業(yè)主舉報貴陽中鐵置業(yè)涉嫌違規(guī)收費 牽出新房公攤爭議

    在逸都國際C組團3期收房之際，貴陽中鐵置業(yè)卻深陷業(yè)主維權(quán)危機。

    近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者接到網(wǎng)名為“豹子”并自稱為“貴陽中鐵逸都國際C組團3期”一業(yè)主代表的舉報信。信函稱，今年6月28日按合同收房后，3期項目的1326名業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)，部分樓層的采光已嚴重受擋，形似“地牢”，F(xiàn)復式戶型頂板橫梁縱橫致其無法裝修，每棟樓均有一半房門屬于“紙殼門”。此外，中鐵置業(yè)涉嫌違規(guī)收取每戶3579元的“三通”費用以及3期項目“32.2%”的公攤系數(shù)偏高等。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者多次致電貴陽中鐵置業(yè)副總經(jīng)理王成平和副總經(jīng)濟師何云海，但均無果。之后，公司銷售總監(jiān)周興春以不確定記者身份為由拒絕受訪。

    全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會全經(jīng)聯(lián)深圳分盟首席法律顧問顏宇丹律師表示，對于公攤部分，目前國內(nèi)并無明確的法律法規(guī)，這是房地產(chǎn)交易中普遍存在的爭議焦點。

    “三通”涉嫌違規(guī)收費

    經(jīng)多方求證，上述匿名舉報者確為貴陽中鐵逸都國際C組團3期的一陽姓業(yè)主代表。上周六（7月7日）3期業(yè)主曾到售樓部就上述問題與中鐵談判，但無結(jié)果。負責接待業(yè)主投訴的貴陽市金陽新區(qū)逸景社區(qū)服務中心雷某向《每日經(jīng)濟新聞》記者證實了上述情況。當?shù)仉娨暸_也對此做了報道。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者翻閱一業(yè)主的《商品房買賣合同》發(fā)現(xiàn)，“附件四：合同補充協(xié)議”一頁標注有“以上費用 （即煤氣開戶費：2690元/戶、電表開戶費：629元/戶和有線數(shù)字電視初裝費：260元/戶）均未計入該商品房建造成本”。

    根據(jù)舉報信，“三通”費用總額是：3579元/戶×1326戶=474.574萬元，而這一點正是業(yè)主質(zhì)疑其不合理的焦點。據(jù)一吳姓業(yè)主介紹，當時（2011年2月）自己的房子購買價是5220元/㎡，市場價是4000元/㎡左右，已遠超了市場價一大截。

    貴陽市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局房地產(chǎn)監(jiān)管處處長吳素芳告訴記者，這在省(貴州)里是有法規(guī)約定的，如果“三通”已包含在房價里面，那開發(fā)商再收取就是不應該的。

    此外，《貴州省城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費征收使用管理辦法》規(guī)定：“任何部門和單位不得再收排水、電、氣、熱、道路等各項名目的專項配套費。”

    顏宇丹律師表示，依據(jù)上述法規(guī)，開發(fā)商已構(gòu)成違規(guī)收費，應給予退還。

    陽先生也反映，中鐵置業(yè)強制收取“三通”費用后未開具發(fā)票。業(yè)內(nèi)人士表示，如果此情況屬實，中鐵置業(yè)將涉嫌逃稅。

    公攤面積偏高遭質(zhì)疑

    公攤面積偏大，是業(yè)主們質(zhì)疑的另外一個焦點。

    據(jù)了解，逸都國際C組團3期項目均為小戶型，其最大戶型不超過90平方米，而公攤系數(shù)卻為32.2%。

    對此，陽先生向記者舉例說明：對于90平方米的房屋來說，公攤部分有22平方米，除去墻體之后，實得面積只有不到60平方米。

    “我們嚴格按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）的標準及規(guī)定進行測算，發(fā)現(xiàn)每層均有10余平方米不知去向！”陽先生表示，業(yè)主有權(quán)了解中鐵置業(yè)究竟使用了什么方式計算了公攤面積，是否做到了合理、合法，并多次向他們要數(shù)據(jù)，但都無果。

    另一網(wǎng)帖也顯示，自稱是逸都國際C組團3期項目31棟業(yè)主也強烈質(zhì)疑公攤測繪數(shù)據(jù)來源的真實性。“對于30層左右的高層項目來說，一般正常公攤系數(shù)在20%~23%之間。”上述發(fā)帖者表示，自己還特意找了幾家貴陽知名房企的住宅項目進行測算和對比，絕大部分公攤系數(shù)也在這個范圍內(nèi)。

    格致（中國）地產(chǎn)顧問有限公司董事長周海斌表示，像上述樓盤公攤面積一般應是30％。

    泰和泰律師事務所合伙人高玉林認為，公攤系數(shù)在20%~25%是比較正常的，但超出這個范圍就要具體分析，比如建有闊氣的入戶大堂,公攤系數(shù)就相對較大。

    對于貴陽中鐵置業(yè)究竟將哪些項目計入了公攤面積，截至發(fā)稿時，記者未收到貴陽中鐵置業(yè)方面的答復。

    公攤面積仍無明確界定

    “尤其是對于公攤部分，目前國內(nèi)并無明確的法律法規(guī)出臺，導致不該公攤的也攤在了購買面積里面，成為房地產(chǎn)交易中普遍存在的爭議焦點。”顏宇丹律師表示。

    事實上，由國家質(zhì)監(jiān)局2000年頒布并實施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986.1-2000）對“公攤面積”有這樣規(guī)定，“共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。”

    此外，該規(guī)范也特別提到，“獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積”。

    顏宇丹律師認為，規(guī)范中關(guān)于公攤面積包含 “為整幢建筑服務的共有房屋和管理房屋”與《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》規(guī)定之一的“物業(yè)管理用房不計入公攤面積”矛盾。但《物權(quán)法》及《物業(yè)管理條例》的效力顯然要高于《房產(chǎn)測量規(guī)范》，故物管用房不應計入公攤面積，而這在房地產(chǎn)交易中易被忽視。

    全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳寶存表示，公攤面積有其計算公式，不是開發(fā)企業(yè)可以控制的，最終確認計算的是房管部門。如果職能部門出問題，可以向上級主管部門申訴。