新房二手房價格倒掛明顯 中介"兼職"開賣新房

    核心提示：隨著開發(fā)商繼續(xù)發(fā)力降價促銷，新盤的價格優(yōu)勢遠大于二手房，導致不少區(qū)域出現(xiàn)一二手房價格倒掛的現(xiàn)象（即“二手房價格高于新房價格”），記者昨日調查了解到，面對此狀況，21世紀不動產、太平洋房屋等島城多個大型連鎖中介已悄然將觸手伸向了新房市場，以期在限購限貸的背景下，通過 “一二手聯(lián)動”的模式挖掘潛在客戶，找到新的利潤點。

    現(xiàn)場 中介賣新房成績還不錯

    “您看明天有沒有空，我們帶您去售樓處看看新盤的戶型、樣板間，貨比三家后您再決定買哪個？”昨日記者走進二手房中介連鎖機構太平洋房屋東海路一門店時，經紀人正在給打算買房的市民約第二天看房一事，不過出乎記者意料的是，他要帶客戶看的不是二手房，卻是售樓處的新房，而且并不在他們門店附近范圍內，是遠在城陽的一個大盤，這是怎么回事？

    “其實也不用奇怪，誰說我們只能賣二手房？新房照樣可以賣，而且眼下我們新房賣得比二手房好。”店長牛慶濤說，自從去年年初發(fā)布樓市調控政策以來，市南、嶗山等沿海一線的豪宅受到比較大的影響，銷售幾乎陷入停滯狀態(tài)，尤其是二手房，房東方面不著急賣，買家方面大多因為被限購了，想買也無法買。隨著調控的持續(xù)深入，沿海部分新盤開始主動降價，比如山東路與香港中路交匯處一豪宅新盤上月開盤時起價2.5萬元/平方米，均價2.8萬元/平方米，還含5000元/平方米的精裝修，而香港中路、東海路上的已交付入住的豪宅小區(qū)價格很少有低于3萬元/平方米的，個別甚至高過5萬元/平方米，可見一二手房價格倒掛的現(xiàn)象嚴重，受此影響二手房買賣就更難做了。

    為此公司將目光轉向了新盤，且主要關注剛需盤。“目前我們公司主要和兩個新盤合作比較緊密，一個是市北區(qū)西部的看海房，另一個是城陽西部的成熟小區(qū)。”牛慶濤說，其中市北盤總價在100-200萬元之間，單價約為10800-12000元/平方米，城陽盤總價更低，在60-65萬元之間，單價約為5500-6000元/平方米，基本上是首次置業(yè)或改善的剛性需求客戶來買，他們對價格、對利率很敏感，一旦降價明顯，他們很容易出手，這也是目前樓市上買房的主要客群。“上個月我們店共成交了6套新房，比5月多了兩套，傭金額超過16萬元，快趕上前年市場好時我們店賣二手房時的傭金額了。”牛慶濤說。

    調查 多個區(qū)域價格倒掛明顯

    提及一二手房價格倒掛，就不得不提李滄區(qū)，自去年下半年以來，芳馨園、中南世紀城、陽光香蜜湖、青山綠水、李滄萬達廣場等新盤陸續(xù)推出大幅降價或特價房促銷措施，如芳馨園直接以5880元/平方米的勁爆超低價開盤引發(fā)熱賣，這一價格比周邊低了兩三千元，陽光香蜜湖隨后也把價格從此前的八九千元每平方米降到6500-7000元/平方米，實現(xiàn)了快速銷售，連續(xù)數(shù)月成為全市各區(qū)銷量新房最大的區(qū)域。但就在開發(fā)商熱鬧促銷，新盤賣得風生水起之時，李滄區(qū)的二手房價格卻絲毫沒有大跌的意思，僅有比較小的跌幅，致使一二手房價格出現(xiàn)了明顯的倒掛現(xiàn)象。

    如李滄區(qū)百通花園小區(qū)面積91平方米的套二房報價89萬、百通馨苑小區(qū)108平方米的二手房價格103萬、順河路小區(qū)面積51平方米的房源價格46萬等等，折合單價沒有低于9000元/平方米，個別戶型不好、年代老的也在8000元/平方米以上，這比新房價格高多了，一點優(yōu)勢都沒有。“我們給買房人推薦二手房時，人家直接就反問‘人家新房都賣五六千元一平了，我干嘛買你這八九千元的二手房？’，問得我們也啞口無言，這活真不好干，難怪我一些同行都去賣新房去了。”

    在西海岸區(qū)域同樣如此，地處膠南濱海大道附近的憑海臨風二期起價僅有5177元/平方米，性價比同樣很高的西海景苑也不甘其后，推出150平方米的特價房，起價低至6150元/平方米，均價也僅為7000元/平方米。與西海景苑僅有一路之隔的某在售高層現(xiàn)起價12200元/平方米。一路之隔，價格卻差了5000元/平方米。當樓盤調低價格，紛紛追求成交量的時候，區(qū)域內的二手房價格卻依然很高，單價過萬元的房源比比皆是。如天泰陽光海岸一套133平方米的精裝房，對外報價150萬元，單價近12000元/平方米、中南海灣新城一套套一精裝房報價11500元/平方米，可見倒掛現(xiàn)象明顯。

    在城陽區(qū)西部，某新盤爆出5500元/平方米的超低起價，接著周邊新盤陸續(xù)跟進，與其此前每平方米八九千元的價格相比降了近三千元錢，降價促銷后吸引了很多購房者，項目大賣。再反觀周邊的二手房，依然保持著八千元左右的高價，遠高于新房的價格，價格的倒掛無形中給本就低迷的二手房市場 “一記重拳”。

    一位房產中介負責人介紹，在限購限貸等房地產調控的影響下，開發(fā)商們選擇“以價換量”，不少區(qū)域都出現(xiàn)一手樓價格“跳水”的情況。二手房房源多分散在房東手里，很多人不急于用錢，主動降價的積極性不高，這樣導致二手房價格比新房堅挺，尤其是新房降價促銷集中的李滄、城陽、黃島等區(qū)域。

    業(yè)內說法 “一二手聯(lián)動”島城剛起步

    記者在調查中了解到，面對此番困局，許多二手中介公司積極做出運營模式調整，除去過去純二手房買賣之外，新房分銷成為了許多中介公司新的代理模式。在青島，太平洋房屋、21世紀不動產、科威國際不動產、惠百家不動產等中介連鎖機構開始涉足新房市場，于是也就出現(xiàn)了文章開頭那一幕。布局全國31個城市的21世紀不動產更是自2008年就開始在青島市場做新盤代理。“當時我們代理了頤中高山、馬山新城等項目，效果很不錯，尤其是頤中高山的小戶型，我們旗下門店一個月賣了40多套，隨后我們又陸續(xù)代理了中海銀海一號及清江華府的商鋪。”21世紀不動產青島區(qū)域總經理助理高林告訴記者，今年以來已經和二十多家開發(fā)企業(yè)談了合作的事，目前有4家合作最緊密，效果也最好。其中兩個是面向首次置業(yè)或首次改善住房條件的剛性需求購房者，兩個是面向高端客戶的別墅盤。

    “還是剛需盤最受歡迎，賣得也最快，其中一個項目僅通過我們這邊兩個多月就賣了十多套。開發(fā)商給我們提成，我們對客戶不收中介費。按照目前行業(yè)通行的規(guī)則，開發(fā)商一般給我們2%-3%的利潤返點。”高林說，二手房中介代理新房銷售的最大優(yōu)勢就在于門店分布廣，客戶群范圍廣而且量大，遠比售樓處單靠搞活動吸引客戶前往的量要大得多。而對開發(fā)企業(yè)來說，能縮短蓄客時間，實現(xiàn)快銷分銷的目的。而對于購房者來說，能同時了解很多同類房源，無論是新房還是二手房，然后貨比三家選擇中意房源。

    青島房地產經理人俱樂部常務副秘書長龍江介紹說，其實，這種“一二手房聯(lián)動模式”（也叫新房分銷模式）早已不是什么新鮮事，在香港及南方城市非常盛行，彼此合作的模式也已經很成熟，市民也早已認可這種方式，進中介門店不光光是來選二手房。目前國內做得最出色的是中原地產，該機構自身就成立了房產代理銷售部門及二手房中介部門，同時兼做兩塊市場，一二手房聯(lián)動機制非常成熟。但島城的“一二手聯(lián)動”市場還處于起步階段，遠未成熟。“和我們合作的開發(fā)企業(yè)基本都是從南方過來的大開發(fā)商，他們在南方已經嘗到了甜頭，于是來到青島后也果斷選擇了這種模式。但一些本土開發(fā)企業(yè)則還未認知這種模式，所以接受度不太高。”高林說。

    消費者觀點 買房者各抒己見

    對于二手房中介“兼職”代賣新房這種模式，記者隨機采訪了十幾位市民。正打算購房的林女士表示，因為通過中介帶過去的往往折扣比較誘人，感覺到通過中介購買新房非常合算。另外看房也很方便，一些郊區(qū)盤他們都會組織看房專車去看。也有部分市民表示了不同的看法，“二手房中介兼賣新房，主要出于生存和利益考慮，可能會誤導購房者，甚至就是一個噱頭。我看網(wǎng)上有不少二手房出售板塊上打出‘可更名’的廣告，都是中介貼出來的房源，不知道是不是和開發(fā)商合作推出的房源，還是售樓處置業(yè)顧問與中介私下?lián)v鼓的房源，然后從中吃差價。”有意購房的楊先生如是說。

    當然，也有的市民持無所謂的態(tài)度，如打算近期購房的黃女士說：“無論是自己去看新樓盤，還是通過中介去了解這方面的信息，都是一樣的，關鍵還是要看自己的想法，覺得是否價格合適，是否該出手。”