廣州供地吃緊未來(lái)住宅供應(yīng)健身 樓價(jià)可能反彈

廣州供地吃緊 樓價(jià)可能反彈

今年年初，廣州市曾計(jì)劃全年供應(yīng)2.5~4平方公里的住宅用地。但受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，到11月，廣州市國(guó)土房管局將今年的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃從原定的2.5平方公里降至1.8平方公里，這是繼今年供地計(jì)劃從4平方公里降到2.5平方公里后，第二次降低住宅用地供應(yīng)量。到目前為止，今年的住宅用地只推出了1.26平方公里，加上即將推出的花都豬場(chǎng)用地0.065平方公里，全年推出的住宅用地量也只在1.33平方公里左右。至于剩余的土地，廣州市國(guó)土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，可能把部分用地放在明年適當(dāng)時(shí)候出讓。

有資料顯示，去年廣州市十區(qū)出讓的經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)用地(包含商品住宅用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地等)達(dá)到約4.64平方公里，比2006年增加124%，其中商品住宅用地成交了2.94平方公里，是今年已成交的住宅用地的兩倍多。

12月2日，廣州市進(jìn)行了本年度最大規(guī)模的一次土地拍賣(mài)會(huì)。在此次拍賣(mài)會(huì)上，8塊住宅用地成交了7塊，其中以底價(jià)成交的就有6塊。而此次推地結(jié)束后，除了12月16日將出讓的花都豬場(chǎng)居住用地外，估計(jì)今年不會(huì)再有大規(guī)模住宅用地推出。

由于整體市場(chǎng)變化，目前推出的18塊住宅土地中，除了不見(jiàn)“地王”蹤影外，絕大部分更是以底價(jià)成交，而且拿地的也基本上是名不見(jiàn)經(jīng)傳的小開(kāi)發(fā)商。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年地價(jià)大幅回落為3324元/m2，僅為去年全年平均樓面地價(jià)4760元/m2的69.8%，差不多回到了2006年水平。

高價(jià)地項(xiàng)目幾無(wú)利潤(rùn)可言

據(jù)了解，2007年出讓土地時(shí)，為防止開(kāi)發(fā)商囤地，土地出讓合同上基本都有“成交之日起兩年內(nèi)竣工”的要求。可以想象，在2009年年底之前，2007年賣(mài)出的土地均應(yīng)該竣工開(kāi)售，不少地塊甚至在今年年中已經(jīng)開(kāi)售。但由于市場(chǎng)環(huán)境不好，從今年開(kāi)始推出的2007年取得的項(xiàng)目來(lái)看，基本上無(wú)多少利潤(rùn)可言。即便那些即將在2009年推出的項(xiàng)目，雖然土地成本高昂，但在市場(chǎng)整體回暖前售價(jià)也不敢叫高。

新地塊竣工期放寬到3年

盡管2008年拍出的住宅地塊基本以底價(jià)成交，卻也未必說(shuō)明2010年和之后的樓價(jià)會(huì)大幅降低。有業(yè)內(nèi)人士分析，由于2008年土地供應(yīng)量大幅減少，不排除2010年~2012年供求關(guān)系又發(fā)生變化，屆時(shí)這批以底價(jià)取得土地的項(xiàng)目反而會(huì)以高價(jià)賣(mài)出。市場(chǎng)變化是難以確定的，做生意除了看開(kāi)發(fā)商的眼光，還要看天時(shí)地利相配合的運(yùn)氣。

記者從12月2日出讓的多個(gè)住宅地塊的出讓合同中發(fā)現(xiàn)，以往為防止開(kāi)發(fā)商囤地而要求“24個(gè)月內(nèi)竣工”的條件，在現(xiàn)在的合同中，竣工日期已被放寬到36個(gè)月內(nèi)，甚至是42個(gè)月內(nèi)。也就是說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商在2008年買(mǎi)住宅地，不僅所花的錢(qián)大為減少，而且還可以有足夠時(shí)間根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)節(jié)工程進(jìn)度。在2008年12月取得的住宅用地，最晚可以到2012年6月才推出市場(chǎng)。

未來(lái)住宅供應(yīng)量或趨緊

減少住宅用地供應(yīng)一直被業(yè)內(nèi)視作廣州市政府含蓄的救市手段。如果今年住宅用地推地量?jī)H1.33平方公里，按照一般2.5~3的容積率計(jì)算，屆時(shí)的建筑面積也不過(guò)300萬(wàn)~400萬(wàn)平方米，最多只夠市場(chǎng)消化6個(gè)多月。如果明年住宅用地供應(yīng)量依然沒(méi)有進(jìn)一步增加，再加上竣工期間延長(zhǎng)到3年至3年半，可以想象未來(lái)市場(chǎng)的住宅供應(yīng)很可能會(huì)重新趨向緊張。

因此，即便今年推出的住宅用地的樓面地價(jià)和去年相比降低了很多，但如果據(jù)此就斷定“未來(lái)樓價(jià)會(huì)更便宜”，未免過(guò)于樂(lè)觀了。