開(kāi)發(fā)商“造勢(shì)托市”影響樓市 買(mǎi)房別被忽悠了

    記者近日走訪樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，盡管樓市成交數(shù)據(jù)逐月攀升，但大部分房?jī)r(jià)未松動(dòng)，樓盤(pán)成交依舊乏力，許多一二線城市樓市成交呈現(xiàn)出“熱冷不均”現(xiàn)象。部分開(kāi)發(fā)商則夸大樓市“熱度”，對(duì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”政策當(dāng)利好樓市解讀，試圖“造勢(shì)托市”，影響購(gòu)房者預(yù)期。專(zhuān)家表示，當(dāng)前穩(wěn)樓市關(guān)鍵是要穩(wěn)預(yù)期，防止開(kāi)發(fā)商“造勢(shì)托市”影響樓市調(diào)控大局。

    有“日光盤(pán)”也有“冰凍盤(pán)”

    6月中旬，位于杭州濱江的“寰宇天下”樓盤(pán)開(kāi)售，結(jié)果幾百套房子中的90平方米小戶型一夜之間被搶購(gòu)一空，“日光盤(pán)”重出江湖。記者在這個(gè)售樓處看到，兩名售樓員當(dāng)月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)分別為12套和14套，這是去年他們半年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的銷(xiāo)售量。

    “寰宇天下”的熱銷(xiāo)并不是杭州樓市的個(gè)案。隨著“以?xún)r(jià)換量”的帶動(dòng)，以及適合“剛需”人群的中小戶型商品房供應(yīng)增加，杭州樓市成交連月回升，5月新建商品房銷(xiāo)售增幅首次由負(fù)轉(zhuǎn)正。1-5月，杭州市新建商品房銷(xiāo)售面積302.10萬(wàn)平方米，由1-4月負(fù)增長(zhǎng)5.1%轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)1.0%。其中住宅銷(xiāo)售面積260.43萬(wàn)平方米，由1-4月負(fù)增長(zhǎng)4.2%轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)2.8%。

    在樓市成交“回暖”的同時(shí)，部分樓盤(pán)成交依然冰凍。位于蕭山的“德圣博奧城”近一個(gè)月179套新房源入市，成交僅11套；“德信中外公寓”推出105套房源，一個(gè)月只有10套成交；“金隅江城府”474套新房源中，僅有78套成交……機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月18日至6月18日一個(gè)月內(nèi)，杭州共有76次開(kāi)盤(pán)，共有7605套新房源領(lǐng)出預(yù)售證，這些樓盤(pán)的去化率僅為48%。

    成交近半的去化量，似乎遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到日常感受到的“熱度”。“實(shí)際上，成交走熱是前期降價(jià)樓盤(pán)帶動(dòng)的，更多的樓盤(pán)沒(méi)有降價(jià)，成交一直處在低位。”中國(guó)指數(shù)研究院曹旭東表示，很多人只注意到了樓市成交“熱”的一面，卻忘記了許多樓盤(pán)成交依然“冰凍”。

    部分開(kāi)發(fā)商曲解“穩(wěn)增長(zhǎng)”

    當(dāng)樓市成交穩(wěn)步回升，遇到“穩(wěn)增長(zhǎng)”政策的預(yù)調(diào)微調(diào)，部分開(kāi)發(fā)商及其代言者便“放言”樓市將反轉(zhuǎn)，開(kāi)始“造勢(shì)托市”，試圖影響購(gòu)房者預(yù)期。

    值得注意的是，三四月份樓市成交“回暖”，主要是開(kāi)發(fā)商大力度“以?xún)r(jià)換量”的結(jié)果。以杭州樓市為例，這期間所有“熱銷(xiāo)”樓盤(pán)都采取“低開(kāi)”方式，降價(jià)幅度普遍在20%以上，甚至出現(xiàn)諸多因降價(jià)而引發(fā)的“房鬧”事件。

    但是進(jìn)入5月，隨著部分城市提高公積金貸款額度、為購(gòu)房提供獎(jiǎng)勵(lì)等一系列政策出臺(tái)，以及央行三年來(lái)首次降息的影響，樓市成交走熱出現(xiàn)新的變化。原本大幅度降價(jià)的樓盤(pán)紛紛調(diào)高價(jià)格，加之購(gòu)房者預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，“量?jī)r(jià)齊升”現(xiàn)象再現(xiàn)樓市。

    在杭州樓市，4月份開(kāi)盤(pán)的“昆侖天籟”均價(jià)為8500元每平方米，6月中旬加推時(shí)，均價(jià)悄然變?yōu)?1000元每平方米。“開(kāi)發(fā)商為什么要提價(jià)？因?yàn)橘u(mài)得好啊。”快房網(wǎng)首席評(píng)論員程偉明說(shuō)，一系列“穩(wěn)增長(zhǎng)”措施被部分開(kāi)發(fā)商及其代言者解讀為利好樓市，導(dǎo)致購(gòu)房者糾結(jié)情緒增加，害怕樓市反彈錯(cuò)失機(jī)會(huì)而匆忙出手。

    盡管樓市成交逐步回暖，但在曹旭東看來(lái)，目前的樓市還是“有冷有熱”。他表示，樓市調(diào)控的基調(diào)并沒(méi)有改變，與此相應(yīng)，除了降價(jià)的樓盤(pán)熱銷(xiāo)外，大部分沒(méi)有降價(jià)、降價(jià)幅度不大的樓盤(pán)還是賣(mài)不動(dòng)，“不能以部分熱銷(xiāo)樓盤(pán)來(lái)看待整體樓市成交。”

    他擔(dān)憂的是：“如果購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)上漲，那房?jī)r(jià)真的就會(huì)上漲，這種預(yù)期在購(gòu)房者中間正在形成。”

    購(gòu)房者預(yù)期影響樓市走向

    盡管樓市成交“有冷有熱”，但購(gòu)房者的預(yù)期正在發(fā)生變化，許多購(gòu)房者重新陷入買(mǎi)與等的糾結(jié)選擇之中，并逐漸偏向于出手。專(zhuān)家表示，當(dāng)前亟須穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期，防止調(diào)控成果因?yàn)橘?gòu)房者預(yù)期反轉(zhuǎn)而功虧一簣。

    樓市現(xiàn)在正處于新的“博弈”之中：一方面部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)為樓市調(diào)控還將繼續(xù)，綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平就一再表示，調(diào)控可能是未來(lái)一個(gè)時(shí)期房企不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)；另一方面，部分媒體和一些開(kāi)發(fā)商一再“造勢(shì)”，傳言調(diào)控政策軟化，房?jī)r(jià)將回升，很多購(gòu)房者聽(tīng)信其言，預(yù)期改變，并真實(shí)反映在樓市成交上。

    曹旭東表示，當(dāng)前關(guān)鍵是要穩(wěn)定公眾的預(yù)期，要對(duì)出現(xiàn)的“穩(wěn)增長(zhǎng)”就是“穩(wěn)樓市”的傳言及時(shí)予以澄清，并監(jiān)督地方政府從嚴(yán)執(zhí)行樓市調(diào)控政策，讓公眾對(duì)樓市調(diào)控有穩(wěn)定、較長(zhǎng)期的預(yù)期。

    程偉明分析認(rèn)為，此輪樓市“回暖潮”，和一些地方政府的默許、推波助瀾有很大關(guān)系。“怎么會(huì)突然冒出來(lái)這么多‘剛需’，很多都是補(bǔ)繳社保而取得購(gòu)房資格的，許多地方都默許，要不成交量不會(huì)攀升這么快。”程偉明表示，樓市調(diào)控，決心看中央，執(zhí)行則要看地方，關(guān)鍵是要從嚴(yán)執(zhí)行限購(gòu)、限貸政策，抑制投資、投機(jī)性需求。

    值得關(guān)注的是，國(guó)務(wù)院總理溫家寶7日在江蘇常州市調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)，要毫不動(dòng)搖地繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)調(diào)控工作，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，決不能讓房?jī)r(jià)反彈，造成功虧一簣。