北京土地“大單”重現(xiàn)市場 引發(fā)“抄底”猜想

12月9日，北京首鋼融創(chuàng)置地有限公司(以下簡稱首鋼融創(chuàng))以20.1億元購得海淀西北旺新村三期(南)居住項目地塊。這是今年第四個也是下半年以來唯一一個交易金額超過20億元的土地“大單”。首鋼融創(chuàng)由首鋼地產(chǎn)公司及天津融創(chuàng)合資成立，孫宏斌是天津融創(chuàng)的掌門人。

進(jìn)入第四季度以來，包括合生創(chuàng)展(00754.HK)、金融街(000402.SZ)、北京住總、金隅嘉業(yè)等知名房企紛紛出手京城地市，不免讓人生疑，土地市場的“抄底”行動是否已在悄然進(jìn)行？

久違的“大單”

20億，不可不說是一個久違了的“大單”。

11月24日，該地塊正式掛牌出讓，掛牌起始價為17.6億元，并有2次報價，首次報價為20億，首鋼融創(chuàng)為第二次報價20.1億元，并最后勝出。該地塊規(guī)劃建筑面積約28.7萬平方米，容積率約1.7。

此前，北京土地市場只在今年2月初有過三次超過20億元的土地出讓“大單”。此后半年多，不僅超過20億的土地“大單”銷聲匿跡，整個土地市場成交也是異常冷清。

有數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，北京出讓面積僅占全年土地供應(yīng)計劃的49％，“流標(biāo)”或“流拍”事件更是層出不窮。

局勢直到10月才有所改觀。進(jìn)入10月之后，北京住宅及配套、公建項目用地的成交塊數(shù)達(dá)到22塊，成交金額約為121億元。截至11月27日，今年北京土地出讓收入為444.53億元。

記者在該網(wǎng)站“交易結(jié)果”一欄還看到，除了首鋼融創(chuàng)之外，一些知名房企乃至上市企業(yè)也紛紛現(xiàn)身。

12月1日，合生創(chuàng)展以8.5億元競得朝陽區(qū)西大望路21號(新天嘉園南區(qū))商業(yè)金融、醫(yī)院項目用地；10月14日，金融街與北京石開房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投標(biāo)聯(lián)合體以12.2億元競得石景山區(qū)衙門口居住、公建用地。10月以來，參與拿地的大品牌開發(fā)商還有北京金隅嘉業(yè)、北京東亞信文以及北京住總等。

“每年四季度及下一年的1月份是土地出讓高潮。”中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰(李文杰博客,李文杰新聞,李文杰說吧)認(rèn)為，目前開發(fā)商不再通過頻繁競價拿地，獲取土地的難度也有所降低。他們會在資金周轉(zhuǎn)范圍內(nèi)，謹(jǐn)慎地積極儲備高品質(zhì)的土地。

據(jù)了解，今年第四季度，已經(jīng)交易、正在交易和即將入市的土地多達(dá)42宗，總供應(yīng)面積達(dá)590多萬平方米。

土地“抄底”須謹(jǐn)慎

土地“大單”的再現(xiàn)，業(yè)界最多的說法是“抄底”。

以合生創(chuàng)展新拿的地塊為例。

據(jù)悉，新天嘉園南區(qū)地塊合生創(chuàng)展是以底價獲得，樓面地價6167元/平方米。去年同期，萬科也在朝陽區(qū)西大望路27號購買了一宗住宅地塊，樓板價逾11000元/平方米。二者相比，相隔僅僅1年，合生創(chuàng)展似乎撿了一個大便宜。

據(jù)北京市土地整理和儲備中心的公示信息統(tǒng)計，1－10月份，住宅樓面均價僅為3955元/平方米，而11月住宅樓面均價又有較大幅度下降，僅為2488元/平方米。比去年同期下降了近四成，環(huán)比10月下降了13.6%。

巨大的價格誘惑，房企紛紛“抄底”地市似乎已是情理之中。畢竟市場低迷的時候往往孕育著較多的發(fā)展機(jī)會，經(jīng)濟(jì)學(xué)上的“反周期論”同樣適用于土地市場。

然而，有業(yè)內(nèi)人士提醒，“抄底”也需謹(jǐn)慎，對于“底”的判斷還需進(jìn)一步商榷。

據(jù)了解，首鋼融創(chuàng)新斬獲的新地塊樓面價約為7000元/平方米，有人預(yù)算，這塊地要賣到13000元/平方米才能賺到錢，而位于該區(qū)域的百旺茉莉園去年其花園洋房產(chǎn)品均價也為13000元/平方米，看來，目前定論首鋼融創(chuàng)成功“抄底”地市可能還為時過早。

另幾組數(shù)據(jù)也不得不引起開發(fā)商的高度關(guān)注。

有數(shù)據(jù)顯示，2008年上半年，北京城區(qū)土地樓面價為5079元/平方米，與2007年上半年的3392元/平方米對比，上漲了約50%；郊區(qū)地價則上漲了60%以上，今年第三季度住宅及含住宅項目用地的出讓起始均價比去年同期成交價還要高出5.7%。而截至11月27日，今年北京土地出讓收入為444.53億元，已超過去年全年的總和，2007年北京公開的土地出讓金為438.1億元。

地價的漲與跌或是對多組數(shù)據(jù)的集中判斷。

“二級市場的土地并沒有變便宜。”一位不愿透露姓名的開發(fā)商道出了另一種截然不同的現(xiàn)象，現(xiàn)在倒是有一些企業(yè)在尋求他人手中便宜的二手地。

南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、房地產(chǎn)專家劉玉錄(劉玉錄博客,劉玉錄新聞,劉玉錄說吧)教授也指出，“反周期擴(kuò)張”并不適用于所有的企業(yè)，進(jìn)行土地儲備的前提條件必須是具備相當(dāng)?shù)馁J款能力，土地擴(kuò)張的同時仍要注意現(xiàn)金流和資金鏈的風(fēng)險。