地王現(xiàn)象不具代表性 國內(nèi)房價仍處于下降趨勢

    從全國來看，土地市場顯然難稱火熱。北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉在接受媒體采訪時表示，北京土地市場的高溢價率還是個別現(xiàn)象，而且大部分是一些非住宅類的小地塊，市場對此過度解讀可能會影響購房者恐慌性入市。“雖然房價已經(jīng)止跌，但大漲的可能性依然很小，購房者還是應該保持理性。”

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，全國新地王的誕生，從市場角度來看，無可厚非；從房地產(chǎn)調(diào)控的角度，卻有礙觀瞻。而據(jù)北京媒體報道，萬柳區(qū)域個別二手房在“地王”誕生當晚就出現(xiàn)坐地漲價的現(xiàn)象，有的賣房人甚至當天提價20萬元。顯然，地王的出現(xiàn)，對于房價的合理回歸已經(jīng)產(chǎn)生了不好的影響。

    “當前高溢價率的現(xiàn)象讓人回想到2009年-2010年土地市場剛剛開始活躍時的場景。當時，土地市場成交仍然低迷，但是隨后出現(xiàn)高溢價率成交的現(xiàn)象。從原因角度而言，當時土地市場高溢價率的現(xiàn)象一定程度上和"低起拍價"有關系，通過"低起拍價"讓市場呈現(xiàn)出高溢價率現(xiàn)象。隨后，土地市場交易逐漸活躍起來。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，如果當前土地市場正在醞釀2009年-2010年土地市場復蘇的行情，這極有可能使市場走向出現(xiàn)偏差，或將導致樓市調(diào)控政策由當前的定向“微調(diào)”為主的時期轉為再度收緊。

    調(diào)控任務依然艱巨

    2012年6月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為8688元/平方米，環(huán)比5月上漲0.05%，為連續(xù)9個月環(huán)比下跌后首次上漲。

    與此同時，隨著3至4月份降價促銷效果開始顯現(xiàn)以來，成交量的持續(xù)回暖，使過去一直壓制房價上漲的庫存問題，也在一定程度上有所緩解。上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年6月底，10大典型城市新建商品住宅庫存總量為5425萬平方米，與去年同期相比增長18.86%，環(huán)比5月份下降1.85%。10大典型城市新建商品住宅已經(jīng)是連續(xù)第二個月環(huán)比回落，目前已回落至接近2011年10月份的水平。而一線城市庫存下降得更為明顯，截至6月底，北京、上海、深圳、廣州4個一線城市新建商品住宅庫存總量達2609萬平方米，與去年同期相比增長12.94%，與上月相比下降2.72%。北京、上海、深圳、廣州4個一線城市新建商品住宅庫存量全部回落。上海是近6個月以來庫存首次回落，是自去年10月開始的這一輪庫存周期中最后一個觸頂?shù)某鞘?。而北京已?jīng)連續(xù)7個月新建商品住宅庫存量回落，近2個月成交量回升迅速，是4個一線城市中去庫存化最順利的城市，也很有可能是價格最先止跌反彈的一線城市。

    顯然在房價止跌之后，是否會出現(xiàn)上漲，甚至是2009年下半年那種報復性上漲，成為各方關注的焦點。溫家寶總理隨即在7月7日強調(diào)，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然處在關鍵時期，調(diào)控任務還很艱巨。必須堅定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機投資性需求作為一項長期政策。“首次強調(diào)將打擊投機投資性需求作為一項長期政策，表明調(diào)控政策層面，對房價上漲依然有很強的威懾。”一位房企內(nèi)部管理人士指出。

    國土資源部也于7月12日表示，今年上半年，全國地產(chǎn)市場總體盤整下行，個別城市再現(xiàn)高價地未改變市場整體偏冷格局。國土資源部強調(diào)，將繼續(xù)堅定不移貫徹中央關于房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，嚴格落實首付款比例、繳款時間、禁止捆綁出讓等政策要求，規(guī)范各地土地出讓行為。并強化對已供土地開發(fā)利用情況的監(jiān)管，嚴格落實新《閑置土地處置辦法》，狠抓閑置土地的清理和處置，促進已供土地及時形成有效供給。

    7月13日，珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局一官員對媒體表示，珠海市限購范圍從香洲主城區(qū)，縮小至東起梅花路與情侶路交界處、北到中珠交界線、西到前山河、南到海岸線的區(qū)域，限價不作為調(diào)控的主要手段。然而當日凌晨，珠海市住規(guī)建局主要負責人證實，雙限令松綁措施雖然不違反樓市調(diào)控的原則，但因種種原因，還是被緊急叫停，珠海樓市雙限政策維持原狀不變。顯然，一旦地方政府的微調(diào)觸碰“雙限”紅線，都會被立即叫停。

    上海易居房地產(chǎn)研究院在其報告中指出，預計未來幾個月，在不出臺新的調(diào)控政策的前提下，成交量還會保持一段時間的熱度，月度供不應求的局面仍會存在。按以往經(jīng)驗，供不應求的局面長期存在，必定會帶來價格的上漲，但本次成交量的回升是否會帶來價格的反彈，仍存在不確定因素，主要變量是新一輪的調(diào)控政策會否出臺、何時出臺、緊縮力度。另外，當前住宅庫存量依然偏大，多數(shù)開發(fā)商仍存在以價換量的驅動力。

    喜憂參半的半年報

    近日，萬科、龍湖、碧桂園等標桿房企相繼發(fā)布自己的半年業(yè)績報告。從數(shù)據(jù)上來看，大多數(shù)標桿房企都完成了自己全年任務量的一半以上。同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至7月11日，在已公布上半年銷售業(yè)績的37家房企中，有19家標桿房企銷售業(yè)績飄紅（不低于去年同期銷售業(yè)績），總計實現(xiàn)銷售金額約5700億元。

    從銷售業(yè)績來看，上半年一度慘淡的樓市，并未對標桿房企造成太大影響，反而2季度的成交回暖，很大程度上促進了房企業(yè)績的提升。不過從另一數(shù)據(jù)，也就是凈利潤來看，似乎半年報并沒有看上去那么“美好”。如龍頭之一保利地產(chǎn)，上半年實現(xiàn)簽約面積437.83萬平方米，同比增長28.43%，實現(xiàn)簽約金額502.96億元，同比增長27.47%。在銷售面積和銷售金額同比大幅增長的情況下，凈利潤卻出現(xiàn)同比下滑12.13%的情況。而萬科上半年實現(xiàn)合約銷售金額625.4億元，銷售金額同比下降4.7%。

    “部分大型房企提前且超額完成上半年銷售目標，得益于降價促銷的銷售策略，但是降價的另一結果就是開發(fā)企業(yè)的利潤率明顯會走低，開發(fā)企業(yè)表面上的業(yè)績增長并不代表利潤率的增長。而且如果降價動力消失，下半年銷售業(yè)績指標完成與否還值得進一步觀察。此外，盡管一些房企提前或者超額完成其上半年銷售目標，但這些房企幾乎都是高周轉型的大型房企，并不是房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。”張宏偉表示。

    中國社會科學院金融研究所研究員易憲容近日表示，國內(nèi)住房市場轉向或房價上漲只是一種假象，國內(nèi)房價下降趨勢并沒有改變。當前“穩(wěn)增長”政策被一些人誤讀為大逆轉，但實際上與2008年下半年有很大不同。“可以說，就當前國內(nèi)住房市場形勢來看，盡管眼花繚亂及看上去新一輪的住房市場繁榮又要開始，盡管一些地方政府推出軟性托市政策，但是只要是差別化的住房信貸政策不改變，那么國內(nèi)住房市場要想再讓住房投機炒作者興風作浪根本就不可能。如果住房投機炒作者不能夠進入市場興風作浪，加之70%以上無法接受當前過高房價的居民沒有支付能力進入市場，除非住房的價格繼續(xù)下跌，住房消費需求才能釋放出來。這是判斷國內(nèi)住房市場最為重要的依據(jù)，也是當前國內(nèi)房價仍然處于下行通道的政策基點。”易憲容表示。