上海上半年樓市以價(jià)換量是主流 二手房微幅跳價(jià)

     在“以價(jià)換量”的帶動(dòng)下，近期上海樓市出現(xiàn)了久違的暖意。

    剛剛過去的6月份，上海新建商品住宅成交面積超過了100萬平方米，創(chuàng)下了自去年1月底本輪調(diào)控以來的最高值。上海二手房指數(shù)在連續(xù)8個(gè)月下跌走平后，也在6月份出現(xiàn)回升，環(huán)比上漲0.16%。上半年，上海樓市以5、6兩月的成交翹尾收官，整個(gè)二季度成交面積占到了上半年成交的6成以上。

    不過，暖意之下，業(yè)內(nèi)人士的分析依舊保持冷靜：在宏觀調(diào)控不言放松以及樓市高庫存的壓力下，房?jī)r(jià)仍不具備大幅反彈的條件，“以價(jià)換量”依舊是未來一段時(shí)間內(nèi)的樓市主流。

    整體成交量不及去年同期

    自去年年初新一輪宏觀調(diào)控以來，上海樓市成交一直處于低迷狀態(tài)。去年年末，一批開發(fā)商啟動(dòng)“以價(jià)換量”策略，通過價(jià)格下調(diào)和各類優(yōu)惠，撬動(dòng)銷售。

    綜觀今年上半年申城樓市，分別在3月份和5、6月份，迎來了兩個(gè)成交波峰。

     3月份，受到開發(fā)商“以價(jià)換量”以及新普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施等影響，一批積壓已久的剛性需求開始釋放。“3月份樓市成交的上升，使開發(fā)商的資金壓力有所緩解。雖然市場(chǎng)中打折樓盤的數(shù)量有增無減，但越來越多的項(xiàng)目收窄了優(yōu)惠力度，甚至是回調(diào)價(jià)格，再加上季節(jié)性因素，申城樓市的上揚(yáng)勢(shì)頭在4月份被終止。”上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師湯正魏說，5、6月份的成交再度上升，一方面，6月初央行3年半以來首次降息，以及部分銀行針對(duì)首套房的利率優(yōu)惠，為購(gòu)房者入市創(chuàng)造了有利條件；另一方面，部分項(xiàng)目收窄促銷甚至回調(diào)價(jià)格，使購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期出現(xiàn)改變，擔(dān)憂后市價(jià)格會(huì)出現(xiàn)反彈而加快了入市步伐。

    盡管上海樓市再現(xiàn)暖意，但上半年的市場(chǎng)整體成交量依舊不及去年同期。據(jù)上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，今年上半年上海樓市共計(jì)成交商品住宅32382套，比去年下半年上升了9.7%，但與去年上半年相比，下降了5.8%；共計(jì)成交面積385.3萬平方米，比去年下半年上升了11.9%，但和去年同期相比，微跌了1.2%。

    “上半年市場(chǎng)整體成交量不敵去年上半年，主要差距在一季度。”據(jù)湯正魏介紹，由于今年1月份恰逢春節(jié)假期，各項(xiàng)目的營(yíng)銷活動(dòng)基本處于停滯階段，成交量一落千丈，2月份雖有所回暖，卻仍未帶來實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變，一季度的市場(chǎng)整體較為低迷。二季度共計(jì)成交243.8萬平方米，在上半年成交總量中占比達(dá)6成以上，比一季度上漲了72.3%。

    二手房市場(chǎng)現(xiàn)微幅跳價(jià)

    本輪調(diào)控下，二手房市場(chǎng)總體表現(xiàn)出和新房市場(chǎng)同步的特征。不過由于二手房業(yè)主的資金壓力較小，不太肯輕言降價(jià)，部分區(qū)域一、二手房?jī)r(jià)格倒掛。

    進(jìn)入6月份以來，盡管天氣日趨炎熱，但二手房買家看房買房的熱情不減。

    “近期在真光板塊附近，議價(jià)空間縮小甚至沒有議價(jià)空間已經(jīng)不足為奇，有不少二手房賣家在臨簽合同時(shí)還跳價(jià)。”上海中原地產(chǎn)普陀區(qū)真光分行經(jīng)理周春林說，目前，賣家跳價(jià)幅度較小，基本不影響交易。比如，最近成交的“真光新秀”小區(qū)一套66.5平方米的小兩房，買賣雙方商定的成交價(jià)是127萬元，但就在簽合同當(dāng)天，賣家又加價(jià)1萬元，因?yàn)榕R時(shí)加價(jià)幅度較小，買家很痛快地答應(yīng)了。

    成交回暖，二手房市場(chǎng)中價(jià)格上漲的板塊數(shù)量也隨之上升。今年1月份時(shí)，上海二手房指數(shù)辦公室監(jiān)測(cè)的全市128個(gè)二手房板塊中，無一板塊價(jià)格上漲。到了6月份，上漲板塊驟增為103個(gè)，是5月的3.4倍。靠近中外環(huán)的一些中高檔住宅區(qū)集中板塊成交均價(jià)漲勢(shì)相對(duì)明顯，如浦東聯(lián)洋上漲0.38%、閔行春申上漲0.37%、浦東三林上漲0.35%、浦東花木上漲0.34%、閔行莘閔上漲0.33%。

    今年6月份，有21個(gè)板塊二手房?jī)r(jià)下跌，比5月份減少了45個(gè)。下跌板塊集中于一些樓盤開發(fā)量較大的板塊，如松江佘山下跌0.29%、嘉定南翔下跌0.25%。一些雖處頂級(jí)地段但成交量一直較少的板塊價(jià)格也出現(xiàn)了下跌，如靜安寺板塊下跌0.24%、黃浦人民廣場(chǎng)板塊下跌0.23%。

    樓市進(jìn)入“自住時(shí)代”

    去年以來，率先打破成交“堅(jiān)冰”的，是一批以首次、自住需求為主的購(gòu)房者，此后，改善性需求陸續(xù)入市，上海中高端市場(chǎng)成交逐步放量。眼下，樓市成交顯現(xiàn)活躍態(tài)勢(shì)，但投資投機(jī)性需求已基本濾出。

    “樓市一旦進(jìn)入自住時(shí)代，房?jī)r(jià)就難以再實(shí)現(xiàn)較大高低落差走勢(shì)，觀望、投機(jī)均不可取。”漢宇地產(chǎn)分析師認(rèn)為。最近，二手房市場(chǎng)中，長(zhǎng)寧古北、虹口濱江、黃浦、靜安、徐匯等一些高檔二手房的成交比過去數(shù)月都要活躍。漢宇地產(chǎn)通過對(duì)賣家的資料分析，發(fā)現(xiàn)有不少曾經(jīng)的投資客正選擇果斷套現(xiàn)，他們無疑是對(duì)未來的房?jī)r(jià)漲勢(shì)并不太看好。而買進(jìn)高檔二手房的，也基本是改善型的自住需求家庭。

    溫家寶總理上周末再次強(qiáng)調(diào)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時(shí)期，調(diào)控任務(wù)還很艱巨；必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長(zhǎng)期政策。樓市調(diào)控政策難言放松，在很多業(yè)內(nèi)人士看來，房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)大幅反彈。

    金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心聯(lián)席主任黃志堅(jiān)認(rèn)為，目前上海樓市中，中高端商品住宅產(chǎn)品存量充裕，在樓市限購(gòu)背景下，總體依然是較嚴(yán)重的供過于求。開發(fā)商的資金鏈并不寬裕，現(xiàn)階段，也不存在漲價(jià)的基礎(chǔ)。因此當(dāng)前購(gòu)房者應(yīng)冷靜看待市場(chǎng)，切忌因?yàn)閾?dān)心房?jī)r(jià)上漲而匆匆入市。上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師湯正魏認(rèn)為，“以價(jià)換量”依舊是未來一段時(shí)間內(nèi)的樓市主流。

    “下階段，二手房市場(chǎng)以剛需為主的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不會(huì)有太大改變，在成交和價(jià)格方面，仍缺乏持續(xù)向上的后力。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍說。上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，在不具備足夠上漲因素的環(huán)境下，二手房市場(chǎng)的價(jià)格回升不會(huì)持久，二次降價(jià)或不期而至。