降息一周后北上廣深樓市盤點(diǎn)：看房買房的多了

    今天是央行宣布年內(nèi)第二次降息的第八日。

    近期，海外各大投行紛紛以降息為噱頭力挺恒大、富力、雅居樂(lè)及保利香港等內(nèi)房股。

    而在北上深等一線城市，因?yàn)閾?dān)心房?jī)r(jià)反彈，無(wú)論是剛需，還是改善型客戶都結(jié)束了觀望，紛紛開始入市，讓各地的售樓人員和經(jīng)紀(jì)人度過(guò)了喜悅的一周。

    但廣州樓盤的銷售人員卻沒(méi)有那么幸運(yùn)，降息后買房的人并沒(méi)有明顯增加。不過(guò)，和以往相比，前去看房的人的確增多了。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪了北上廣深多處樓盤，發(fā)現(xiàn)四地樓市各具特點(diǎn)。

    北京經(jīng)紀(jì)人忙起來(lái)業(yè)主開始惜售

    北京二季度住宅成交量逐月回升，7月6日央行再次降息，讓房產(chǎn)中介看到了更多的曙光。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪了多家房產(chǎn)中介，發(fā)現(xiàn)經(jīng)紀(jì)人的生活又回歸忙碌狀態(tài)。北京美聯(lián)百子灣片區(qū)后現(xiàn)代城分行李軍（化名）忙著帶客戶看房,計(jì)算降息后的月供,簽約,找房源的日子，與去年年底大多數(shù)房產(chǎn)中介提前放假，經(jīng)紀(jì)人“心灰意冷”相比，真是個(gè)180度大轉(zhuǎn)彎。

    “降息后明顯忙了許多，來(lái)電咨詢，來(lái)店算購(gòu)房后月供的人比原來(lái)多了大約10%。”經(jīng)歷了4年前房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落，面對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)回暖，李軍顯得格外淡定。

    在從事多年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的李軍看來(lái)，近幾個(gè)月房?jī)r(jià)漲幅大概在5%左右?，F(xiàn)在購(gòu)房者由期待房?jī)r(jià)下跌轉(zhuǎn)變?yōu)閼譂q，買方的議價(jià)空間明顯縮窄。

    張靜是降息后李軍的首位客戶。7月6日，張靜早早來(lái)到中介門店，看了兩套房子后，她果斷地選定后現(xiàn)代城一套面積37平方米，總價(jià)110萬(wàn)的房子。

    張靜一直在關(guān)注樓市，之前行情高漲的時(shí)候怕買高，價(jià)格下降的時(shí)候又希望繼續(xù)下跌，糾結(jié)中錯(cuò)過(guò)了多次機(jī)會(huì)。7月6日的央行再次降息讓她下定了決心，一定要在最近把房子買下。

    張靜說(shuō)，其實(shí)房?jī)r(jià)跟3、4月相比，已經(jīng)漲了一點(diǎn)，但是降息后月供每月節(jié)省260元，整體還是合算的。

    李軍告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，3月份之前，一些業(yè)主還存在5%~10%的議價(jià)空間，而隨著市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)變，業(yè)主減小或取消了議價(jià)空間。央行兩次降息后，業(yè)主掛牌價(jià)略微提升，個(gè)別業(yè)主則表示暫時(shí)不賣了。

    在中介門面店里，潘進(jìn)（化名）把自己掛牌出售的房子改為“出租”。雖然出租收益有限，管理起來(lái)也麻煩，但兩次降息后市場(chǎng)行情明顯轉(zhuǎn)暖，他想再持有一段時(shí)間等等看。

    記者發(fā)現(xiàn)，降息后有的業(yè)主惜售另有原因。雖然一、二手房市場(chǎng)的成交量都在上升，但房產(chǎn)調(diào)控政策依然吃緊，業(yè)主出售房產(chǎn)后再想置換其他物業(yè)，可能已經(jīng)沒(méi)有“房票”了；即使還有“房票”,第二套物業(yè)也要繳納六成首付，利息也沒(méi)有優(yōu)惠。所以一些業(yè)主選擇繼續(xù)持有。

    接受記者采訪的人士和中介均認(rèn)為，央行二次降息對(duì)正在回暖甚至有些紅火的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是再添一把“柴”。

    華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在微博中坦言，二次降息，再打8折優(yōu)惠，大約可以提高20%的住房可支付能力。

    廣州看房客增加成交量未放大

    并不是所有的售樓人員或經(jīng)紀(jì)人都能感受到降息帶來(lái)的幸福。

    廣州市番禺區(qū)某樓盤銷售一線的工作人員小樊（化名）的感受是，看房的人多了，但買房的人并沒(méi)有增加。“（對(duì)于降息）我們當(dāng)然開心了，因?yàn)槌鍪值娜藭?huì)更多”，小樊這樣描述聽到降息消息后的第一反應(yīng)。但幾天下來(lái)，情況并不如想象中的“火熱”。

    小樊告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，由于并不是年內(nèi)的第一次降息，所以其所在的樓盤在銷售策略和價(jià)格上并未作出相應(yīng)的調(diào)整，她認(rèn)為降息的影響有限,“有人認(rèn)為降息后是時(shí)候出手了，有人則認(rèn)為既然一個(gè)月降了兩次，那不妨繼續(xù)觀望等待下一次”。

    小樊所在的樓盤也是今年上半年成交較好的樓盤，所以在她看來(lái)，即使成交數(shù)據(jù)上去了，也未必是降息產(chǎn)生的效果。

    但一個(gè)明顯的變化卻是，看房的人越來(lái)越多了。

    根據(jù)網(wǎng)易監(jiān)測(cè)的官方數(shù)據(jù)，降息之后的7月7日至7月10日，廣州全市商品房網(wǎng)簽數(shù)量分別為308套、189套、283套和282套，而在降息之前的前一周（包括7月6日），廣州全市的總成交數(shù)據(jù)是2008套，日均約286套。如此看來(lái)，降息后的幾天時(shí)間內(nèi)，廣州樓市并未出現(xiàn)較大的波動(dòng)。

    從截至7月10日的近一個(gè)月的數(shù)據(jù)來(lái)看，降息后4天的成交情況也屬正常。網(wǎng)易的數(shù)據(jù)顯示，近一個(gè)月以來(lái)，成交量的高潮出現(xiàn)在6月25日~30日，其中，6月27日~30日的成交量分別高達(dá)462套、550套、543套和491套，與之相比，最近4天的成交數(shù)據(jù)只能算是中等水平。

    資深房地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，降息給樓市帶來(lái)的直接作用并不是很大。“如果降息次數(shù)達(dá)到五、六次，估計(jì)會(huì)有直接影響”，韓世同指出，就目前來(lái)看，降息最大的作用在于改變了購(gòu)房者對(duì)樓市的預(yù)期，“想買房子的人更多了”。

    來(lái)自搜房網(wǎng)的一則調(diào)查則顯示，雖然僅上半年央行就兩次降準(zhǔn)且兩次降息，購(gòu)房者置業(yè)也似乎已現(xiàn)利好，但仍有一半的受訪者表示“最佳買房時(shí)機(jī)仍未到”。

    相關(guān)分析認(rèn)為，從央行降息降準(zhǔn)的頻率來(lái)看，購(gòu)房者繼續(xù)觀望似乎不足為奇，除此之外，今年以來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不樂(lè)觀也加重了外界對(duì)于中央放松調(diào)控以“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”的預(yù)期。

    韓世同則不以為然，他表示，一方面限購(gòu)、限貸等政策還未放松，另外一方面，目前購(gòu)房者以剛需為主，所以降息等貨幣政策未必能帶動(dòng)樓市走高。

    深圳“抄底”聲中剛需族懼漲入市

    龔濤（化名）是深圳中原地產(chǎn)的職員，他也是深圳龍崗某盤的代理銷售員。2011年，受樓市調(diào)控的影響，他代理銷售的樓盤曾連續(xù)數(shù)周出現(xiàn)零成交。

    但自從今年3月開始，各地不斷涌現(xiàn)的限購(gòu)放松政策和貨幣寬松的信號(hào)，讓他明顯地感覺(jué)到上門看房的人多起來(lái)，實(shí)際的成交量也從原來(lái)的每周幾套上升到每周10多套左右。7月6日，央行二次降息，在公司安排下，龔濤迫不及待地向之前接待過(guò)的客戶發(fā)送“降息抄底”的短信。

    實(shí)際上，以降息為宣傳口號(hào)的樓盤并不少。7月7日，華僑城純水岸推出十四期和十五期樓盤共215套豪宅，最低面積均超過(guò)200多平方米，均價(jià)超過(guò)5萬(wàn)多元每平方米，當(dāng)日就售出130多套，成交金額近24億。

    據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，6月底市場(chǎng)成交量回落之后，就在7月6日降息當(dāng)周，深圳一手房市場(chǎng)共成交803套，環(huán)比上升14.1%；成交面積7.23萬(wàn)平方米，環(huán)比上升6.32%。而二手房市場(chǎng)上周共成交1309套，環(huán)比上升21.1%；成交面積為11.23萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲24.50%。整個(gè)一、二手房的成交量再次突破2000套以上。

    但是，一邊是樓市回暖，一邊是中央頻頻定調(diào)限購(gòu)政策不放松，這也讓多數(shù)購(gòu)房者“丈二和尚摸不著頭腦”。

    黃瑩（化名）便是這樣一位“剛需客”，由于看到報(bào)紙上宣傳的樓市回暖的信息，她已經(jīng)按捺不住急切購(gòu)房的心情。“現(xiàn)在周圍的朋友都說(shuō)房?jī)r(jià)可能會(huì)漲，如果現(xiàn)在不買以后會(huì)更貴。”再加上近期央行降息，更加堅(jiān)定了黃瑩購(gòu)房的決心。

    眼下，像黃瑩一樣受到降息政策影響而決定出手購(gòu)房的人不在少數(shù)。

    但樓市是否真的回暖？房?jī)r(jià)是否會(huì)再現(xiàn)2009年的反彈？這成為眾多投資者與購(gòu)房者爭(zhēng)論不休的話題。

    大多數(shù)支持樓市回暖說(shuō)法的人認(rèn)為，時(shí)隔三年半，連續(xù)的降息政策和銀行信貸松動(dòng)是變相的救市，貨幣寬松導(dǎo)致樓市成交量回暖和房?jī)r(jià)上漲，這也讓大多數(shù)開發(fā)商推盤出貨和剛需客購(gòu)房的積極性大增。

    “降息對(duì)樓市影響比較大，市場(chǎng)回暖已成為共識(shí)。”對(duì)此，著名財(cái)經(jīng)評(píng)論人士戴欣明認(rèn)為。但他也指出，“目前房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)暴漲。降息僅僅是臨時(shí)措施，只是短期貸款利息下降，過(guò)后又會(huì)上升。”

    根據(jù)深圳中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，今年上半年深圳全市成交面積為157.34萬(wàn)平方米，較去年同比小幅上漲12%。

    但該機(jī)構(gòu)也指出，下半年深圳全市新房潛在供應(yīng)量約280萬(wàn)平方米，加之6月底全市可售面積225萬(wàn)平方米，全市可售面積達(dá)505萬(wàn)平方米，剛需主導(dǎo)市場(chǎng)的消化速度并不能使開發(fā)商盲目樂(lè)觀，可售量增加將使樓盤成交難度加大，開發(fā)商“以價(jià)換量”的推售策略將會(huì)得到更多置業(yè)者的青睞。

    上海改善型需求增多投資客未動(dòng)

    二次降息后，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐位于上海世紀(jì)公園店的店經(jīng)理周先生對(duì)未來(lái)幾個(gè)月的收入有了樂(lè)觀的展望。最近八天，盡管成交筆數(shù)只增加了10%，但單筆成交金額，卻比八天前增加了很多。

    “以往前來(lái)購(gòu)房的都是剛性需求，計(jì)劃購(gòu)買的只是兩房，總價(jià)不會(huì)超過(guò)400萬(wàn)元?，F(xiàn)在買房的都是改善性客戶，買的都是三房，總價(jià)至少在500萬(wàn)~600萬(wàn)元。”

    這將直接影響到業(yè)務(wù)員的收入。根據(jù)傭金比例抽成的業(yè)務(wù)員因業(yè)績(jī)的上升，甚至有望實(shí)現(xiàn)和2010年上半年差不多的收入水平。

    由于多數(shù)買房者都是自住者，他們眼下更擔(dān)心降息后房?jī)r(jià)會(huì)迅速反彈，所以通常會(huì)很著急。一些去年底租房的租客最近也不斷前往周經(jīng)理所在的中介門店期望能找到合適的房源,周經(jīng)理的業(yè)績(jī)也因此提升很快。

    而信義房屋黃金城道店店經(jīng)理高明華卻沒(méi)那么樂(lè)觀。因?yàn)槭袌?chǎng)回暖，加上降息等因素，他領(lǐng)到的業(yè)務(wù)指標(biāo)比之前高一些，但是降息卻沒(méi)有把他所在門店的目標(biāo)客戶——投資客領(lǐng)來(lái)。

    高明華告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，和其他區(qū)域不同，古北區(qū)域的房屋總價(jià)較高，多在八、九百萬(wàn)。多數(shù)時(shí)候，買古北房子的還是那些投資者。但在樓市調(diào)控下，投資客已經(jīng)很少。雖然近期的降息和市場(chǎng)回暖，使房?jī)r(jià)又有了向上的預(yù)期，但投資者們卻并不認(rèn)為現(xiàn)在是出手的好時(shí)機(jī)，他們擔(dān)心，房?jī)r(jià)在略有反彈之后又一次出現(xiàn)下跌。

    不過(guò)，高明華還是相信，今后房?jī)r(jià)有可能反彈。因?yàn)樗^察到，每年都有一定量二手房成交的小區(qū)，近期低價(jià)位的房屋幾乎被買空，這意味著房?jī)r(jià)反彈即將出現(xiàn)。

    應(yīng)該說(shuō)，高明華對(duì)市場(chǎng)的判斷還是比較準(zhǔn)確的。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐市場(chǎng)研究部給出的7月6日~10日上海商品住宅的日均成交套數(shù)是259套，較降息前5天增長(zhǎng)了35%。