博鰲：下半年樓市調(diào)控會(huì)持續(xù) 年內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)大漲

    7月3日至7月6日，以“沖突論：跨越政經(jīng)周期的邏輯”為主題的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第12屆年會(huì)在海南舉行。在多城一手房成交量連續(xù)攀升情況下，此次論壇吸引了學(xué)術(shù)界、地產(chǎn)界等逾40名知名人士參與討論，包括海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長(zhǎng)杜海鷹、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生、住建部政策研究中心主任秦虹、中歐國際工商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)和金融學(xué)教授許小年、華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)、首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光、金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克等。

    尚處暖冬，未來仍不明朗

    誰都沒有料到，在限購政策執(zhí)行逾一年半之后，全國的一手房成交量在今年5月份飆升，被業(yè)界稱為樓市“紅五月”。忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開，就是這份“紅”，讓業(yè)界不“淡定”了，有房企直呼，樓市冬天過去了。

    但在此次博鰲論壇上，大多數(shù)專家卻認(rèn)為，樓市雖然筑底復(fù)蘇，但這種復(fù)蘇的勢(shì)頭不意味著樓市到了“春天”，最多是“暖冬”。用北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉的話來說，不拿1平方米的地，不新開工1平方米的房，房地產(chǎn)行業(yè)供過于求的局面在今后兩年不會(huì)改變。所以，不見得房地產(chǎn)行業(yè)在今后兩年有好日子過，僅僅是相對(duì)于糟糕的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)不算是最差，僅此而已。

    而針對(duì)未來兩三年房屋與股市哪個(gè)更值得買時(shí)，任志強(qiáng)妙語連珠。“買房屋可以稍微傻一點(diǎn)，今年不行就放明年。因?yàn)楣善睕]有辦法當(dāng)擦屁股紙。房屋可以住，還可以涂鴉后出租。”

    嚴(yán)峻經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下調(diào)控持續(xù)

    跨越地產(chǎn)界、學(xué)術(shù)界的任志強(qiáng)曾經(jīng)說過：“如果整體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了全面滑坡，房地產(chǎn)也不能一枝獨(dú)秀。”雖然老任一向有“任大炮”之稱，但業(yè)界對(duì)他的觀點(diǎn)往往以“全是大實(shí)話”來評(píng)判。同是圈內(nèi)人，董藩這樣高贊過他：“即使在清華、北大，任志強(qiáng)也是一名頂級(jí)教授。”

    房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的確息息相關(guān)。提到房地產(chǎn)，專家教授始終會(huì)提到宏觀經(jīng)濟(jì)，因?yàn)?，房地產(chǎn)走勢(shì)已經(jīng)不由得房地產(chǎn)市場(chǎng)本身所決定，未來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，將主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)。在本次博鰲論壇中，宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)不可避免地成為備受熱議的話題。絕大多數(shù)與會(huì)專家認(rèn)為，今年下半年經(jīng)濟(jì)下降的趨勢(shì)會(huì)一直延續(xù)下去。

    “經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度今年逐漸下降，一直到什么時(shí)候認(rèn)認(rèn)真真采取改革措施才能扭轉(zhuǎn)。”許小年指出，外部需求繼續(xù)惡化，傳統(tǒng)的投資驅(qū)動(dòng)的增長(zhǎng)模式潛力已經(jīng)耗盡。“當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑不是周期性的，而主要是結(jié)構(gòu)性的、體制性的”。因此，如果不啟動(dòng)改革，只在現(xiàn)有體制下做文章，那么無論政府下半年做什么，也不會(huì)改變經(jīng)濟(jì)下滑的趨勢(shì)。

    許小年同時(shí)認(rèn)為，在這種背景下，政府不會(huì)也不應(yīng)該出臺(tái)4萬億投資計(jì)劃的2 .0版本，出臺(tái)也沒有用。“政府如果再次啟動(dòng)刺激性的財(cái)政政策，只會(huì)導(dǎo)致更多的過剩產(chǎn)能，而銀根放松則會(huì)再度推高剛剛控制下來的通貨膨脹。因此，大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃不會(huì)再出臺(tái)。”

    在這種形勢(shì)下，調(diào)控似乎遠(yuǎn)沒有結(jié)束。高盛集團(tuán)中國投資管理部副主席哈繼銘預(yù)測(cè)，二季度經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)會(huì)更差，G D P會(huì)降到8%以下，6月份C PI會(huì)在3%以下，這會(huì)為政策放松提供更大的可能性。并預(yù)測(cè)，下半年存款準(zhǔn)備金率應(yīng)該會(huì)下調(diào)2次，每次下調(diào)1%，利息下調(diào)1次，每次幅度0.25%。而今年上半年存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)下調(diào)多次，利息也下調(diào)了1次。

    限購限貸年內(nèi)不會(huì)退出

    本意抑制房?jī)r(jià)過快上漲的關(guān)鍵武器“限購限貸”，在地方微調(diào)及樓市成交量連續(xù)幾個(gè)月上漲之后，會(huì)不會(huì)被取消成為眾人關(guān)心的話題，部分人甚至抱有“中央會(huì)取消限購限貸”政策的幻想，但在此次博鰲論壇上，絕大多數(shù)的人認(rèn)為，限購限貸政策不可能在今年內(nèi)退出，這給抱有“取消”幻想的人當(dāng)頭一棒。

    “我判斷限購限貸政策未來兩到三年都不會(huì)取消。”在鐘偉看來，如果說過去所出臺(tái)的調(diào)控政策都不及格，那么現(xiàn)在出臺(tái)的限購限貸政策可以打60分，在調(diào)控效果相對(duì)接近預(yù)期的情況下，目前沒有更好的政策可以取代“限購限貸”。

    不可否認(rèn)的是，限購政策出臺(tái)后確實(shí)對(duì)遏制房?jī)r(jià)起到很重要的作用。官方數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控一年半來，全國多個(gè)城市的房?jī)r(jià)都有明顯的下滑現(xiàn)象，北京、上海、深圳、廣州等多個(gè)城市的降幅都超過10%。即使今年有“五一”黃金假期的5月份，全國平均房?jī)r(jià)仍呈現(xiàn)下降的現(xiàn)象。數(shù)據(jù)顯示，5月份70個(gè)大中城市中有43個(gè)城市的新建住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降，同時(shí)，有55個(gè)城市的新建住宅價(jià)格較上年同期下降，高于4月份的46個(gè)城市以及3月份的38個(gè)城市。

    用中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌的話來說，雖然限購限貸不算是最好的政策，但比較過去的調(diào)控手段，限購限貸實(shí)施以來，調(diào)控效果更接近預(yù)期，且在目前情況下，沒有更好的政策可以替代。

    今年下半年的政策走勢(shì)會(huì)如何？業(yè)界人士普遍認(rèn)為，中央收緊調(diào)控政策不會(huì)發(fā)生變化，地方政府可能會(huì)出現(xiàn)微調(diào)的現(xiàn)象。用北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩話來說，地方政府不自救是不可能的。“地方財(cái)政收入的一半來源于土地出讓金，再加上房地產(chǎn)開發(fā)和交易中的稅費(fèi)，房地產(chǎn)的稅收可能達(dá)到70%左右。一旦房地產(chǎn)業(yè)務(wù)停滯，地方財(cái)政必然受到重創(chuàng)，甚至連發(fā)工資都很艱難。”

    針對(duì)河南“認(rèn)房不認(rèn)貸被取消”的現(xiàn)象，董藩的解釋頗為微妙，動(dòng)作力度太大，其他城市可能會(huì)效仿，這會(huì)讓中央的權(quán)威喪失殆盡。

    天鴻地產(chǎn)董事長(zhǎng)柴志坤的回答也很“文藝”。他認(rèn)為，限購表面上是為了調(diào)整價(jià)格，但實(shí)際上是為了調(diào)整“公平和公正”，如果這種目標(biāo)沒有實(shí)現(xiàn)或者有一定距離，那么短期內(nèi)也就是下半年內(nèi)政策取消有難度。