人民財評：樓市調(diào)控亟待長效機制穩(wěn)定市場

    近期各地樓市回暖，樓市各方由觀望進入預(yù)期不穩(wěn)定階段。不少市民開始糾結(jié)，現(xiàn)在是否應(yīng)該出手：不買，畢竟有2009年的教訓(xùn)，擔(dān)心以后可能更買不起；買房，則要耗盡幾代人的積蓄、承擔(dān)巨大的房貸壓力。

    預(yù)期的不穩(wěn)定，主要表現(xiàn)在兩個方面：一是房價是否還會漲，二是政府的調(diào)控政策是否會放松。表面上看，這兩個問題似乎都有確定的答案，但深究起來則沒有那么簡單。

    首先，從普通百姓的收入水平、租金與房價的關(guān)系等方面來看，中國房價確實已沒有多少上漲空間。然而，中國人對住房有著太多的復(fù)雜感情，住房本身亦承載了太多“中國特色”的附加功能(結(jié)婚、生育、教育、醫(yī)療、生活環(huán)境、城鄉(xiāng)身份和社區(qū)管理等)，購房并不完全是一個經(jīng)濟問題，幾代人“拼一套房”并非罕見。

    第二，中央對于房地產(chǎn)調(diào)控的政策是明確的、態(tài)度是堅決的。不過，房地產(chǎn)行業(yè)牽扯甚廣，在經(jīng)濟面臨下行風(fēng)險、地方債務(wù)風(fēng)險上升的情況下，調(diào)控政策也面臨越來越大的地方壓力。商品房是地方政府的重要財源、保障房則是地方政府的財政負擔(dān)，以行政命令的方式讓它們少取多予，不僅缺乏“物質(zhì)刺激”，而且會誘發(fā)其“陰奉陽違”，使得政策走樣，缺乏可持續(xù)性。在這種情況下，即使中央態(tài)度堅決，但人們難免心存疑慮：具體的調(diào)控措施，畢竟是地方政府說了算。

    人們的房價預(yù)期和政策預(yù)期具有天生的不穩(wěn)定性，近期經(jīng)濟下行隱憂和政策放松信號，進一步放大了預(yù)期的不穩(wěn)定，目前的樓市異動或許就是一個表現(xiàn)。應(yīng)該承認，在中央“穩(wěn)房價”、建保障房等要求下，各地政府出臺的一系列政策措施是必要的，也取得了明顯成效。但也應(yīng)該承認，它們確實帶有“權(quán)宜”的特點，缺乏相對完善的長效機制。樓市近期“異動”和預(yù)期不穩(wěn)定，同政策的這種權(quán)宜性質(zhì)不無關(guān)系。比如，“限購”“限貸”帶有臨時性質(zhì)，誰也不知道會持續(xù)到什么時候，也不知道取消限購后，房價會否發(fā)生報復(fù)性上漲；再比如，保障房建設(shè)目標(biāo)，畢竟帶有一定的指令色彩，缺乏穩(wěn)定的長效機制。

    住房不僅關(guān)乎民生和人們的生活質(zhì)量，而且涉及財政、信貸、金融風(fēng)險等方方面面，適度的政府干預(yù)是必要的。按照1998年度諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎得主阿瑪?shù)賮?middot;森的“相對剝奪論”，雖說有錢是你自己的事，但你把房價炒高了，實際上就剝奪了其他人的購房能力和購買權(quán)利。對于樓市，政府應(yīng)該管，但關(guān)鍵是怎么管。在中央穩(wěn)房價、保民生的要求下，地方政府基本是“狠著心壓商品房”、“硬著頭皮建保障房”，二者的市場均衡和相互關(guān)系還沒有完全理順。就穩(wěn)定房價和改善民生而言，短期內(nèi)會有一定效果，但長期可持續(xù)性成疑。不論從短期穩(wěn)定預(yù)期，還是立足中長期的可持續(xù)發(fā)展，都有必要盡快完善制度、建立長效機制。這涉及諸多方面的問題，目前比較緊迫的方面有二：

    第一，統(tǒng)籌考慮商品房、保障房和地方財政問題。未來的城市化、老齡化、社會保障、公共服務(wù)等，將令地方財政面對越來越大的壓力。商品房的土地出讓金收入，目前已成為地方財政收入的重要來源，但保障房則有可能成為其重要支出項目，如何統(tǒng)籌商品房、保障房和地方財政之間關(guān)系是一個大問題。保障房，不僅存在“怎樣建”、“怎么分”的問題，而且存在“怎么養(yǎng)”的問題。如果沒有穩(wěn)定的“收入流”來解決保障房“養(yǎng)”的問題，那么旨在改善民生、促進社會和諧的保障房，不僅缺乏可持續(xù)性，而且有可能成為城市化進程中的“貧民窟”。建議通過立法的形式，將商品房土地出讓金收入的一定比例，專項用于保障房建設(shè)和維護；或者借鑒國際經(jīng)驗，將保障房和商品房“混搭”，或者在保障房四周加建商業(yè)樓盤，以商業(yè)樓盤租金、停車場收費等，補充保障房維護資金的不足。

    第二，如何統(tǒng)籌考慮商品房和保障房兩個市場，消除“暴利”機會。目前，二者分屬不同的市場，保障房(經(jīng)濟適用房、兩限房等)能否賣、如何賣等，各地并無統(tǒng)一規(guī)定。理論上講，兩個市場并不是完全隔絕的，如政府可以收購特定商品房用于社會保障目的(拆遷等)、經(jīng)濟適用房在一定條件下可以上市交易等，人們可以根據(jù)自身經(jīng)濟條件和生活需要自由選擇，二者之間不應(yīng)該存在“暴利”機會。北京、深圳等地新購“經(jīng)適房”禁止出售(政府回購)，但其它地區(qū)并非都具有如此財政實力，仍然存在可持續(xù)性問題；而在可以出售的地區(qū)，如何“補地價”等諸多細節(jié)問題尚缺乏客觀標(biāo)準(zhǔn)，仍然存在潛在的“暴利”機會，拆遷、騙購等仍有可能帶來巨大利益。未來一段時期，中國將繼續(xù)城市化進程，進而形成巨大的土地增值收益；而這種收益的再分配形式(尤其是商品房和保障房)，會產(chǎn)生巨大的收入分配效應(yīng)。若不能未雨綢繆、妥善處理，不僅影響社會公平，而且可能成為未來中國收入差距的重要來源。