樓盤成本價怎么計(jì)算的 能否支撐底線？

浙江在線12月11日訊近段時間，“萬人購房團(tuán)”發(fā)起人鄒濤再次發(fā)起“陽光樓市”新計(jì)劃，誓言要曝光深圳在售樓盤的“真實(shí)成本”和“真實(shí)利潤”，擰干房價水分，讓老百姓明明白白買房。

事實(shí)上，在樓市整體陷入巨大觀望氛圍的背景下，許多持幣觀望的購房者，最為頭疼的并不是買不起房，而是房價會調(diào)整到什么程度，到底什么時候可以進(jìn)場？

對此，不少開發(fā)商的反饋是：“我們已經(jīng)幾乎是虧本在賣了！”或者“不可能再降了！”比如丁橋某個商品房項(xiàng)目，當(dāng)時拿地的樓面地價就已經(jīng)達(dá)到3800元/平方米，目前開盤均價7300元/平方米，接近或達(dá)到了成本價格。

而大多數(shù)開發(fā)商也紛紛調(diào)整了贏利預(yù)期，比如新近開盤的東方郡、金色藍(lán)庭、四季風(fēng)景苑等樓盤，都已經(jīng)比之前風(fēng)傳的價格每平方米低了一兩千元，甚至更多。

那么，樓盤的開發(fā)成本是多少？開發(fā)商所宣稱的成本價，又是否跟產(chǎn)品品質(zhì)相吻合？

樓盤成本怎樣計(jì)算

記者在采訪過程中了解到，由于歸整方式的不同，目前各個公司對于樓盤成本的計(jì)算也各有差異。而比較常用的兩種，則是投資分析法和財務(wù)分析法兩種。

以財務(wù)分析法為例。比如杭州某上市公司的房產(chǎn)開發(fā)成本明細(xì)是這樣的。

1、土地費(fèi)用，包括征地費(fèi)、土地出讓費(fèi)等，即通常所說的樓面地價等。這項(xiàng)成本比較明確，拿地時就可以確定了。

2、前期費(fèi)用。包括土地平整、規(guī)劃設(shè)計(jì)、水文地質(zhì)勘察、監(jiān)理、施工水電、審標(biāo)費(fèi)、測繪、可行性研究、前期工程費(fèi)等。一般標(biāo)準(zhǔn)為120—400元/平方米左右。其中，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)占到該項(xiàng)費(fèi)用的70%-80%左右，而各個樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，也根據(jù)樓盤定位和設(shè)計(jì)公司好壞，差距甚大。

3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。包括接水、接電、市政道路、弱電、綠化、煤氣、照明、環(huán)衛(wèi)、有線電視、排水排污、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等，一般標(biāo)準(zhǔn)為350—500元/平方米。該項(xiàng)費(fèi)用中接電和綠化費(fèi)用所占比重比較大，各為1/4左右，而綠化費(fèi)用根據(jù)物業(yè)類型不同也有所差異，比如高層小高層單體綠化一般在120-150元/平方米左右，好一點(diǎn)在150-200元/平方米，而多層則有可能達(dá)到300-400元/平方米，個盤之間差異性比較大。

4、建安工程費(fèi)。包括基坑圍護(hù)、工程樁、土建、安裝、裝飾工程、樣板房、精裝修費(fèi)用，以及鋼材、水泥等建筑材料成本，毛坯房一般標(biāo)準(zhǔn)為2000—2500元/平方米左右。其中土建成本最高，一般都在1500元/平方米左右，接下來是安裝和裝飾工程費(fèi)用。

5、公共建筑建安工程費(fèi)。包括會所建安工程和公建建安工程成本。這塊費(fèi)用也可以歸并到建安工程費(fèi)用上面。一般為120—160元/平方米

6、公建配套費(fèi)。包括水電煤、市政配套費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、新型墻體材料、高教費(fèi)、物業(yè)基金、消防、人防工程費(fèi)等。

7、開發(fā)間接費(fèi)。這塊費(fèi)用有員工工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、廣告費(fèi)、辦公費(fèi)、展覽費(fèi)及其他費(fèi)用，即通常意義上的管理費(fèi)和營銷費(fèi)，這塊費(fèi)用一般占到銷售收入的3.5%—4.5%來核算，一般為300—400元/平方米。

8、稅費(fèi)。如營業(yè)稅附加和土地增值稅，一般為銷售收入的6%左右。如樓盤銷售均價為1萬元/平方米，則這塊費(fèi)用在600元/平方米左右。

9、財務(wù)成本。主要為銀行利息及其他融資成本。一般以土地成本*2年*10%計(jì)算，一般已經(jīng)達(dá)到1000—1500元/平方米。

也就是說，在杭州一個中檔公寓樓盤，不算土地成本，它的成本在4500到6000元/平方米左右。

財務(wù)費(fèi)用增幅驚人

值得一提的是，雖然水泥、建材等土建成本近段時間有所下滑，不過財務(wù)成本增幅驚人，并在房地產(chǎn)開發(fā)成本中占據(jù)越來越大的比重。

對此，廣宇集團(tuán)總裁助理任堅(jiān)剛介紹說，目前財務(wù)成本主要是按照土地成本*2年*10%計(jì)算，如果以樓面地價5000元/平方米計(jì)算，那么它的財務(wù)成本就大約為1000元/平方米。

他說，一個樓盤要不算財務(wù)成本，基本上要資金達(dá)到平衡之后。什么時候能達(dá)到資金平衡？一般要樓盤銷售過半。一般來說，一個樓盤從拿地到銷售需要2.5—3年，而開盤之后一下子要銷售超過一半，也不是短時間內(nèi)能完成的。所以產(chǎn)生財務(wù)成本的時間，其實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只2年。

此外，開發(fā)商融資已經(jīng)越來越難。即使能夠從銀行貸到款，利率在原有基礎(chǔ)上浮10%—15%也很正常。而一旦涉及信托等方式，年利率15%—20%也很普通。而事實(shí)上，許多公司年貸款利率達(dá)到30%，也已經(jīng)比較多。這么算來，年利率10%，也是比較低的一個比例。

而跟前幾年普遍兩三千元的樓面地價相比，去年一批高價拿地的開發(fā)商無疑更為痛苦。因?yàn)橥恋爻杀具@個基數(shù)大幅度上揚(yáng)，由此帶來的財務(wù)成本，也是增幅驚人，每平方米動輒上千元。

能否撐起房價底線

一個比較明顯的事實(shí)是，當(dāng)前樓市的問題，并不是購買力的缺失，而是購買信心的確失。開發(fā)商不知道購房者的房價預(yù)期在哪里，所以不敢輕易調(diào)價，購房者不知道房價的底在哪里，也不敢輕易下單。那么，樓盤成本價，能否成為樓市調(diào)整期，購房者心目中的一道房價屏障？

記者在采訪過程中了解到，業(yè)內(nèi)人士對此的意見主要分成兩派。

其中一種觀點(diǎn)表示，房產(chǎn)品是一種具有很大投資功能的特殊商品，所以公開其開發(fā)成本只是一個權(quán)宜之計(jì)，對于炒房者來說，既往的成本信息并不會改變其買賣決策，他們關(guān)心的只是未來的價格。

比如，雖然單個樓盤的地價成本已成定局，但土地市場價卻在不斷變化。在市場火爆的時候，周邊高地價可以成為樓盤提價的砝碼，但一旦市場不好，地價反過來也會影響房價。比如說，你的拿地成本是3000元/平方米，但現(xiàn)在周邊拍出的土地普遍只有2000元/平方米，那么市場也會認(rèn)為你這塊地也就值2000/平方米而不是3000元/平方米。順理成章的，人們對樓盤的心理預(yù)期價格也會調(diào)低。

而以攻略地產(chǎn)執(zhí)行董事祝軍華為代表的另一種態(tài)度則認(rèn)為，樓盤開發(fā)成本對于自住需求者來說，有一定的參考意義。“那些希望房價越低越好的人，往往是短時間內(nèi)不會買房的人，而真正要買房自住的人，反而不會這樣想。”

他說，我們不說每個樓盤都要造成百年建筑，但房子畢竟是有70年產(chǎn)權(quán)的商品，土地資源又具有稀缺性，所以它需要有一定的投入，做出一定的配置。“如果房價低于成本，我想十有八九的開發(fā)商，會選擇做‘減法’，而不是做‘加法’，這就會使得樓市產(chǎn)生一個特殊階段的、品質(zhì)都只達(dá)到底線的樓盤，這對于購房者來說，也不是什么好事。”

他說，開發(fā)商推出成本價或者虧本價，短期內(nèi)的促銷成果可能比較明顯，但虧本銷售不會持久，它的結(jié)果很有可能就是小公司割肉解套退出市場，樓盤爛尾、崩盤，而這對于市場的健康發(fā)展，是不利的。

成本控制箭在弦上

不過無論成本價能否成為樓市調(diào)整中的一個支撐節(jié)點(diǎn)，但可以肯定的是，對于杭州的開發(fā)商來說，成本控制已經(jīng)迫在眉睫。

“杭州樓市之前太順了，開發(fā)商主要也把精力放在做產(chǎn)品上面，因?yàn)槔麧欉h(yuǎn)遠(yuǎn)比家電、紡織等行業(yè)要高，所以開發(fā)商對于成本控制比較粗放。”祝軍華說。

對此，一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，事實(shí)上，即使在行情火爆的前幾年，雖然房子很好賣，但依舊有開發(fā)商虧本。比如城北有個項(xiàng)目，是在2005年拿的土地，樓面地價是4000多元/平方米，老板準(zhǔn)備賣7000元/平方米，因?yàn)樗J(rèn)為建安成本只有1600-1700元/平方米就足夠了，這樣還有1300元左右的利潤，也不錯了。不過實(shí)際上，這個樓盤最后的建安成本花了2800多元/平方米，肯定虧本了。

“行情火爆的時候，開發(fā)商可能覺得也沒什么，認(rèn)為虧得起。但是一旦市場下滑，那么這樣想當(dāng)然地做房產(chǎn)，肯定是不行的。”他說。

而任堅(jiān)剛則表示，樓市調(diào)整時間越長，成本控制就越重要。因?yàn)閷τ谝粋€樓盤來說，它的土地成本就擺在那里，無法更改，銷售成本上不去，只能進(jìn)行成本控制。不過成本控制不是說降低樓盤質(zhì)量，而是控制一些不合理的開支，因?yàn)槭袌霾缓玫臅r候，如果產(chǎn)品做得不好，購房者不肯收房，那就更麻煩了。

“在這一方面，一些外來地產(chǎn)品牌開發(fā)商做得比較好。比如萬科已經(jīng)明確2009年成本控制第一；復(fù)地專門成立成本管理中心，每一個項(xiàng)目每個月每項(xiàng)變動都有跟蹤等。做到哪算到哪的樓盤操作模式，肯定將被市場所淘汰。”他說。