“紅六月”京樓盤七成提價 小幅提價成樓市主流

    繼5月北京純商品房成交重回10000套大關(guān)后，“紅六月”的北京樓市延續(xù)高溫，而遵循“先量后價”的樓市法則，成交量回升后京城樓市也開始出現(xiàn)房價上調(diào)，多個樓盤頻頻提價，而根據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，熱銷的60個項目中有七成提價。

    記者從中原市場研究部獲悉，其抽查的北京5-6月熱銷的60個樓盤數(shù)據(jù)顯示，6月上述60個項目成交量為6642套，環(huán)比5月的5772套上漲15%；而簽約均價環(huán)比出現(xiàn)上漲的樓盤達44個，占比73%。

    值得一提的是，此前北京樓市一直被認為是“以價換量”為主流的市場，但6月漲價的44個項目并未失去成交量，據(jù)中原統(tǒng)計，上述44個漲價項目6月簽約套數(shù)為5058套，環(huán)比5月的4810套上漲5%。

    “我們能觀察到目前樓盤減少折扣、小幅提價比較普遍。”亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫告訴記者，進入到五六月份之后，隨著前期“超跌”項目“換量”的成功，多數(shù)房企回款情況樂觀，因此又開始進入集體漲價階段。北京一位別墅開發(fā)商告訴記者，據(jù)他了解，周邊項目都漲了10%左右。

    公開數(shù)據(jù)顯示，北京西部某樓盤報價由45000元/平方米漲至48000元/平米；鴻坤曦望山6月開盤均價18500元/平米，相比4月底開盤每平米漲價1000元；北京城建徜徉集也由前期12900元/平米的區(qū)域底價回漲至15000元/平米等。

    “部分樓盤因為庫存消化，銷售回款達到目標，自然會適當回調(diào)價格；也會影響到周邊的競爭項目”。中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰表示，樓市成交量恢復后，價格自然也會出現(xiàn)一定的回調(diào)，但多數(shù)都是小幅上漲，漲價幅度不大。

    開發(fā)商回應

    “并非漲價，價格合理回歸”

    “在去年11、12月份的市場冰點時，很多項目都是賠錢在賣，現(xiàn)在只是稍微恢復到更合理一點的利潤。”高策地產(chǎn)服務機構(gòu)董事長兼總裁陶紅兵表示，2010年拿地的開發(fā)商成本價就偏高，當時由于急于回款，或低價入市、或前期大幅降價，目前回調(diào)價格屬正?，F(xiàn)象。

    記者了解到，由于三四月市場的突然回暖，很多房企的銷售壓力大減，現(xiàn)金流情況得到極大改善，萬科等多家房企已經(jīng)上調(diào)了年度銷售目標。據(jù)保利地產(chǎn)相關(guān)負責人透露，4月底保利北京已完成了上半年銷售任務；而據(jù)鴻坤北京相關(guān)負責人透露，僅3-5月公司就完成了年度銷售任務的基本目標；這也成為多個樓盤五六月價格出現(xiàn)小幅上漲的重要原因。

    據(jù)鴻坤曦望山負責人侯守超透露，鴻坤曦望山6月初二次開盤時，270余套房源有超過500組客戶爭搶，供求關(guān)系影響下項目成交均價提價5%，每平米上漲900—1000元。

    侯守超表示“如果交易量漲了50%，房價上漲5%很合理”，這一觀點得到了陶紅兵的認同，他表示考慮到今年上半年CPI上漲了4%，房價上漲屬于正常現(xiàn)象。

    但業(yè)內(nèi)人士普遍認為，調(diào)控大方向未產(chǎn)生實質(zhì)性的變化，即使樓市回暖，也絕不會達到2009—2011年上半年的火熱程度。

    原因調(diào)查

    推售更優(yōu)質(zhì)房源成漲價理由

    近期各地區(qū)域樓市政策的微調(diào)，首套房信貸政策的松動都刺激了購房者；而成交量上升，使開發(fā)商收回折扣或直接提價，使購房者恐慌情緒加劇，加快入市。

    業(yè)內(nèi)：三類樓盤打出“漲價牌”

    據(jù)多位業(yè)內(nèi)人士介紹，目前漲價的樓盤可分為幾類：一是龍湖時代天街、保利·春天里、鴻坤曦望山等樓盤，首期開盤時為了打破市場的“冰點”狀態(tài)，以低價入市，新盤入市時定價偏低，市場成交量回暖后，每批推售新房源時都小幅提高單價。

    第二類是如金茂府華潤公園九里、西山壹號院等高端項目，由于擁有稀缺的地段或景觀資源，加上前期的蓄客時間較長，吸引了改善型的客戶入場；價格出現(xiàn)上漲。

    第三類是京貿(mào)國際城華業(yè)·東方玫瑰、金地仰山、金色漫香林等老盤，要么是因為前期大幅降價，市場回暖后陸續(xù)收回折扣；要么是項目已是尾盤，即將清盤，社區(qū)和園林都較成熟，價格自然也隨之上升。

    開發(fā)商：產(chǎn)品不同價不同

    記者發(fā)現(xiàn)，由于房地產(chǎn)商品的特殊性，推售的房源不同成為開發(fā)商對外打出“漲價”牌的最常見原因。如北京市住建委網(wǎng)站簽約數(shù)據(jù)顯示，相比5月的網(wǎng)簽均價，6月龍湖時代天街、保利·春天里每平米簽約價格分別環(huán)比上漲了731元、656元，一月之內(nèi)漲幅分別為5.85%、4.79%。

    而保利、龍湖項目的相關(guān)負責人都對記者強調(diào)，項目并未調(diào)價，而是根據(jù)推出房源的樓棟、朝向、戶型不同而成交均價出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，數(shù)據(jù)顯示，上述兩個項目拿地成本都在8000元/平米，而售價在13500元/平米左右。

    龍湖時代天街營銷負責人表示，項目自開賣以來銷售價格一直保持平穩(wěn)，根據(jù)樓棟位置、樓層、戶型的不同，售價從11800元/平米—15000元/平米不等，目前推售景觀樓座，使得月度成交價格上漲。

    而保利·春天里相關(guān)負責人表示，項目以“低價”開盤意圖撬開市場，當時推出的房源是組團中臨街、最差的，6月新房源位置和景觀更優(yōu)，目前價格仍處于“以價換量”，未達到公司拿地時的預定目標。

    多位業(yè)內(nèi)人士在采訪中都向記者強調(diào)，這并非房價“回暖”，而更應是一種前期超跌項目價格的合理“回歸”。

    專家說法

    庫存仍高企 警惕盲目漲價

    “從局部看，2011年底降價的樓盤中八成集中在五環(huán)外，目前這些郊區(qū)的樓盤總體上漲的幅度都較小，一些板塊的價格還處于歷史低位”。李文杰表示，從整體看，樓市房價由供求關(guān)系決定，市場仍然是供過于求的狀況，只要限購政策沒有放松，價格就不會有太多漲幅。

    亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，就漲價項目而言，小幅漲價能為購房者所接受，就能繼續(xù)保持淡市旺銷；而一旦漲價的步幅邁得太大，可能會使得項目相比周邊產(chǎn)品的價格優(yōu)勢不復存在，并且引發(fā)市場反感，極有可能出現(xiàn)滯銷的現(xiàn)象，如此之后若再出現(xiàn)“二次降價”，則會對項目品牌產(chǎn)生惡劣影響。

    北京大學房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科則表示，房價上漲并沒有開發(fā)商說的那么夸張，更多可能是一些開發(fā)商為了宣傳進行的炒作，營造緊張的市場氣氛。“購房者還可以再觀望看看，政府政策沒有動搖，漲價可能性就不大”。

    而民生證券分析師肖肖表示，政府在經(jīng)歷了房價暴漲的2009-2010年后，不會等到房價整體上漲之后再出手調(diào)控，特別是持續(xù)走低的CPI，導致貨幣和信貸政策將繼續(xù)寬松的背景下，物業(yè)稅等行業(yè)相關(guān)政策將有可能被推出市場以糾正目前不斷一邊倒的房價上漲預期。