改善型住房恐成救市焦點(diǎn) 二套房政策是關(guān)鍵

早在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)之前，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士紛紛預(yù)測(cè)將有更多的救市舉措出臺(tái)，以聯(lián)手之前財(cái)政部出臺(tái)的政策。剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出：要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來(lái)，增加保障住房供給，減輕居民合理購(gòu)買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用。這令業(yè)內(nèi)產(chǎn)生了更多對(duì)于“合理改善居住條件”配套政策的猜想。

“不能低估現(xiàn)在中國(guó)樓市所遇到的困難。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策專家委員會(huì)副主任、中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在最近的“上海地產(chǎn)記憶30年”典禮上表示。

“保增長(zhǎng)絕對(duì)不僅僅是安居工程，促進(jìn)居民購(gòu)房，應(yīng)該是全方位的。其中一條就是要促進(jìn)合理的住房消費(fèi)，包括改善型的第二套房的購(gòu)房需求。而加快二手房、租賃房市場(chǎng)的發(fā)展，同樣也是繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要一環(huán)。”顧云昌稱。

本報(bào)記者了解到：類似的觀點(diǎn)早已經(jīng)匯總給房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)協(xié)會(huì)以及商會(huì)，并作為政策建議提供給更為上級(jí)的主管部門。這其中，包括房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)以及中房協(xié)都位列其內(nèi)。

相關(guān)人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者坦言：在如今有關(guān)下一輪刺激樓市發(fā)展政策的分析中，放松二套房限制成為最令人期待的方向，因?yàn)檫@樣可以最大限度刺激有產(chǎn)者置業(yè)。至于最近業(yè)界熱議的“購(gòu)房退稅”，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)”。

“新政”猜想

“如果說(shuō)美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是病毒性感冒，那么現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是冷熱性傷風(fēng)，現(xiàn)在這種情況依然需要多方調(diào)整，其中，在開(kāi)發(fā)商調(diào)整價(jià)格與產(chǎn)品的同時(shí)，政府也需要調(diào)整政策以穩(wěn)定預(yù)期，這需要政府措施逐步加碼。”顧云昌分析說(shuō)。

“國(guó)務(wù)院文件講得很清楚，基本表明了三個(gè)立場(chǎng)：一是加大保障性住房的建設(shè)規(guī)模；二是降低房地產(chǎn)交易稅費(fèi)；三是支持居民購(gòu)房。”在此基礎(chǔ)上，顧云昌“個(gè)人認(rèn)為立足點(diǎn)是最后一句話，支持居民購(gòu)房”。雖然政策效應(yīng)已經(jīng)在一定程度上顯現(xiàn)，但他認(rèn)為，現(xiàn)在說(shuō)樓市回暖尚早，真正要拉動(dòng)內(nèi)需，正確調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)首先還是要支持居民購(gòu)房。而這其中的關(guān)鍵便是“二套房政策”。

此前，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生已向本報(bào)記者證實(shí)：由于房地產(chǎn)問(wèn)題涉及多個(gè)部門，由多個(gè)相關(guān)主管部委聯(lián)合出臺(tái)針對(duì)樓市的“組合拳”政策的可能性較大，之后政策密度應(yīng)該會(huì)比較集中。“后續(xù)肯定會(huì)有政策出臺(tái)，否則就不配套了。”

根據(jù)聶梅生的說(shuō)法：該部已向上層提交“放松”房產(chǎn)調(diào)控政策的方案，具體包括取消對(duì)二套房的限制、下調(diào)房產(chǎn)稅和延長(zhǎng)個(gè)人房貸償還期限等。

“針對(duì)改善性需求的居民，取消第二套房貸利率上升10%的限制。對(duì)中低收入家庭增強(qiáng)支持力度，實(shí)行減息、貼息”。對(duì)于接下來(lái)具體的政策走向，聶梅生近期撰文建議稱。

在房地產(chǎn)稅費(fèi)制度改革層面，聶梅生建議降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅率、取消不合理收費(fèi)和重復(fù)收費(fèi)，并適時(shí)調(diào)整或取消土地增值稅、適度增加保有稅等。此外，“進(jìn)一步加大房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融體制改革，包括從以銀行為主的間接融資擴(kuò)大到增加企業(yè)債、完善信托為基礎(chǔ)的信托基金，以及實(shí)時(shí)推出REITs基金等金融改革創(chuàng)新機(jī)制”。

“之后，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門提出的房地產(chǎn)市場(chǎng)新政有望推出。”聶梅生明確表示，她原本以為相關(guān)政策會(huì)于上個(gè)月出臺(tái)。

“分析最新的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議精神來(lái)看，要引導(dǎo)中低價(jià)位商品房的消費(fèi)，就一定要增加住房供應(yīng)；此外，房?jī)r(jià)要下行，才可能使得更多的購(gòu)房者進(jìn)入樓市，從而達(dá)成‘合理改善居住條件’的目的。此外，針對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行相關(guān)稅費(fèi)調(diào)整，及土地政策的調(diào)整，如在出讓金支付方式等方面出臺(tái)一些優(yōu)惠措施。”復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院副教授陳杰對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析說(shuō)。