九千億經(jīng)濟(jì)適用房巨單砸向何處 房市影響如何

中央為抵御國(guó)際金融風(fēng)暴對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成的負(fù)面影響，在出臺(tái)的一系列政策中，其中對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，從2009年開(kāi)始中央每年以3000億巨額投資搞保障型住房建設(shè)，共計(jì)總投資達(dá)9000億元，其中還不包括各地方政府對(duì)保障型住房的投資。從正面效應(yīng)來(lái)講，當(dāng)然體現(xiàn)政府對(duì)弱勢(shì)群體的關(guān)注，但問(wèn)題是真的9000億砸下去了，最終會(huì)有一個(gè)什么樣的結(jié)果？對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)起到什么樣的格局變化？對(duì)完全商品房市場(chǎng)是一個(gè)擠出效應(yīng)還是一個(gè)互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)？恐怕很少有人研究，本人就這個(gè)問(wèn)題談些看法。

這次受世界金融海嘯沖擊的，首當(dāng)其沖是廣東省東莞一帶，據(jù)媒體報(bào)導(dǎo)有幾千家企業(yè)受其影響，或倒閉或停產(chǎn)。在救不救這些企業(yè)問(wèn)題上，廣東省委書(shū)記汪洋一再?gòu)?qiáng)調(diào)：政府不盲目救落后生產(chǎn)力，并稱：金融海嘯壓力催不垮廣東，企業(yè)必須加快產(chǎn)業(yè)升級(jí)與轉(zhuǎn)型才是唯一出路。近日，溫家寶總理三下廣東考察企業(yè)，自稱是為中小企業(yè)打氣、鼓勁，鼓勵(lì)企業(yè)自主創(chuàng)新。顯然，溫總理和汪洋在對(duì)待這個(gè)問(wèn)題上看法并不一致，主要是兩人的位置不同，思考問(wèn)題的出發(fā)點(diǎn)自然就不一樣。從道理上講，汪洋講的是對(duì)的，但問(wèn)題是幾十萬(wàn)為此而失業(yè)的大軍主要來(lái)自于安徽、湖南、江西等內(nèi)地城市，并非廣東籍人員，而總理是從穩(wěn)定大局出發(fā)，更看重于全國(guó)總體的安定情況，從政治上看，穩(wěn)定更重要，也就是說(shuō)有些理論上正確的東西在實(shí)踐上未必能行得通。最近萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石(王石博客,王石新聞,王石說(shuō)吧)（王石博客）在一次論壇上，也講了與汪洋同一道理的話：政府沒(méi)有必要去救發(fā)展商，市場(chǎng)淘汰與破產(chǎn)是很正常的事。但如果從建設(shè)部或更高的層面看，要考慮問(wèn)題也肯定不會(huì)如此簡(jiǎn)單。經(jīng)濟(jì)適用房的存在與發(fā)展，與上面講的例子有很類似的道理，從房地產(chǎn)基本理論來(lái)講，按房產(chǎn)屬性來(lái)劃分，只有廉租屋和商品房?jī)深?，但由于我們以前欠賬甚多，近年來(lái)房?jī)r(jià)又上升幅度過(guò)快，兩個(gè)極端之間反差太大，因此在不得已的情況下，搞了一個(gè)不倫不類的經(jīng)濟(jì)適用房（各地還搞出一些如：限價(jià)房、準(zhǔn)商品房等稀奇古怪的概念）。出發(fā)點(diǎn)是想解決一些既不夠住廉租屋的標(biāo)準(zhǔn)，又買不起商品房的所謂“夾心層”人群，從前幾年已經(jīng)搞得經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)看，效果并不很理想，主要問(wèn)題是兩個(gè)：一個(gè)是出現(xiàn)開(kāi)“大奔”車的人來(lái)買經(jīng)濟(jì)適用房；把國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房讓利優(yōu)惠又轉(zhuǎn)移到有錢人的身上去了；另一個(gè)問(wèn)題是經(jīng)濟(jì)適用房造好后無(wú)人購(gòu)買，主要原因是選址偏僻、生活成本過(guò)大，實(shí)際的效果和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的初衷并不一致。最近我看到經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾老先生勸年輕人別買經(jīng)濟(jì)適用房，說(shuō)對(duì)社會(huì)發(fā)展沒(méi)有好處，但茅于軾老先生的道理講錯(cuò)了，他認(rèn)為50萬(wàn)元成本的經(jīng)濟(jì)適用房政府以30萬(wàn)元賣給消費(fèi)者，非但沒(méi)有創(chuàng)造價(jià)值，而且對(duì)社會(huì)進(jìn)步起到阻礙作用，其實(shí)他老人家理解錯(cuò)了，經(jīng)濟(jì)適用房只是政府在免去一些相應(yīng)配套稅費(fèi)后，是政府通過(guò)招標(biāo)方式委托發(fā)展商建造，發(fā)展商有5%左右的微利，因此經(jīng)適用房的主要問(wèn)題不是在于是否虧本買賣，是在于以下幾個(gè)問(wèn)題沒(méi)有很好解決：

1、經(jīng)濟(jì)適用房至今定位不清。

政府如果在今后幾年要大量建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的話，對(duì)于特定的消費(fèi)對(duì)象如果含糊不清的話，那就重新回到以前計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代，但問(wèn)題是我國(guó)今日消費(fèi)者的結(jié)算體系仍然是以貨幣結(jié)算為主、信用結(jié)算為輔的機(jī)制。只要有貨幣結(jié)算，相當(dāng)人群的灰色收入你就無(wú)法統(tǒng)計(jì)，所以要選定經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買對(duì)象，你只能以職業(yè)來(lái)劃分，但職業(yè)只能是粗線條劃分，同一個(gè)職業(yè)收入相差幾倍、十幾倍的甚多，至今沒(méi)有找到一個(gè)合理的劃分方法。

2、經(jīng)濟(jì)適用房的兩大難題：選址與價(jià)格。

以上問(wèn)題是實(shí)踐中已經(jīng)暴露出來(lái)、沒(méi)有得到一個(gè)很好解決的方案，其中的深層次原因，在選址較偏僻的經(jīng)濟(jì)適用房，即使政府解決了各類配套和交通問(wèn)題以后，而這部分的居住群體決定了他們的職業(yè)在市區(qū)為主，遙遠(yuǎn)的路途和他們的生活成本又構(gòu)成一對(duì)新的矛盾，如果在離市中心較近的地塊建造經(jīng)濟(jì)適用房，如果容積率沒(méi)有一個(gè)較大突破的話，高昂的成本又和經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格相違背的。

3、在以上兩個(gè)問(wèn)題沒(méi)有很好解決之前，盲目擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房的覆蓋面會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)造成打擊。

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一些要素都是相關(guān)聯(lián)的，如：廉租屋建設(shè)的主要資金來(lái)源于土地出讓金，而保障型住宅建設(shè)用地與商品房建設(shè)住宅用地也有嚴(yán)格的比例關(guān)系，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的盲目擴(kuò)大會(huì)使得原來(lái)應(yīng)該購(gòu)買商品房的消費(fèi)者也被納入經(jīng)濟(jì)適用房的覆蓋面，無(wú)疑對(duì)商品房市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)嚴(yán)重的擠壓效應(yīng)，使目前觀望氣氛凝重的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加雪上加霜，如上海市在環(huán)線外旁的經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的價(jià)格差距已經(jīng)不大了，所以政府投入9000億巨單建造經(jīng)濟(jì)適用房同時(shí)，除了在宏觀上把握好經(jīng)濟(jì)適用房和商品房的“度”之外，從理論與實(shí)踐上有兩個(gè)方面應(yīng)予重點(diǎn)考慮：

1、把經(jīng)濟(jì)適用房統(tǒng)一納入廉租屋范疇，只采用租賃的辦法來(lái)解決不同層面人群的住房問(wèn)題。

A、對(duì)處于最低生活線的人群仍然按照目前的辦法，政府逐步擴(kuò)大廉租屋中的實(shí)物體系配租比例，這部分人群承擔(dān)廉租屋租金中的10%左右租金，其余政府補(bǔ)貼，并逐步根據(jù)實(shí)際情況擴(kuò)大覆蓋面。

B、對(duì)超出這部分最低收入的，可根據(jù)每個(gè)城市制定的標(biāo)準(zhǔn)申請(qǐng)租賃經(jīng)濟(jì)適用房，其租賃價(jià)格一般是經(jīng)濟(jì)適用房成本的40～50年的折舊費(fèi)用，這樣做的最大好處是租金低廉，較低收入者能承受，對(duì)剛工作的青年有一個(gè)住房緩沖期，并且不必設(shè)定什么人為的退出機(jī)制與交易年限，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房的面積較小，當(dāng)他賺了錢以后，人的自身本能會(huì)使他退出租賃的經(jīng)濟(jì)適用房，而向商品房市場(chǎng)過(guò)渡，而其退出的經(jīng)濟(jì)適用房又成了下一輪新的需求者所受用的房屋，這樣一來(lái)，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的投入有一個(gè)“臨界點(diǎn)”可以測(cè)算，并可以長(zhǎng)期循環(huán)使用，同時(shí)也間接地支持商品房市場(chǎng)的良性發(fā)展。

2、政府在建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該和建設(shè)廉租屋的思想一樣，首先要有“虧本”的概念，經(jīng)濟(jì)適用房和商品房市場(chǎng)實(shí)際上是互動(dòng)的兩個(gè)市場(chǎng)，通過(guò)廉租屋（包括經(jīng)濟(jì)適用房）的建設(shè)從而使商品房市場(chǎng)穩(wěn)定、健康、均衡發(fā)展，政府通過(guò)逐年收入的土地出讓金、稅收等費(fèi)用，反過(guò)來(lái)又可以支持廉租屋的建設(shè)力度，這個(gè)體系理順以后，每年逐步擴(kuò)大覆蓋范圍，即使人們已住到經(jīng)濟(jì)適用房中，中國(guó)人的傳統(tǒng)文化屬性仍然會(huì)使他想方設(shè)法增加貨幣積累一直到購(gòu)買商品房。