房?jī)r(jià)難言大漲：投機(jī)需求再遭抑制 下半年會(huì)否最難熬

　　溫家寶總理近日表示，要把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長(zhǎng)期政策；要毫不動(dòng)搖地繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)調(diào)控工作，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，決不能讓房?jī)r(jià)反彈。

　　對(duì)此，多家房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這再次表明樓市調(diào)控政策不會(huì)松動(dòng)，目前積極去庫(kù)存是首要任務(wù)，房?jī)r(jià)不具備上漲空間。有投資客認(rèn)為，市場(chǎng)難現(xiàn)2009年那樣的走勢(shì)，炒房已難獲暴利，目前不是出手的好時(shí)機(jī)，下半年可能是投機(jī)客最難熬的日子。但也有部分投資客蠢蠢欲動(dòng)，出手豪宅市場(chǎng)。

　　預(yù)期房?jī)r(jià)反彈 投資客看好豪宅

　　雖然北京、上海等一線城市依然嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，但剛性需求的持續(xù)涌入讓部分投資需求也蠢蠢欲動(dòng)。在部分投資需求看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“買點(diǎn)”已現(xiàn)。在一些限購(gòu)城市，有投資客通過(guò)使用他人名義、為親屬繳納社會(huì)保險(xiǎn)、注冊(cè)公司法人等形式獲取“房票”(買房資格)。一些投資客甚至表示：“總能找到辦法買房。”

　　深圳投資客老李剛剛買下一套聯(lián)排別墅，像其他投資客一樣，老李早已失去了購(gòu)房資格，這套別墅是用老李親戚的“房票”購(gòu)買。老李覺(jué)得他抓準(zhǔn)了時(shí)機(jī)。“調(diào)控最嚴(yán)的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了。未來(lái)別墅是稀缺資源，一定有升值空間。此外，央行一月兩降息，對(duì)樓市也是利好！”讓老李做出買房決定的不僅僅是近期利率政策的調(diào)整，也有開(kāi)發(fā)商急于去庫(kù)存而加大優(yōu)惠促銷力度的因素。“現(xiàn)在開(kāi)盤的別墅一般都贈(zèng)送100%的面積，開(kāi)盤價(jià)格也大多低于預(yù)期。”

　　擁有天津戶籍的唐山人小劉，近期也打算購(gòu)入一套住房。小劉在北京工作，從天津的一所高校畢業(yè)后，小劉把戶口放在了天津，具備在天津買房的資格。然而，小劉不在天津居住，他的父母在唐山擁有5套住房。“天津這套房買來(lái)不打算裝修、也不打算出租，是用來(lái)投資的。”小劉看中了一個(gè)擁有天津梅江河景的高層項(xiàng)目，“要買就買大戶型”。

　　在上海，豪宅的成交量已經(jīng)超過(guò)去年同期水平，其中不乏投資客的身影。上海同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年單價(jià)10萬(wàn)元/平方米豪宅項(xiàng)目成交量已達(dá)68套，超過(guò)2011年同期53套的水平，從數(shù)據(jù)上推算，2012年豪宅市場(chǎng)的成交量有望超過(guò)2011年。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下，豪宅成交量出現(xiàn)大幅上漲，體現(xiàn)了富裕階層對(duì)豪宅增值及保值屬性的認(rèn)同。

　　北京高端住宅市場(chǎng)近期也是暖風(fēng)陣陣。6月9日，位于朝陽(yáng)區(qū)望京的遠(yuǎn)洋·萬(wàn)和公館當(dāng)天開(kāi)盤推出100套房源，均價(jià)5.8萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤當(dāng)日即告售罄，實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)額8.2億元。據(jù)媒體報(bào)道，萬(wàn)科和保利旗下的兩個(gè)高端項(xiàng)目保利東郡和萬(wàn)科如園將借勢(shì)加大銷售力度。萬(wàn)科相關(guān)人士表示，今年5、6月萬(wàn)科如園的簽約金額已接近5億元。

　　繼續(xù)以價(jià)換量 開(kāi)發(fā)商借勢(shì)促銷

　　近期，沉寂了一年的深圳豪宅市場(chǎng)出現(xiàn)多個(gè)新推、加推豪宅項(xiàng)目。深圳美亨投資咨詢總經(jīng)理吳茂萍介紹說(shuō)，去年幾乎所有的深圳高端項(xiàng)目都難言收獲，而今年深圳有8個(gè)高端項(xiàng)目入市或加推，總價(jià)超過(guò)千萬(wàn)的房源就有1800套。吳茂萍表示，深圳樓市今年出現(xiàn)了一些潛在的寬松信號(hào)，例如金地天悅灣高達(dá)每平方米7.88萬(wàn)元的預(yù)售價(jià)審批通過(guò)，千萬(wàn)元級(jí)別的大南山紫園項(xiàng)目通過(guò)審批等。在客戶層面，限購(gòu)后大量購(gòu)房者通過(guò)幫外地親戚朋友購(gòu)買深圳社保“儲(chǔ)存”的“房票”逐步可以使用。“對(duì)于資金實(shí)力較強(qiáng)的購(gòu)房者而言，跨越限購(gòu)的方法還是有的。”

　　一些即將入市的深圳豪宅加大了優(yōu)惠促銷力度。中國(guó)證券報(bào)記者在某別墅項(xiàng)目看到，個(gè)別單位贈(zèng)送面積的比例十分驚人：一套400平方米的別墅竟然贈(zèng)送超過(guò)300平方米的面積，很多別墅的花園和地下室全部贈(zèng)送。銷售人員稱，這樣大比例的贈(zèng)送甚至超出了有關(guān)部門的規(guī)定。

　　豪宅項(xiàng)目搶跑入市的背后是開(kāi)發(fā)商們依然繃緊的資金鏈。位于深圳香蜜湖半山的兩個(gè)高端項(xiàng)目——云頂香蜜湖和蘭江山第在位置、定位、戶型等方面均有相似之處。迫于資金壓力，云頂香蜜湖于去年上半年以低于預(yù)期的每平方米4萬(wàn)元價(jià)格搶先入市。云頂香蜜湖的搶跑將蘭江山第置于尷尬境地。根據(jù)深圳實(shí)行的“限價(jià)令”，新開(kāi)盤項(xiàng)目的預(yù)售價(jià)格不能超過(guò)周邊項(xiàng)目均價(jià)。蘭江山第若要以目標(biāo)價(jià)位開(kāi)盤，只能等到項(xiàng)目竣工以現(xiàn)樓發(fā)售(現(xiàn)售項(xiàng)目不受限價(jià)令影響)，于是蘭江山第從去年11月起開(kāi)始營(yíng)銷預(yù)熱并加快工期。然而蘭江山第迫于信托兌付壓力，最終還是沒(méi)有挺到現(xiàn)房銷售。深圳地產(chǎn)人士介紹，蘭江山第預(yù)計(jì)于本月預(yù)售，預(yù)售價(jià)格甚至可能低于此前云頂香蜜湖的預(yù)售價(jià)格。

　　公開(kāi)資料顯示，蘭江山第項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商于2010年11月通過(guò)新華信托發(fā)行了“蘭江山第項(xiàng)目股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”，發(fā)行規(guī)模上限為3.5億元，產(chǎn)品期間為18至24個(gè)月。若投資者不行使購(gòu)房權(quán)，預(yù)期年化收益率最高為13%，若行使購(gòu)房權(quán)，預(yù)期年化收益率為3%，并享有88折的購(gòu)房折扣。即將到期的信托計(jì)劃，令蘭江山第承受著巨大的銷售壓力。

　　實(shí)際上，繼續(xù)跑量仍是開(kāi)發(fā)商下半年的主要策略。招商地產(chǎn)董事會(huì)秘書劉寧7日對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，房?jī)r(jià)下降依然是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。雖然樓市回暖令招商地產(chǎn)上半年的銷售業(yè)績(jī)超出預(yù)期，但銷售均價(jià)比去年下降了16%。目前去庫(kù)存依然是開(kāi)發(fā)商的首要任務(wù)，而中小戶型的剛需產(chǎn)品才是目前最有利于去庫(kù)存的產(chǎn)品。此外，多個(gè)開(kāi)發(fā)商表示，近期將繼續(xù)積極降價(jià)促銷、回籠資金。

　　房?jī)r(jià)難言大漲 下半年會(huì)否難熬

　　一些投資客看來(lái)，在各地眾多的豪宅樓盤中，真正具備投資價(jià)值的并不多。

　　北京人老單是一名資深投資客，在國(guó)外賺取第一桶金后，老單投資國(guó)內(nèi)樓市，從未失手。老單在北京的CBD、上海的陸家嘴(600663)、深圳的大梅沙以及重慶、成都等地?fù)碛卸嗵醉敿?jí)物業(yè)，面對(duì)近期扎堆入市的豪宅樓盤，老單并不動(dòng)心。“我暫時(shí)不會(huì)出手。豪宅暴漲幾倍的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，再也不要指望通過(guò)炒樓獲得暴利。”老單曾在2008年深圳樓價(jià)急跌之際果斷出手獲利頗豐，但他并不認(rèn)為現(xiàn)在的樓市出現(xiàn)了所謂的“拐點(diǎn)”。

　　老單勸說(shuō)他身邊準(zhǔn)備買樓的朋友先“冷靜”一下。“房?jī)r(jià)上漲的空間十分有限。”老單還注意到，溫總理近日表示要把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長(zhǎng)期政策，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，對(duì)涉及違規(guī)騙取購(gòu)房資格的開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和個(gè)人，要嚴(yán)肅查處。“我的很多朋友利用各種方式獲得‘房票’，我勸他們謹(jǐn)慎行事。”

　　深諳樓市投資之道的老單表示，一線城市的部分片區(qū)豪宅價(jià)格確實(shí)存在泡沫。以深圳南山華僑城片區(qū)的部分高端項(xiàng)目為例，2009年華僑城純水岸7期入市，價(jià)格高達(dá)每平方米8萬(wàn)元，而上周末開(kāi)盤的14期均價(jià)不到5萬(wàn)元，并且14期的景觀和位置都優(yōu)于7期。“當(dāng)時(shí)1成甚至0首付買下的樓盤，如今雖然價(jià)格未降但有價(jià)無(wú)市。那不是投資，是投機(jī)。”而此輪樓市調(diào)控已經(jīng)對(duì)投機(jī)需求進(jìn)行了“精準(zhǔn)打擊”。老單稱，據(jù)他所知，目前深圳一些2009年出手的投機(jī)客處境十分艱難。一些投機(jī)客本指望房?jī)r(jià)快速上漲之時(shí)迅速出手，沒(méi)想到遇上了樓市調(diào)控。目前深圳投機(jī)客拋售房源無(wú)人接盤，因?yàn)樾聵潜P的價(jià)格比二手房還要優(yōu)惠。“今年下半年將是投機(jī)客們最難熬的日子。”

　　雖然近期大量新盤入市，但無(wú)論是中小戶型、還是豪宅產(chǎn)品，老單都表示毫無(wú)興趣。“剛需產(chǎn)品的漲幅注定是有限的。中小戶型就占到了市面上的最大比重，未來(lái)城市化進(jìn)程減速加上保障房大量竣工，這樣的產(chǎn)品供應(yīng)量太大并無(wú)投資價(jià)值。對(duì)于改善型需求而言，大戶型的升值空間可能更大一些，但限購(gòu)、限貸不放松，投資投機(jī)需求被限制，買入豪宅也不是好時(shí)機(jī)。”

　　對(duì)于溫總理所說(shuō)的“增加普通商品房供給，滿足合理的自住性需求”，金地集團(tuán)(600383)董事會(huì)辦公室副總經(jīng)理許亞峰表示，事實(shí)證明中小戶型的剛需產(chǎn)品是政府和市場(chǎng)都能認(rèn)可的產(chǎn)品，公司未來(lái)將加大中小戶型產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)力度。