上半年樓市現(xiàn)局部性回暖 中央屢次表態(tài)顯調(diào)控決心

    2012年已經(jīng)過半，對于中國樓市來說，上半年，經(jīng)歷了年初的冷清開場，三四月份的市場回暖、五六月份的成交火爆，市場變得更加撲朔迷離。購房者、開發(fā)商、地方政府的態(tài)度也正在出現(xiàn)微妙變化。

    成交暴漲背后，樓市調(diào)控堅冰是否真的消融？7日，國務(wù)院總理溫家寶強調(diào)，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時期，必須堅定不移做好調(diào)控工作。總理上半年“五論”房價以及各部委一月內(nèi)密集表態(tài)調(diào)控不放松，為市場注入了一針“定心劑”。業(yè)內(nèi)人士表示“把抑制房地產(chǎn)投機投資作為一項長期政策”奠定了未來一段時間內(nèi)的政策基調(diào)。

    樓市回暖成既定事實 購房者入市能力增加

    自今年3月樓市呈現(xiàn)回暖跡象之后，連續(xù)4個月市場成交量一直穩(wěn)步攀升。

    根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，上半年全國54個主要城市累計成交商品房107萬套，同比上漲12%。

    剛剛過去的6月，一線城市北京、上海、深圳等地成交也再創(chuàng)新高。據(jù)北京住建委網(wǎng)站網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，6月份北京住宅網(wǎng)簽總量25602套，環(huán)比5月上漲10.5%，比去年同期上漲50.6%。《文匯報》援引機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月上海商品房成交面積137.54萬平方米，環(huán)比上漲21.49%，比去年同期漲18.15%。深圳規(guī)劃國土委成交數(shù)據(jù)也顯示，深圳6月新房成交套數(shù)達到4183套，環(huán)比5月增加2.9%。顯然，“紅6月”的火爆行情出乎所有人預(yù)料。

    隨著各地成交量屢創(chuàng)新高，房價上漲跡象也愈發(fā)明顯。中國指數(shù)研究院發(fā)布報告顯示，6月全國100個城市新建住宅平均價格為8688元/平方米，環(huán)比5月上漲0.05%，結(jié)束連續(xù)9個月環(huán)比下跌態(tài)勢。

    在北京通州，二手房市場價格同新房一樣略有上漲，業(yè)主議價空間越來越小。“一套150萬元的房源，之前業(yè)主稱價格還有商量余地了。但現(xiàn)在卻絲毫沒得商量余地了。主要是現(xiàn)在看房的人越來越多了。”中介銷售人員曾對媒體這樣表示。

    《人民日報》4日評論認(rèn)為，“樓市的全面回暖，或許已是不爭的事實。”

    亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析稱，恐慌性購房群體與既有的剛需客群疊加，從而不斷推高樓市成交量。

    中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，全國近40個城市的樓市微調(diào)提振了購房者入市信心，首套房信貸政策的松動使得購房者入市能力增加，觀望情緒降低。價隨量漲是當(dāng)前人們普遍擔(dān)心的問題，也是一些購房者急于出手的原因。雖然目前尚無房價大幅反彈跡象，但個別樓盤或已按捺不住漲價沖動，悄然調(diào)價。

    地方微調(diào)政策被“糾偏” 連續(xù)降息強化回暖預(yù)期

    房價止跌微漲，意味著當(dāng)前樓市調(diào)控已到了關(guān)鍵時期。然而，各地微調(diào)動作頻頻以及央行年內(nèi)兩次降息，也在不斷強化各方對于樓市回暖的預(yù)期。

    2011年下半年以來，包括北京、上海、成都、蕪湖等近40個城市分別從不同角度出臺了樓市微調(diào)政策，內(nèi)容涉及普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、變更土地出讓金支付方式、提高公積金貸款限額、減免稅費等多個方面。

    中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道梳理發(fā)現(xiàn)，目前微調(diào)政策主要分為五類，一是免或減征購房契稅或退稅。如馬鞍山、武漢、北京、蕪湖、揚州；二是改變普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)。如天津、增城、中山、上海、南昌。三是公積金貸款首付及額度方面的調(diào)整。如濟南、廈門、重慶、南京、廣州、沈陽等城市提高了公積金貸款額度；四是重啟購房入戶政策。如從化、長春。五是補貼首次置業(yè)。如青島、重慶、杭州等。

    在“穩(wěn)增長”的政策目標(biāo)下，各地積極推出房地產(chǎn)“微調(diào)”政策。不過，希望通過“微調(diào)”拉開房地產(chǎn)調(diào)控“口子”，改變中央調(diào)控房地產(chǎn)市場的目標(biāo)的企圖很難成功。

    6月25日，河南省出臺房地產(chǎn)新政，將家庭名下無房產(chǎn)登記購房的均視為首套房，此前的“認(rèn)房又認(rèn)貸”演變成“認(rèn)房不認(rèn)貸”。不過最終，這份文件并沒有出臺。除此之外，包括蕪湖、佛山、成都等在內(nèi)的少數(shù)城市的“微調(diào)”政策因與中央房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)相左最終被“叫停”。

    住建部新聞發(fā)言人曾對媒體表示，住建部對地方出臺放松抑制不合理購房政策的，將及時予以制止或糾正，并繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行好差別化住房信貸政策。

    除地方政府微調(diào)動作外，央行年內(nèi)兩次降息，似乎也在不斷消解購房者的觀望情緒。交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平表示，連續(xù)有助于樓市成交量活躍，因為對交易的成本有所降低，同時人們對未來的預(yù)期也會改變，以推動剛需進一步釋放。

    不過，西南證券研究所副所長王劍輝認(rèn)為，降息反映出對實體經(jīng)濟的刺激,對房地產(chǎn)行業(yè)而言不是決定性的利好,因為房地產(chǎn)調(diào)控主要來自限購政策,不完全受到資金成本的影響。

    溫家寶上半年“五論”房價 專家稱房地產(chǎn)泡沫影響“穩(wěn)增長”

    在“穩(wěn)增長”背景下，房地產(chǎn)市場能獲得“解救”嗎？國務(wù)院總理溫家寶7日強調(diào)，目前房地產(chǎn)市場信息比較混亂，市場對房價走勢的預(yù)期出現(xiàn)一些變化，群眾普遍擔(dān)心房價反彈，調(diào)控任務(wù)還很艱巨?？偫肀硎荆康禺a(chǎn)市場調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時期，必須堅定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機投資性需求作為一項長期政策。

    這是溫家寶總理半年內(nèi)第五次強調(diào)嚴(yán)格調(diào)控房價，也是提出“穩(wěn)增長”目標(biāo)后，首次就房地產(chǎn)政策作出回應(yīng)。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，溫家寶總理此次針對房價的表態(tài)“措辭嚴(yán)厲”。其中，“把抑制房地產(chǎn)投機投資作為一項長期政策”的說法是首次提出，奠定了未來一段時間內(nèi)的政策基調(diào)。

    在此之前，住建部、發(fā)改委、銀監(jiān)會、證監(jiān)會等中央部委也多次重申，嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機投資性購房，不要誤讀樓市政策。

    7月5日，央行在宣布下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率的同時，還對房地產(chǎn)市場作出明示：個人住房貸款利率浮動區(qū)間不作調(diào)整，金融機構(gòu)要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機投資性購房。

    招商地產(chǎn)董事會秘書劉寧7日表示，房價下降依然是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。目前去庫存依然是開發(fā)商的首要任務(wù)。多個開發(fā)商也表示，近期將繼續(xù)積極降價促銷、回籠資金。

    中國社會科學(xué)院金融研究所研究員易憲容近期也指出，國內(nèi)住房市場轉(zhuǎn)向或房價上漲只是一種假象，國內(nèi)房價下降趨勢并沒有改變。“穩(wěn)增長”不是現(xiàn)行的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控松動，而是要轉(zhuǎn)變當(dāng)前房地產(chǎn)市場性質(zhì)，讓國內(nèi)住房市場真正回歸到以居民消費為主導(dǎo)的市場。房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟中占比太高，如果不將泡沫擠出，經(jīng)濟很難真正好轉(zhuǎn)，也會影響“穩(wěn)增長”任務(wù)。