專家稱樓市回暖系地方政府一手導(dǎo)演

    在溫總理及中央政府有關(guān)部委反復(fù)強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持樓市調(diào)控政策不放松的背景下，7月10日，北京海淀萬柳一塊面積3.9萬平方米的土地，“經(jīng)過46輪競價(jià)和326輪回購面積的競拍”，以26.3億元的價(jià)格被中赫集團(tuán)名下的子公司中赫置地拍得。有人做過測算，扣除海淀區(qū)政府回購的面積之后，“這一地塊可售商品房樓面地價(jià)目前約為4.29萬元/平方米，創(chuàng)北京新的樓面單價(jià)新高，由此摘下北京今年的‘雙料地王’”。

    新地王的產(chǎn)生對于房地產(chǎn)市場到底意味著什么？對于贏得這一地塊的中赫置業(yè)又可能意味著什么？對于海淀區(qū)政府又意味著什么？諸如此類，頗值得玩味。

    我們不妨首先分析中標(biāo)對于贏家可能意味著什么。

    西方有一個(gè)諺語：“贏家的詛咒(Winner’s curse)”，這也是本文以此為題的原因。贏家詛咒的大意是這樣的：在競標(biāo)過程中，每一競標(biāo)者，都是根據(jù)自己對被拍賣的物品，即拍賣的標(biāo)的物的估價(jià)出價(jià)的。顯然，標(biāo)的物的真實(shí)價(jià)值是觀察不到的，這就是經(jīng)常所說的信息不對稱。也正因?yàn)樾畔⒌牟粚ΨQ，所有參加競標(biāo)的人既有可能高估標(biāo)的物價(jià)值，也有可能低估標(biāo)的物的價(jià)值。不論有多少人會高估，有多少人會低估，贏家一定是出價(jià)最高、估價(jià)最高者，因而贏家高估標(biāo)的物價(jià)值的可能性最大。而做投資，如果支付的價(jià)格過高，就意味著投資的回報(bào)會過低，這就是所謂的贏家詛咒。

    既然贏家高估標(biāo)的物價(jià)值的可能性最高，那么贏得地王，未必是一件好事兒。“大龍地產(chǎn)，50.5億拿下了北京中央別墅區(qū)的天竺地塊后，爆得大名，但因?yàn)檫t遲未交地價(jià)款而被罰，公司股價(jià)也過山車了一番，其最終命運(yùn)是被迫退地”。“最悲壯的呢？莫過于在蘇州、無錫拿過地王的綠城，而今到了賣地賣股權(quán)的境地”。

    我想，中赫置業(yè)之所以敢報(bào)出如此高的價(jià)格，最基本的動因，可能是對開發(fā)出來的商品房的售價(jià)的預(yù)計(jì)。中赫置業(yè)預(yù)計(jì)的銷售價(jià)位，我們自然無從得知。但我們可以根據(jù)一些公開數(shù)據(jù)，對此做一些估計(jì)。“萬柳區(qū)域目前已是比較成熟的高檔社區(qū)集中區(qū)域……區(qū)域內(nèi)二手房均價(jià)已經(jīng)接近6萬元……萬城華府等項(xiàng)目售價(jià)已經(jīng)超過8萬元”。根據(jù)這些事實(shí)，有人估計(jì)中赫置業(yè)萬柳項(xiàng)目的定價(jià)將不低于10萬元/平方米。

    如果售價(jià)達(dá)到10萬元/平方米，那么一套100平方米的公寓的價(jià)格將達(dá)到1000萬元。要知道，根據(jù)我國現(xiàn)行的制度，我們最多擁有住房70年。這就意味著，我國的房價(jià)相當(dāng)于一次性支付了未來70年的租金。1000萬元的房款，擁有或租入70年，相當(dāng)于每年支付的租金為1000萬÷70，相當(dāng)于每年的租金為14.29萬元，每月的租金1.2萬元！你愿意每月花1.2萬元、每年花14.29萬元租一套100平方米的“高檔公寓”？

    其實(shí)上面的這種算法是有問題的，我們付出1000萬元一次性支付未來70年的租金，我們把錢存在銀行還有利息呢，損失掉的利息，是不是相當(dāng)于租金？如果考慮一次性支付1000萬元損失掉的利息或投資收益，一次性支付未來70年的租金，相當(dāng)于月租金8.3萬元！

    你愿意在未來70年間每月支付8.3萬元的月租或一次性支付1000萬元的租金租一套100平方米的住房70年？

    顯然，我不會?；蛟S有人會，那這人一定是有錢人，并且是倍兒有面子、有身價(jià)的人。簡言之，即使10萬元/平方米或1000萬元/套的價(jià)格是可能的。 但并不是所有的人都會在這一價(jià)位買得起。換句話說，中赫置業(yè)的萬柳項(xiàng)目，不是為我們蓋的，而是為有錢人蓋的。或者說，中赫置業(yè)的萬柳項(xiàng)目，只是針對有錢人這一細(xì)分市場，而不是針對整個(gè)市場。理解這一點(diǎn)之后，我松了一口氣，看來，我們并不需要緊張，奢侈品漲價(jià)，并不意味著必需品會漲價(jià)。有錢人吃牛排，而我們吃大米。中赫置業(yè)提供的是牛排不是大米，牛排再貴，干我何事？

    因此，看到地王，普通人并不需要緊張，樓市不會因?yàn)橐粋€(gè)地王就急轉(zhuǎn)直上的。

    地王對地方政府又意味著什么？

    我們可以看兩個(gè)事實(shí)，其一，“根據(jù)官方數(shù)據(jù)，今年上半年北京市土地出讓金僅為144.8億元，同比下降55.7%。因此，在樓市已現(xiàn)回暖之時(shí)，順勢托熱土地市場也成為政府部門的‘最佳選擇’”。其二，“海淀區(qū)政府表示，擬通過此次萬柳地區(qū)居住用地的上市交易來彌補(bǔ)六郎莊重點(diǎn)村搬遷整治的資金缺口” 。

    我終于理解了，在中央政府一聲緊似一聲的不放松調(diào)控的表態(tài)之后，為什么樓市呈現(xiàn)出回暖的跡象？如果樓市不回暖，地方政府的財(cái)政收入得不到保證，地方政府計(jì)劃的或承諾的許多支出項(xiàng)目也成了“無米之炊”。原來回暖跡象，系地方政府一手導(dǎo)演。如果泡沫總要破滅，回暖是不是意味著推遲這一泡沫的破滅？如果是，那將是飲鴆止渴。