僅為營銷“噱頭”？萬科保利低調(diào)布局養(yǎng)老地產(chǎn)

    退休年齡延遲引發(fā)的爭議，正在催生公眾對(duì)養(yǎng)老問題的擔(dān)憂，開發(fā)商正在試圖從這種群體性焦慮中尋找下一塊蛋糕。

    以養(yǎng)老的名義跑馬圈地正在成為普遍現(xiàn)象，開發(fā)商對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的熱衷和布局，已經(jīng)不再是可有可無的小打小鬧。

    大型開發(fā)商越來越把養(yǎng)老地產(chǎn)視為一種勢在必行的戰(zhàn)略選擇，萬科、保利等行業(yè)巨頭已經(jīng)開始謹(jǐn)慎試水，更多的開發(fā)商也躍躍欲試。

    但國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的制度缺失讓很多開發(fā)商感到迷茫，他們找不到可供參考的體制框架，由此帶來的商業(yè)模式依然含糊不清。

    開發(fā)商謹(jǐn)慎試水

    正在推售的北京萬科幸福匯仍然主打剛需牌，這個(gè)被稱為萬科在北京的首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，在市場推廣中并沒有提及養(yǎng)老元素。

    萬科集團(tuán)總裁郁亮在今年的股東大會(huì)上曾明確表示，萬科一直有經(jīng)營養(yǎng)老房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的想法，但一切細(xì)節(jié)仍有待逐步落實(shí)，公司期望今年可推1至2個(gè)養(yǎng)老房地產(chǎn)項(xiàng)目，不排除所涉地區(qū)位于杭州、武漢、無錫或北京。

    根據(jù)媒體援引萬科方面的表述，萬科幸福匯將推出146套養(yǎng)老地產(chǎn)房源作為試點(diǎn)，這100多套老年公寓在去年11月開工，預(yù)計(jì)2013年下半年完工。

    萬科幸福匯將包含兩種業(yè)態(tài)，分別是利用商業(yè)配套建設(shè)的“活躍長者之家”和配建于住宅部分的“活躍長者住宅”。前者具體的經(jīng)營管理將由上海親和源負(fù)責(zé)，萬科則是資產(chǎn)持有者；后者則是面向市場銷售。

    除此之外，萬科還曾表示，計(jì)劃在青島萬科城項(xiàng)目中提供約60套老年公寓產(chǎn)品，以及在中糧萬科長陽半島中配建部分養(yǎng)老產(chǎn)品。

    由于仍在嘗試階段，萬科上述養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)模較小，而且配建計(jì)劃仍面臨著不確定性，后續(xù)的經(jīng)營模式依然有待明朗。

    相比之下，保利地產(chǎn)在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的切入力度更大。此前2011年8月，保利地產(chǎn)與北京安平投資有限公司共同出資2000萬元，合作成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司。此舉被視為保利欲做大養(yǎng)老地產(chǎn)的戰(zhàn)略性布局。

    在保利地產(chǎn)2012年度計(jì)劃里也明確提到發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊表示，養(yǎng)老地產(chǎn)會(huì)是保利地產(chǎn)今后一個(gè)新利潤增長點(diǎn)。

    保利地產(chǎn)早在2008年就開始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，目前已完成養(yǎng)老地產(chǎn)模式開發(fā)研究，并形成保利地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。

    目前，保利地產(chǎn)已經(jīng)相繼在上海、長沙進(jìn)行試點(diǎn)，主要以中高端物業(yè)切入。作為保利首個(gè)養(yǎng)老公寓項(xiàng)目，臨近上海的“西塘安平老年健康生活社區(qū)”也是由上海保利和北京安平投資公司共同出資興建，建筑面積近10萬平方米。

    此外，一直進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的花樣年（01777.HK），也完成了進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營模式理論研究，目前著手于健康產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃與建設(shè)，預(yù)計(jì)2012年下半年將在深圳推出第一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

    養(yǎng)老地產(chǎn)淪為“噱頭”

    在看似紅火的投資開發(fā)熱潮背后，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式依然難題待解，這也是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景的決定性影響因素。

    花樣年老總潘軍在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式依然處于探索階段，花樣年的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目將全部用來租賃，在項(xiàng)目運(yùn)營方面會(huì)與美國、中國臺(tái)灣的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作，這一嘗試已經(jīng)走在其他開發(fā)商的前列。

    潘軍說，一般傳統(tǒng)的持有型養(yǎng)老物業(yè)毛利率在6%~8%，而與其他產(chǎn)業(yè)整合的新型養(yǎng)老地產(chǎn)模式毛利率將達(dá)到12%~15%。

    毫無疑問，與普通住宅開發(fā)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)更接近于持有型商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式，需要較多的資金沉淀，投資回報(bào)周期較長，開發(fā)商對(duì)此頗為謹(jǐn)慎。

    保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新曾表示，養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)頗具潛力的市場，但相比國外日趨完善成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)體系，國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)明顯還處于摸索階段。建房子很簡單，但運(yùn)轉(zhuǎn)起來不容易，不同的城市管理達(dá)到一定水平情況也不同，這是最難的地方。

    雖然早在2010年就高調(diào)宣布養(yǎng)老地產(chǎn)已成為旗下業(yè)務(wù)版圖的新分支，但萬科在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的發(fā)展速度依然緩慢。

    有媒體援引萬科執(zhí)行副總裁毛大慶的表態(tài)稱，萬科進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)僅僅是種嘗試，盈利與否不重要，重要的是要形成一種成熟的商業(yè)模式。

    即便已經(jīng)明確把養(yǎng)老地產(chǎn)作為重要戰(zhàn)略選擇，但宋廣菊在接受媒體采訪時(shí)仍表示，與商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)利潤不會(huì)太高，未來房企并不會(huì)大舉進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，養(yǎng)老地產(chǎn)也不會(huì)出現(xiàn)如商業(yè)地產(chǎn)般的火熱情況。

    有不愿透露姓名的開發(fā)商負(fù)責(zé)人向本報(bào)稱，開發(fā)商現(xiàn)階段搞養(yǎng)老地產(chǎn)多數(shù)不以營利為目的，更多的是一種品牌和營銷“噱頭”，可以促進(jìn)住宅地產(chǎn)的銷售。