業(yè)內(nèi)稱萬柳高價地不具指標意義 應(yīng)避免過分解讀

　　3月以來樓市成交持續(xù)上漲，土地市場也漸起回暖勢頭，購房者漸對房價上漲預(yù)期看好，而中央近期頻頻表態(tài)調(diào)控樓市的決心仍然十分堅定。在此背景下，北京“準高價”地塊——萬柳地塊自入市便引起廣泛關(guān)注，7月10日中赫置地摘得該地塊，總價26.3億、突破4萬元/平方米的樓面價再次引起業(yè)內(nèi)嘩然。對此，業(yè)內(nèi)人士表示，土地市場的高溢價還為個別現(xiàn)象，市場對土地的過度解讀可能會影響購房者恐慌入市。雖然房價已經(jīng)止跌，但是大漲的可能性依然很小，購房者還是應(yīng)該理性考慮購房決策。

　　高價地塊入市 各方力量暗潮涌動

　　根據(jù)北京市土地儲備中心出讓公告，萬柳地塊位于成熟高檔社區(qū)集中的海淀區(qū)萬柳區(qū)域，東至北京華聯(lián)萬柳購物中心，南至萬柳小區(qū)4號街，西至圣化寺路，北至巴溝村北路，總占地38869.64平方米，建筑面積為77739平方米，用地性質(zhì)為二類居住用地。

　　由于地塊位置優(yōu)越，屬稀缺資源，該地塊引來多家房企大鱷關(guān)注。

　　從出讓公告看，萬柳地塊出讓起始價18.66億元，據(jù)此計算，樓面底價達到24003元/平方米。在北京宅地市場上，成交單價超過這一價格的宅地僅有3宗，包括2010年的中國兵裝薊門橋地塊、遠洋大望京地塊，以及今年4月成交的東直門香河園地塊。

　　事實上，萬柳地塊備受關(guān)注不僅僅因為其位置優(yōu)越，還緣于其成交在各級政府正在為調(diào)控房價而頻頻推出打壓政策的關(guān)鍵時期。

　　7月6日~8日國務(wù)院總理溫家寶在江蘇調(diào)研時強調(diào)：“要毫不動搖地繼續(xù)推進房地產(chǎn)市場各項調(diào)控工作，促進房價合理回歸，決不能讓房價反彈，功虧一簣。”這已是溫總理今年第5次強調(diào)推進房地產(chǎn)市場調(diào)控。

　　在競拍當(dāng)天，《人民日報》刊發(fā)題為《央企應(yīng)推動樓市健康發(fā)展》的評論文章，告誡央企勿參與北京萬柳地王爭奪。文章稱，在調(diào)控關(guān)鍵期，央企參與“地王”爭奪恐怕不合時宜，因為這不但會對市場起到不良的示范效應(yīng)，而且可能被市場解讀為房地產(chǎn)調(diào)控放松的信號，影響整個房地產(chǎn)調(diào)控的大局。

　　新華社發(fā)表題為《房企不能閉著眼睛造地王》的評論稱：“地價過高，一方面可能會導(dǎo)致恐慌性購房，引起房價非正常上漲；另一方面，也可能會激起更嚴厲的調(diào)控乃至對地王的直接干預(yù)，最終一些開發(fā)商將被地王撐死。”

　　保利退出競拍 中赫置地26.3億摘得地塊

　　據(jù)悉，共十家房企參與競拍該地塊，分別為：方興地產(chǎn)、中赫置地、中建九龍倉聯(lián)合體、中冶地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、懋源地產(chǎn)、融創(chuàng)地產(chǎn)、萬科、招商地產(chǎn)、華僑城。

　　值得一提的是，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌于曾于6月22日表示“融創(chuàng)已經(jīng)和保利地產(chǎn)組成聯(lián)合體，競標北京‘準地王’萬柳地塊。”而在競拍7月10日當(dāng)天，保利地產(chǎn)北京公司在其官方微博上發(fā)布公告，稱因調(diào)控原因，退出該地塊競拍。

　　地塊競拍過程十分緊張。在與融創(chuàng)、懋源、龍湖激烈爭奪下，經(jīng)過46輪競價以及300多輪回購房面積比拼，中赫置地以26.3億元外加建16400平方米回購房面積的代價，最終贏得萬柳地塊。

　　融創(chuàng)中國董事長孫宏斌競拍后在其微博上表示：“我們很喜歡這塊地，但我們從來沒有志在必得的地塊，合適就拿不合適就不拿，我們有我們的上限，我們有我們的紀律，必須遵守。市場有很大的不確定性，每個人必自己做判斷，自己承擔(dān)風(fēng)險。”

　　而摘得地塊的中赫置地一向以低調(diào)著稱。據(jù)中赫集團官方資料顯示，中赫集團2005年在北京成立，是一家投資于房地產(chǎn)、礦業(yè)等領(lǐng)域的集團公司，專注于高端地產(chǎn)的開發(fā)。中赫置地旗下的項目中，以位于北京的豪宅“釣魚臺七號院”最為出名，該項目位于北京市海淀玉淵潭公園北岸，緊鄰釣魚臺國賓館。該樓盤其中一個單元掛出了每平方米30萬元的價格，引起輿論驚呼，北京市住建委要求開發(fā)商暫停銷售，并隨之展開調(diào)查。

　　高價地項目銷售難 19個項目銷售總額不及土地出讓金

　　雖然房企拿地競爭激烈，但業(yè)內(nèi)表示，高價地項目銷售并不樂觀。

　　據(jù)央視報道，2010年中海拿下豐臺一高價地塊，折合樓面價為每平米17153元。根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站信息顯示，中海地產(chǎn)拿下的豐臺地塊2011年6月開盤時推出的四百多套房源，至今只銷售了53套，而2012年中海九號公館二期開盤后，至今仍是零成交。

　　此外，據(jù)《證券日報》報道，中信地產(chǎn)于2010年3月以52.4億元拿下的大興區(qū)亦莊住宅及商業(yè)項目(X1-1B)地塊，折合樓面價13396元/平方米，而這個最終被命名為中信新城的項目截至目前的銷售額只有16.67億元，平均售價24000元/平方米，土地成本高達55.80%。

　　北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截止日前，從2009年5月開始出現(xiàn)了溢價率超過100%的住宅類屬性地塊，合計有30塊，其中剔除個別已經(jīng)退地及還在建未銷售的地塊，合計入市地塊為19塊。而這19個項目累計到目前的銷售額僅為446.46億元，尚不及這些項目468.76億元的土地總出讓金。

　　業(yè)內(nèi)：避免過分解讀地王 引發(fā)市場恐慌

　　據(jù)中國指數(shù)研究院《2012年1-6月中國300城市土地市場交易情報》顯示，北京土地市場成交量繼續(xù)低位，4月、5月連續(xù)兩個月無住宅用地推出。今年上半年北京共成交住宅用地8宗，其中僅3宗溢價成交，評價溢價率為10%。

　　北京中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，今年北京土地市場成交慘淡。上半年共出讓72宗地，僅8宗住宅地塊。其中除個別位置較好外，都為遠郊區(qū)地塊，總出讓金僅為144.88億元，同比減少了55.9%，創(chuàng)造了近5年來的最低值。

　　而萬柳地塊的高價成交給平淡的北京土地市場帶來不小震動，也引發(fā)周邊房價蝴蝶效應(yīng)。據(jù)央視《經(jīng)濟半小時》報道，萬柳地王出爐前，周邊13個樓盤已經(jīng)開始漲價，平均漲幅在3000元/平米以上。

　　《法制晚報》報道稱，距離萬柳地王最近的小區(qū)萬城華府，目前該樓盤最貴的房子的單價已經(jīng)漲到了12萬元，比該區(qū)域市場均價足足高出3萬元。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士認為，目前來看，萬柳地塊的出讓并不具有指標性意義。土地市場的高溢價還為個別現(xiàn)象，而且大部分都是一些非住宅類的小地塊，市場對土地的過度解讀可能會影響購房者恐慌入市。而實際雖然房價已經(jīng)止跌，但是大漲的可能性依然很小，購房者還是應(yīng)該理性考慮購房決策。

　　此外，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉在央視接受采訪時表示，“上半年開發(fā)商拿地?zé)崆椴桓?，下半年可能會略有回升，主要的原因還是五六月份大家認為市場回暖了。今年上半年到五月份，商品房的銷售只有2.88億平米，銷售金額大概只有1.7-1.8萬億，所以目前并不能得出一個確切的結(jié)論說房價又要漲了，土地又值得大拿特拿了。”