承和·書香庭
7000元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)
“地王”能被“限”出來嗎?
這聽起來頗為奇怪,而7月10日在北京土地儲備中心交易大廳,這一幕居然上演了。
為防止“地王”再現(xiàn)對京城樓市的負面影響,延遲一周拍賣的萬柳地塊創(chuàng)新了新的拍賣規(guī)則,北京土地儲備中心的一位負責人稱,該地塊創(chuàng)新采取“最高合理限價+配建回遷房面積”的做法,一旦開發(fā)商報價“撞線”,將轉(zhuǎn)而競配回遷房面積。
與此同時,一位不愿透露姓名的央企知情人士向本報記者稱,該地塊引起了國土部、住建部、國資委等多個中央級部委的關(guān)注。
最終,歷經(jīng)一個半小時的鏖戰(zhàn)后,中赫以26.3億元(折合樓面地價3.8萬元/平方米、溢價率40%)、配建1.64萬平米的回購面積競得該地塊,差不多40%的溢價率。
限出來的“全國地王”
7月10日下午,北京市土地整理儲備中心的一位工作人員感嘆,許久沒有看到這樣的場景了,因為前來的人群黑壓壓一片。
“容積率僅2.0,地處成熟的高檔社區(qū),配套成熟,擁有大型商場,靠近地鐵站,周圍有清華、北大等名校資源”,旭輝地產(chǎn)拓展部經(jīng)理黃輝介紹,這樣的一塊優(yōu)質(zhì)地王,再加上其2.4萬/平方米的地王起拍價,不難想象其市場影響力。
果不其然,融創(chuàng)、中化方興、中赫、龍湖、萬科、華京投資、中冶、招商、懋源、九龍倉和中建綜合體10家知名房企參與此次萬柳地塊競拍。
其中,融創(chuàng)和中赫的競爭最為激烈,在最后競拍回購房的終極對決中,中赫地產(chǎn)摘得該地塊。
對于該地塊40%的溢價率,張大偉稱,“意料之中”,按照國土部的規(guī)定,對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的異常成交地塊,需上報國土部。
張介紹,該地塊的樓面地價高達4.42萬元/平方米,刷新了北京乃至全國土地出讓單價新高。“高地價之下,預計該地塊未來的銷售將達7-10萬元/平方米”,張大偉認為,在樓市調(diào)控前景不明的情況下,土地成本較高,占用資金龐大,地王項目盈利預期低。
事實上,與萬柳地塊同區(qū)域,被譽為北京西部最高端樓盤代表的萬科如園,對外報價4.5萬/平方米,與萬柳地王的樓面價趨近。
不過,張介紹說,綜合2009年以來溢價率超過100%的地王項目來看,除了少數(shù)絕對稀缺的城區(qū)地塊外,絕大多數(shù)的地王項目的銷售均不佳,累計簽約率不足30%,明顯低于目前市場的平均情況。
多部委強勢關(guān)注
與萬柳地王一同揭幕的還有神秘的“價格上限”。
一位不愿透露姓名的央企知情人士介紹,“準地王”一掛牌,經(jīng)市場發(fā)酵,便被相關(guān)單位以內(nèi)參形式上呈中央,為防止地王再現(xiàn)誤導市場預期,中央批示要求高度關(guān)注。
與此同時,住建部、國土部的相關(guān)人士也在電話中告訴本報記者,在樓市調(diào)控的關(guān)鍵節(jié)點,地王地塊肯定是重點監(jiān)測對象。除此之外,上述知情人士介紹,在此次萬柳地塊的競拍中,財大氣粗的央企或退出或不舉牌,也是由于國資委干涉的緣故。
本報記者在拍賣現(xiàn)場看到,除了公開發(fā)布退出萬柳競拍的保利之外,曾報名申請參與競拍的中冶并未到場,在整個拍賣過程中,招商也并未舉牌。諸如中建、中化方興等央企代表也舉牌寥寥,和此前的預期并不一致。
或許正是引起多方關(guān)注,北京國土局“冷凍”該地塊一周,由原先的7月3日競拍延期至7月10日進行,并在拍賣過程中采取設(shè)立合理上限+配建回購房的面積,確定萬柳地塊的歸屬。
不過,針對價格上限究竟是多少,北京市國土局三緘其口,僅稱,“拍賣現(xiàn)場才知道”。
“從臨時暫停,并設(shè)置價格上限等諸多信號可以看到,政府對于地王再現(xiàn)對樓市調(diào)控政策的繼續(xù)執(zhí)行的壓力。”張大偉介紹,“考慮到國土部規(guī)定,預計該地塊的價格上限不會超過50%。”
果然,神秘的“價格上限”最終的出爐的結(jié)果為26.3億元,溢價率僅40%。不過,對于折合樓面地價高達3.8萬元/平方米,依然穩(wěn)坐京城地王。
據(jù)悉,萬柳地塊的競標底價為2.4萬元/平方米,只要溢價超過20%,單價就會上3萬元/平米,成為北京歷史上住宅地塊單價最高的地王。
在上述人士看來,這似乎也是規(guī)避調(diào)控的一種智慧,“抬高底價,可以提高競拍門檻,更為重要的是,在降低溢價率的同時,也可多收土地出讓金”。