穩(wěn)中有漲不是春天 只是暖冬

    房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)是房地產(chǎn)繞不開的核心話題。出席博鰲•21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第12屆年會(huì)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房企代表都對(duì)目前房?jī)r(jià)抱有謹(jǐn)慎的樂觀：房?jī)r(jià)將會(huì)穩(wěn)中有漲，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到回暖的春天，只是這個(gè)冬天不太冷。

    與論壇中其他爭(zhēng)論激烈的話題相比，多數(shù)與會(huì)者在主題演講在房?jī)r(jià)問題上幾乎達(dá)成共識(shí)：今年第一季度的惡劣形勢(shì)已經(jīng)過去，5、6月份的房市回暖將持續(xù)，但未來房?jī)r(jià)不會(huì)暴漲。

    剛需釋放讓房地產(chǎn)渡過寒冬

    市場(chǎng)需求，特別是剛性需求的釋放是帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的最主要原因。相比起政策的調(diào)控，多數(shù)房地產(chǎn)人士認(rèn)為需求對(duì)于價(jià)格的影響更大。

    REICO工作室對(duì)1到5月房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析，認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入筑底階段，雖然多項(xiàng)指標(biāo)同比呈負(fù)數(shù)增長(zhǎng)，但是降幅收緩，部分地區(qū)已經(jīng)止跌，甚至出現(xiàn)了正增長(zhǎng)。工作室預(yù)測(cè)三季度房地產(chǎn)將筑底起穩(wěn)，房?jī)r(jià)總體穩(wěn)中有降，向基本平穩(wěn)的可能性比較大。

    房地產(chǎn)第一季度的寒冬已經(jīng)過去?；幽昕偛门塑娬J(rèn)為這是正常的現(xiàn)象：“當(dāng)剛性需求被強(qiáng)行壓制了一年多的時(shí)候，肯定會(huì)釋放出來”，這便拉動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。大多房企都持有同樣觀點(diǎn)：五礦（營(yíng)口）產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司副總經(jīng)理趙錦明認(rèn)為尤其在調(diào)控政策相對(duì)嚴(yán)苛的一線城市，剛性需求累積程度更甚，因此一線城市房?jī)r(jià)可能率先上漲。

    自四月以來連續(xù)出現(xiàn)了“紅五月”、“紅六月”，在全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生看來，就是由剛需釋放與房企集中去庫存兩個(gè)因素共同促成，若是釋放剛需過程中出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅上漲，調(diào)控政策必然會(huì)阻止這樣的情況出現(xiàn)。所以，聶梅生用“穩(wěn)定中增長(zhǎng)”作為對(duì)未來房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)。

    “合理房?jī)r(jià)”不合理 未來將穩(wěn)中有漲

    聶梅生在論壇中提出“合理房?jī)r(jià)”的概念：即去年12月份開始，從經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議開始一直到今年的兩會(huì)之前，業(yè)界普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)要降至40%、50%的“合理范圍”，事實(shí)證明這樣的“合理性”只是泡沫：1到5月房?jī)r(jià)普遍上漲3.5%。“若是讓房?jī)r(jià)下降50%，土地價(jià)格與建筑成本就能讓房企破產(chǎn)”，聶梅生提醒，在計(jì)算“合理房?jī)r(jià)”時(shí)，收入倍增也是個(gè)重要變量，但仍很難實(shí)現(xiàn)，因此期待房?jī)r(jià)暴跌幾乎不可能。

    中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌的觀點(diǎn)與聶梅生不謀而合：當(dāng)收入跑贏房?jī)r(jià)時(shí)，房?jī)r(jià)實(shí)則是下降的。例如2011年收入漲得比房?jī)r(jià)快：2011年收入全國(guó)平均漲了14%，房?jī)r(jià)漲了3%或4%，扣除CPI以后房?jī)r(jià)沒漲，而收入漲了8%，這個(gè)過程被顧云昌看作是房?jī)r(jià)合理回歸的過程。

    因此，暴漲與暴跌在現(xiàn)有的房地產(chǎn)環(huán)境下均沒有實(shí)現(xiàn)的可能，穩(wěn)中有漲才是普遍被接受的未來房?jī)r(jià)走勢(shì)。顧云昌認(rèn)為購(gòu)房者沒必要因?yàn)閾?dān)心房?jī)r(jià)上漲而恐慌入市：“房?jī)r(jià)漲不是壞事，只要是實(shí)漲，收入增長(zhǎng)比房?jī)r(jià)快，房地產(chǎn)就尚屬健康發(fā)展。”

    記者在采訪過程中被反復(fù)提醒的是：不可否認(rèn)各種跡象預(yù)示著未來房產(chǎn)的繼續(xù)回暖，但2009年的利好已經(jīng)不能復(fù)制。房地產(chǎn)正從困境中漸漸恢復(fù)正常，而談不上春天的來到。