12大中城市庫(kù)存壓力測(cè)試 樓市最遲明年底轉(zhuǎn)好

近日，宏源證券發(fā)布研究報(bào)告稱，救市政策將在2009年二季度開始陸續(xù)顯現(xiàn)效果，開始刺激需求增長(zhǎng)。該機(jī)構(gòu)通過對(duì)國(guó)內(nèi)包括北京、上海、深圳、成都等12個(gè)主要大中城市進(jìn)行庫(kù)存壓力測(cè)試發(fā)現(xiàn)，主要城市庫(kù)存壓力將在2009年底緩減，加之政府救市仍存預(yù)期，市場(chǎng)最遲有望在明年年底見底。

更樂觀的預(yù)計(jì)則是，明年下半年房地產(chǎn)銷售量就會(huì)得到明顯改善。

城市庫(kù)存壓力明年底減緩

宏源證券認(rèn)為，真正決定市場(chǎng)方向的依然是市場(chǎng)自身基本面要素，如商品房庫(kù)存量、行業(yè)資金狀況、地價(jià)成本、居民支付能力等。

宏源證券研究所選取了國(guó)內(nèi)包括北京、上海、深圳、青島、廣州、杭州、南京、蘇州、武漢、武漢、西安、成都、重慶這12個(gè)主要大中城市進(jìn)行庫(kù)存壓力測(cè)試，這12個(gè)城市在去年商品房的銷售面積占到全國(guó)的26％，且大多是房地產(chǎn)上市公司業(yè)務(wù)布局的重點(diǎn)區(qū)域。

在不考慮今年銷售量較去年增長(zhǎng)的情況下，北京、上海、深圳的多余庫(kù)存有望在2009年底消化完畢。其他多數(shù)城市的多余庫(kù)存預(yù)計(jì)也將在明年年底前消化完畢。

其中，北京消化庫(kù)存約需20個(gè)月，若考慮合理庫(kù)存，消化多余庫(kù)存約需11個(gè)月。上海消化庫(kù)存約需3個(gè)月；南京約需14個(gè)月，若考慮合理庫(kù)存，消化多余庫(kù)存應(yīng)該在一年以內(nèi)。杭州消化多余庫(kù)存時(shí)間在半年以內(nèi)。深圳消化庫(kù)存約需20個(gè)月，若考慮合理庫(kù)存，消化多余庫(kù)存約需11個(gè)月。廣州預(yù)售與銷售比呈下降趨勢(shì)，庫(kù)存在改善。

中西部地區(qū)的武漢消化庫(kù)存至少需6個(gè)月，若考慮合理庫(kù)存，消化多余庫(kù)存應(yīng)該在一年以內(nèi)。西安消化庫(kù)存約需24個(gè)月，若考慮合理庫(kù)存，消化多余庫(kù)存應(yīng)該在一年半左右。成都消化庫(kù)存至少需33個(gè)月，若考慮合理庫(kù)存，消化多余庫(kù)存約需一年半。重慶月預(yù)售量持續(xù)大于月銷售量，也存在一定庫(kù)存壓力。

中金公司研究部高級(jí)經(jīng)理白宏煒告訴本報(bào)記者，根據(jù)中金對(duì)包括北京、上海在內(nèi)的全國(guó)10個(gè)大城市的庫(kù)存測(cè)算，以10月份成交數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，按目前的銷售速度，估計(jì)消化庫(kù)存需一年以上，也就是說到明年10月底庫(kù)存壓力才會(huì)減輕。

摩根大通中國(guó)證券市場(chǎng)主席李晶則認(rèn)為，按照目前的銷售速度，部分大城市的現(xiàn)有房屋庫(kù)存量要被完全吸收至少需要到2010年。

宏源證券還稱，從歷史數(shù)據(jù)看，1993年房地產(chǎn)泡沫后，我國(guó)房?jī)r(jià)收入比出現(xiàn)下降。若明年整體房?jī)r(jià)下行約14％，房?jī)r(jià)收入比將降至1990年以來的歷史最低點(diǎn)6.05，居民購(gòu)房支付能力將大幅增強(qiáng)，也有助明年市場(chǎng)恢復(fù)。

明年下半年需求影響顯現(xiàn)

宏源證券分析師還表示，通過研究歷史上五種手段（首付款比例變化、購(gòu)房貸款利率變化、通過言論改變預(yù)期的策略、貨幣供應(yīng)量變化、商品房供應(yīng)量變化）對(duì)需求的影響時(shí)滯，推斷救市政策可能在明年二季度開始刺激需求增長(zhǎng)。

例如，歷史上提高首付款比例對(duì)需求影響時(shí)滯約為5-15個(gè)月，那么此次降低首付比例對(duì)需求的影響最早在明年2季度顯現(xiàn)效果。

其次，今年連續(xù)4次降息，其中5年期貸款基準(zhǔn)利率已下降至6.12％?？紤]到銀行對(duì)購(gòu)房利率的優(yōu)惠，則由6.66％下降至4.28％，累計(jì)下降達(dá)2.37個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)信證券在12月9日發(fā)布研究報(bào)告也表示，政策累積效應(yīng)將在明年下半年顯現(xiàn)。預(yù)計(jì)到明年中期利率可能降至5.5％左右，按平均貸款20年算，購(gòu)房人負(fù)擔(dān)累計(jì)減輕21.66％，相當(dāng)于房?jī)r(jià)下降了21％以上。

“貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)需求存在較為密切的正相關(guān)關(guān)系。此次央行首次提出采取適度寬松的貨幣政策必定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)起到積極的作用。按照歷史時(shí)滯10個(gè)月，貨幣政策對(duì)需求的影響大約在明年下半年顯現(xiàn)效果。”宏源證券稱。

值得注意的是，地產(chǎn)股過去一年回調(diào)較大，基本釋放了行業(yè)利空。經(jīng)過本輪調(diào)整，目前主流地產(chǎn)股動(dòng)態(tài)估值水平非常低。龍頭地產(chǎn)股今年動(dòng)態(tài)PE平均僅在12倍左右。為此，不少券商也一致認(rèn)為，目前主流地產(chǎn)股嚴(yán)重低估，價(jià)值已經(jīng)凸顯。