǎn)：其一，2012年市場上在售或者將要入市的項(xiàng)目其土地基本都是在09、10年樓市順周期時(shí)購得，土地成本普遍偏高；其二，相當(dāng)一部分房企、尤其是全國性品牌企業(yè)，去年以來的降價(jià)幅度已經(jīng)較大，幾乎達(dá)到自己的底線；其三，隨著樓市的逐漸回暖，且政策環(huán)境逐步放松，未來樓市向好的預(yù)期在加深，房企也缺乏繼續(xù)降價(jià)的動(dòng)力。

    近期典型城市漲價(jià)項(xiàng)目情況（數(shù)據(jù)來源：CRIC）

近期典型城市漲價(jià)項(xiàng)目情況

    下半年預(yù)測(cè)——金九銀十交易量或創(chuàng)新高，年底房價(jià)或全面回到降價(jià)前水平

    上半年樓市回穩(wěn)已成事實(shí)，對(duì)于下半年市場走勢(shì)，我們認(rèn)為將主要取決于政策面的變化，從當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)回落的狀況來看，本輪調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)最困難的時(shí)期基本已經(jīng)過去，如果當(dāng)前這樣一個(gè)趨于寬松的行業(yè)政策環(huán)境在下半年不發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變的話，我們對(duì)本輪市場的整體回暖是持樂觀態(tài)度的，具體來說，我們判斷下半年重點(diǎn)城市市場將經(jīng)歷以下三個(gè)階段。

    第一階段是7、8月份，作為傳統(tǒng)淡季，成交量不太可能會(huì)繼續(xù)延續(xù)6月份的上漲勢(shì)頭，即使有所回落也不足為奇。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，截止到7月15日，上海的成交量大約為41萬方，北京約為63萬方，廣州則是41萬方，按此成交預(yù)計(jì)，7月份的總成交量恐怕不會(huì)超越6月份的高點(diǎn)。房價(jià)方面，隨著此前央行一個(gè)月內(nèi)的兩次降息，以及一些地方政府或明或暗的樓市微調(diào)，購房者的信心有望全面恢復(fù)，在此期間，以價(jià)換量大體仍將是主流，部分樓盤降幅開始收窄，其中個(gè)別項(xiàng)目價(jià)格會(huì)恢復(fù)到降價(jià)之前（2011年1月）。

    第二階段是金九銀十，期間成交量有望出現(xiàn)井噴，創(chuàng)下今年、同時(shí)也是本輪調(diào)控以來的新高。房價(jià)方面，雖然今年政策環(huán)境較去年明顯緩和不少，但去庫存仍是房企的首要問題，供應(yīng)放量、需求釋放，金九銀十將再次出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，而隨著市場交易量進(jìn)一步增長，幾乎所有樓盤的降幅將進(jìn)一步收窄，大多數(shù)樓盤價(jià)格恢復(fù)到降價(jià)之前。

    第三階段則是11、12月，預(yù)計(jì)期間市場將呈現(xiàn)高位盤整。如果說金九銀十對(duì)于市場是在“量”上的沖高的話，那么年底的兩月將是在“價(jià)”上的回調(diào)。在經(jīng)歷了金九銀十的火熱之后，房企的年度目標(biāo)或許已經(jīng)接近完成，絕大多數(shù)的樓盤已經(jīng)沒有降價(jià)的理由和必要了，房企回調(diào)項(xiàng)目售價(jià)有了充分的信心，房價(jià)整體上將出現(xiàn)穩(wěn)中緩升的態(tài)勢(shì)，而價(jià)格回漲的項(xiàng)目也將逐漸增多，從幅度上看我們認(rèn)為將整體回到本輪降價(jià)前的水平。