北京土地“大單”重現(xiàn)市場(chǎng) 引發(fā)“抄底”猜想

12月9日，北京首鋼融創(chuàng)置地有限公司(以下簡(jiǎn)稱首鋼融創(chuàng))以20.1億元購(gòu)得海淀西北旺新村三期(南)居住項(xiàng)目地塊。這是今年第四個(gè)也是下半年以來(lái)唯一一個(gè)交易金額超過(guò)20億元的土地“大單”。首鋼融創(chuàng)由首鋼地產(chǎn)公司及天津融創(chuàng)合資成立，孫宏斌是天津融創(chuàng)的掌門人。

進(jìn)入第四季度以來(lái)，包括合生創(chuàng)展(00754.HK)、金融街(000402.SZ)、北京住總、金隅嘉業(yè)等知名房企紛紛出手京城地市，不免讓人生疑，土地市場(chǎng)的“抄底”行動(dòng)是否已在悄然進(jìn)行？

久違的“大單”

20億，不可不說(shuō)是一個(gè)久違了的“大單”。

11月24日，該地塊正式掛牌出讓，掛牌起始價(jià)為17.6億元，并有2次報(bào)價(jià)，首次報(bào)價(jià)為20億，首鋼融創(chuàng)為第二次報(bào)價(jià)20.1億元，并最后勝出。該地塊規(guī)劃建筑面積約28.7萬(wàn)平方米，容積率約1.7。

此前，北京土地市場(chǎng)只在今年2月初有過(guò)三次超過(guò)20億元的土地出讓“大單”。此后半年多，不僅超過(guò)20億的土地“大單”銷聲匿跡，整個(gè)土地市場(chǎng)成交也是異常冷清。

有數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，北京出讓面積僅占全年土地供應(yīng)計(jì)劃的49％，“流標(biāo)”或“流拍”事件更是層出不窮。

局勢(shì)直到10月才有所改觀。進(jìn)入10月之后，北京住宅及配套、公建項(xiàng)目用地的成交塊數(shù)達(dá)到22塊，成交金額約為121億元。截至11月27日，今年北京土地出讓收入為444.53億元。

記者在該網(wǎng)站“交易結(jié)果”一欄還看到，除了首鋼融創(chuàng)之外，一些知名房企乃至上市企業(yè)也紛紛現(xiàn)身。

12月1日，合生創(chuàng)展以8.5億元競(jìng)得朝陽(yáng)區(qū)西大望路21號(hào)(新天嘉園南區(qū))商業(yè)金融、醫(yī)院項(xiàng)目用地；10月14日，金融街與北京石開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投標(biāo)聯(lián)合體以12.2億元競(jìng)得石景山區(qū)衙門口居住、公建用地。10月以來(lái)，參與拿地的大品牌開(kāi)發(fā)商還有北京金隅嘉業(yè)、北京東亞信文以及北京住總等。

“每年四季度及下一年的1月份是土地出讓高潮。”中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰(李文杰博客,李文杰新聞,李文杰說(shuō)吧)認(rèn)為，目前開(kāi)發(fā)商不再通過(guò)頻繁競(jìng)價(jià)拿地，獲取土地的難度也有所降低。他們會(huì)在資金周轉(zhuǎn)范圍內(nèi)，謹(jǐn)慎地積極儲(chǔ)備高品質(zhì)的土地。

據(jù)了解，今年第四季度，已經(jīng)交易、正在交易和即將入市的土地多達(dá)42宗，總供應(yīng)面積達(dá)590多萬(wàn)平方米。

土地“抄底”須謹(jǐn)慎

土地“大單”的再現(xiàn)，業(yè)界最多的說(shuō)法是“抄底”。

以合生創(chuàng)展新拿的地塊為例。

據(jù)悉，新天嘉園南區(qū)地塊合生創(chuàng)展是以底價(jià)獲得，樓面地價(jià)6167元/平方米。去年同期，萬(wàn)科也在朝陽(yáng)區(qū)西大望路27號(hào)購(gòu)買了一宗住宅地塊，樓板價(jià)逾11000元/平方米。二者相比，相隔僅僅1年，合生創(chuàng)展似乎撿了一個(gè)大便宜。

據(jù)北京市土地整理和儲(chǔ)備中心的公示信息統(tǒng)計(jì)，1－10月份，住宅樓面均價(jià)僅為3955元/平方米，而11月住宅樓面均價(jià)又有較大幅度下降，僅為2488元/平方米。比去年同期下降了近四成，環(huán)比10月下降了13.6%。

巨大的價(jià)格誘惑，房企紛紛“抄底”地市似乎已是情理之中。畢竟市場(chǎng)低迷的時(shí)候往往孕育著較多的發(fā)展機(jī)會(huì)，經(jīng)濟(jì)學(xué)上的“反周期論”同樣適用于土地市場(chǎng)。

然而，有業(yè)內(nèi)人士提醒，“抄底”也需謹(jǐn)慎，對(duì)于“底”的判斷還需進(jìn)一步商榷。

據(jù)了解，首鋼融創(chuàng)新斬獲的新地塊樓面價(jià)約為7000元/平方米，有人預(yù)算，這塊地要賣到13000元/平方米才能賺到錢，而位于該區(qū)域的百旺茉莉園去年其花園洋房產(chǎn)品均價(jià)也為13000元/平方米，看來(lái)，目前定論首鋼融創(chuàng)成功“抄底”地市可能還為時(shí)過(guò)早。

另幾組數(shù)據(jù)也不得不引起開(kāi)發(fā)商的高度關(guān)注。

有數(shù)據(jù)顯示，2008年上半年，北京城區(qū)土地樓面價(jià)為5079元/平方米，與2007年上半年的3392元/平方米對(duì)比，上漲了約50%；郊區(qū)地價(jià)則上漲了60%以上，今年第三季度住宅及含住宅項(xiàng)目用地的出讓起始均價(jià)比去年同期成交價(jià)還要高出5.7%。而截至11月27日，今年北京土地出讓收入為444.53億元，已超過(guò)去年全年的總和，2007年北京公開(kāi)的土地出讓金為438.1億元。

地價(jià)的漲與跌或是對(duì)多組數(shù)據(jù)的集中判斷。

“二級(jí)市場(chǎng)的土地并沒(méi)有變便宜。”一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商道出了另一種截然不同的現(xiàn)象，現(xiàn)在倒是有一些企業(yè)在尋求他人手中便宜的二手地。

南開(kāi)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、房地產(chǎn)專家劉玉錄(劉玉錄博客,劉玉錄新聞,劉玉錄說(shuō)吧)教授也指出，“反周期擴(kuò)張”并不適用于所有的企業(yè)，進(jìn)行土地儲(chǔ)備的前提條件必須是具備相當(dāng)?shù)馁J款能力，土地?cái)U(kuò)張的同時(shí)仍要注意現(xiàn)金流和資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)。