下半年樓市主旋律以價換量　房價或低位盤整

　　自今年6月8日央行降息0.25個百分點以來，房地產(chǎn)市場量價齊升，中國指數(shù)研究院近日發(fā)布的6月份“百城價格指數(shù)”顯示，全國100個城市的住宅均價結(jié)束自2011年9月以來連續(xù)9個月的環(huán)比下跌態(tài)勢，其中45個城市出現(xiàn)環(huán)比上漲。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分樓盤開始取消之前的優(yōu)惠，但是購房者依舊熱情高漲，剛性需求積極入市，北京、廣州、深圳等地接連上演搶房大戰(zhàn)。

　　在距首次降息不到一個月之際，央行于7月5日晚間，宣布再次下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。如此密度的降息，被視為對呈現(xiàn)回暖跡象的房地產(chǎn)市場新的利好。股市上，房地產(chǎn)板塊聞聲而動，次日便以全面飄紅報收。

　　然而，國務(wù)院總理溫家寶于7日在江蘇省常州市調(diào)研時強(qiáng)調(diào)，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時期，調(diào)控任務(wù)還很艱巨。必須堅定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項長期政策。業(yè)內(nèi)人士表示，這是半年來總理第五次談及房價，尤其是在目前宏觀經(jīng)濟(jì)相對低迷的情況下，再一次修正了市場預(yù)期。

　　中央：堅定不移做好調(diào)控工作

　　日前，國務(wù)院總理溫家寶來到常州市飛龍新苑小區(qū)看望居民，并與省、市保障性住房建設(shè)、管理、質(zhì)量監(jiān)督等單位負(fù)責(zé)人座談。溫總理說，經(jīng)過多年艱苦不懈的努力，房地產(chǎn)市場調(diào)控取得了一定成效。值得注意的是，二季度全國主要監(jiān)測城市地價出現(xiàn)環(huán)比微升，6月份一些城市新建住宅價格出現(xiàn)環(huán)比上漲，目前房地產(chǎn)市場信息比較混亂，市場對房價走勢的預(yù)期出現(xiàn)一些變化，群眾普遍擔(dān)心房價反彈。溫總理強(qiáng)調(diào)，要毫不動搖地繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場各項調(diào)控工作，促進(jìn)房價合理回歸，決不能讓房價反彈，造成功虧一簣。

　　央行在一個月之內(nèi)的連續(xù)兩次降息，房企則是見風(fēng)喊漲，市場中已有一部分購房者耐不住性子出手置業(yè)，就在樓市一片淡季“回暖”房價即將抬頭之時，總理“誓言決不能讓房價反彈”的話語讓購房者再度遲疑起來，紛紛選擇了觀望，樓市再次進(jìn)入了深度博弈狀態(tài)。對于此次降息，復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長孫立堅認(rèn)為，這意味著我國貨幣政策目標(biāo)移向促進(jìn)實體經(jīng)濟(jì)回暖的重心上，鼓勵投資和消費。萬博經(jīng)濟(jì)研究院院長滕泰也認(rèn)為，此次降息是我國宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)能過盛、需求不足、CPI漲幅持續(xù)回落背景下的必要舉措。

　　房企：以價換量仍是主旋律

　　2012年已過半載，房地產(chǎn)市場持續(xù)數(shù)月回暖，今年二季度全國主要監(jiān)測城市的地價出現(xiàn)環(huán)比微升。6月份，一些城市新建住宅價格出現(xiàn)環(huán)比上漲。這些數(shù)據(jù)正悄然消化著本輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)取得的顯著效果。調(diào)控政策實施以來，房地產(chǎn)開發(fā)增速大幅下降。進(jìn)入2012年，隨著“穩(wěn)增長”目標(biāo)的提出，在傳統(tǒng)發(fā)展慣性的影響下，很多地方政府開始重新打起了房地產(chǎn)的主意，全國各地已有接近40個城市不同程度調(diào)整了自己的房地產(chǎn)政策。有專家表示，央行再度降息將改善房企融資環(huán)境，降低融資成本，但對樓市的直接效果有限，以價換量仍是下半年樓市的主基調(diào)。

　　央行二度降息之后，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，樓市回暖已成事實，房價將再無降價可能。對此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)表示，降息對房地產(chǎn)會有一定影響，比如降低了生產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本，降低了購買人的支付成本，但降息與房地產(chǎn)沒有直接聯(lián)系。

　　“降息對樓市直接效果有限，但會加強(qiáng)市場回暖預(yù)期。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示，從中央關(guān)于調(diào)控政策的最新態(tài)度和房企存貨負(fù)債比率來看，以價換量的銷售策略將仍是主流，但企業(yè)融資環(huán)境會有所放松，新增貸款的融資成本將會降低。陳國強(qiáng)認(rèn)為，對于購房者來說，降息和公積金的調(diào)整，可以減少月供，刺激其購房心理。對開發(fā)商來說，購房者密集出手，現(xiàn)金回籠速度提升，緩解資金壓力。而對于地方政府來說，成交量的上揚(yáng)和土地市場回溫可以增加財政收入。不過，陳國強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，房價大幅反彈的可能性不大。因為市場整體還是供大于求的，房企的庫存量依然很高。如果開發(fā)商大幅提價，市場不見得買賬，反而是開發(fā)商會因此失守一部分市場份額。據(jù)此，陳國強(qiáng)預(yù)計，下半年開發(fā)商依舊會采取以價換量的銷售策略。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪認(rèn)為，不論是標(biāo)桿房企還是大型房企，今年的銷售策略都是加推中低端產(chǎn)品和以價換量，其上半年成交均價同比明顯回落。其中，萬科下降了10.3%，碧桂園下降了2.9%。因此，將由以價換量促成成交量回升，其漲價的基礎(chǔ)較為薄弱。日前，華潤置地高層曾表示，下半年華潤依舊采取以“跑量”為主的銷售模式。萬科保利等知名房企也表示，消化庫存，加快現(xiàn)金回籠仍是公司下半年的第一要務(wù)。

　　房價：下半年或在低位盤整

　　從5月份開始，國內(nèi)住房市場銷售開始回升，房地產(chǎn)去庫存化壓力降低。6月份，全國主要大城市房價停止下跌。專業(yè)人士對此表示，這并非完全是剛需進(jìn)入市場，或住房剛需釋放的結(jié)果，而是政府穩(wěn)增長一系列政策出臺后，人們對房地產(chǎn)市場的預(yù)期發(fā)生了改變。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，目前樓市的回暖主要依賴首次購房需求的釋放，這種力量會隨著時間衰減。下半年房價缺乏明顯上升動力，整體走勢仍將以穩(wěn)為主，三季度后半段樓市成交量仍有再度陷入低谷的可能。

　　“倘若出現(xiàn)全國范圍內(nèi)的房價大幅度反彈，并不排除調(diào)控政策會繼續(xù)收緊。”中南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長張東指出，如果三季度價格出現(xiàn)反彈，并且反彈的幅度超出市場承受范圍，可能會引出新的調(diào)控政策。“中央調(diào)控房價的決心非常堅定，調(diào)控政策將根據(jù)市場的動態(tài)變化適時調(diào)整，對于合理性住房需求和投資性需求，分別實施更精細(xì)化的政策措施。”

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，再次降息為購房者節(jié)省了一部分購房預(yù)算。在“刺激剛需”政策背景下，首套房置業(yè)者應(yīng)該還會繼續(xù)在這個階段入市，樓市銷售量會有一定的回升。此次降息對開發(fā)商來說，意味著貨幣政策繼續(xù)趨向?qū)捤?，一定程度可緩解資金壓力。

　　“近年來，國家對于房地產(chǎn)調(diào)控從未放松。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，在此政策背景下，下半年房價上漲趨勢將被打斷、緩解。不過，經(jīng)過9個月的持續(xù)下跌后，房價已無明顯下跌的空間和可能，預(yù)計下半年房價將以低位盤整為主。兩次降息對樓市影響有多大？